WGF hat Emissionshaus für geschlossene Fonds gegründet

Einzelhandels-Premiere setzt auf Rewe

 Auf das Geschäft mit Immobilien-Anleihen und Genussrechten hat sich das Düsseldorfer Unternehmen WGF spezialisiert. Mit der Deutsche Grund und Boden weitet sie ihr Business-Modell aus. Das Emissionshaus kommt mit der Premiere „Einkaufen NRW“ auf den Markt. Zeichner beteiligen sich an zwei Einzelhandelsimmobilien.

Objekte: Die beiden Supermärkte befinden sich in Mönchengladbach und Königswinter. Der Fonds hat die ein beziehungsweise zwei Jahre alten Gebäude zum Kaufpreisfaktor von 12,6 Jahresnettomieten gekauft. Das sind übliche Marktpreise für solche Objekte, teilweise zahlen Käufer inzwischen sogar leicht höhere Preise. Verkäufer ist der Projektentwickler Ten Brinke. Jede Immobilie hat weit mehr als 800 Quadratmeter Mietfläche und zählt damit zum großflächigen Einzelhandel, der von den kommunalen Behörden nur sehr restriktiv genehmigt wird.

Mieter: Hauptmieter der beiden Immobilien ist die Supermarktkette Rewe. Sie nutzt in Mönchengladbach mehr als 4.400 Quadratmeter und in Königswinter knapp die Hälfte. Die Verträge haben eine Restlaufzeit von 14 beziehungsweise 13 Jahren. Penny hat im Oktober 2008 für 15 Jahre unterschrieben, KiK, die Drogeriekette dm und das Dänische Bettenlager jeweils für zehn Jahre.

Kalkulation: Der Fonds hat ein Investitionsvolumen von rund 18,3 Millionen Euro inklusive Agio. Darin enthalten ist ein geplanter Erweiterungsbau in Königswinter, der voraussichtlich Mitte 2011 fertig gestellt werden soll. Anleger bringen insgesamt 8,6 Millionen Euro Eigenkapital auf. Den Rest finanziert die WGZ-Bank zum Zinssatz von effektiv 4,3 Prozent. Die Zinsen sind bis März 2021 festgeschrieben. Die Tilgung beträgt 1,25 Prozent.

Gewinn: Sind alle Ausgaben beglichen, bleiben Anlegern Ausschüttungen, die von 6,4 Prozent auf sieben Prozent steigen. Insgesamt sollen sie innerhalb der geplanten Laufzeit von zwölf Jahren ein Plus von rund 90 Prozent vor Steuern erwirtschaften. Beim Verkauf rechnet der Anbieter erneut mit einem Faktor von 12,6 Jahresmieten, die bis dahin um knapp 13 Prozent gestiegen sein sollen.

Weiche Kosten: Die für geschlossene Fonds typischen Weichkosten summieren sich auf rund 17,6 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio oder 8,3 Prozent der
Gesamtinvestition.

Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Zeichner mit Höchststeuersatz erzielen einen Nettogewinn von rund 65 Prozent nach Steuern.

Anbieter: Deutsche Grund und Boden ist ein Unternehmen der WGF-Finanzgruppe. Als Vorstandsmitglieder sind Cliff Wenner und Michael Kempkes für die geschlossenen Fonds zuständig. Wenner war zuvor unter anderem bei Paribus Capital und Equity Pictures.

Meiner Meinung nach… Fonds mit großflächigen Einzelhandelsimmobilien in Mönchengladbach und Königswinter. Die Kalkulation ist bei Kaufpreisfaktoren von 12,6 Jahresmieten und zurückhaltender Mietsteigerung nachvollziehbar. Damit das Gesamtkonzept aufgeht, muss Initiator Deutsche Grund und Boden die Gebäude nach zwölf Jahren erneut zum 12,6-fachen verkaufen. Das dürfte nur mit lang laufenden Mietverträgen gelingen.



Über den Autor

Markus Gotzi

Chefredakteur „Der Fondsbrief“
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Er ist Träger des Deutschen Journalistenpreises und des Deutschen Preises für Immobilienjournalismus. Viele Jahre lang verfasste der Diplom-Journalist Artikel zu allen Themen rund um die Immobilie und andere Sachwerte in der Financial Times Deutschland. Zudem war Markus Gotzi vier Jahre als Redakteur für das Wirtschaftsmagazin Capital tätig.

Aktuell publiziert er unter anderem in überregionalen Blättern wie der Frankfurter Allgemeinen Zeitung (FAZ) und in Branchenmagazinen wie dem Immobilien-Manager. Zudem ist Markus Gotzi Chefredakteur des Fachmediums »Der Fondsbrief«, dem bundesweit auflagenstärksten Newsletter mit Schwerpunkt geschlossene Beteiligungsmodelle und Sachwertinvestitionen.