Am 28. November trafen sich ca. 35 Journalisten der Immobilienszene und die Immobilien-Ressortleiter einiger Publikumsmedien zur diesjährigen Herbsttagung des immpresseclub e.V., der Arbeitsgemeinschaft deutschsprachiger Immobilienjournalisten. Weitere der insgesamt rund 60 Teilnehmer waren geladene Gäste aus dem Kreis der Fördermitglieder, der ehemaligen Referenten und geladener Start-up unternehmen zur Vorbereitung auf ihre eigene Präsentation im Sommer in Frankfurt. Die Referentenliste vergangener Tagungen umfasst die Vorstandsvorsitzenden der großer Immobilienaktiengesellschaften und Immobiliendienstleister ebenso wie mittelständische Unternehmer der Immobilienwirtschaft, und Bankvorstände bis hin zum Bundesbankvorstand. Die Tagungen werden seit 15 Jahren vom Team des „Der Immobilienbrief“ organisiert. Gründer und Herausgeber des „Der Immobilienbrief“, Werner Rohmert, ist seit 2004 Vorsitzender des immpresseclub.
Die Referenten Daniel Föst, MdB, „Bau- und wohnungspolitischer Sprecher der FDP-Fraktion im Bundestag“ und Vorsitzender der FDP Bayern, Marcel Abel, Geschäftsführender Direktor JLL, zum Thema „Marktskizze unter besonderer Berücksichtigung von flexible Office und Infrastrukturaspekten“, Christoph Thelen, Geschäftsführender Gesellschafter Thelen Holding GmbH, zum Thema „Quartierentwicklungsprojekte und die damit verbundene strategische „Neuausrichtung eines bestandshaltenden Immobilienunternehmen“, Dr. Peter H. Egger, Baker Tilly Wirtschaftsprüfungsgesellschaft mit „Grunderwerbsteuerreform beim share deal – Stand und Alternativen“ sowie die Digitalisierungs- und Prptech Start-ups Dr. Martin C. Wolff, Geschäftsführer Digital.Wolff, Plötz & Co GmbH, Benjamin Günther, Gründer von Alasco, Marko Broschinski. Direktor Sales von Easol und Ernesto Garnier, Einhundert Energie GmbH, boten ein Potpourri an aktuellen Themen und Ideen. Marcel Abel hat seine wichtigsten Thesen aus dem Vortrag für uns in einem Artikel zusammengefasst. Die Kollegen der Immobilien Zeitung, die auch Daniel Föst als Referenten gewonnen hatten, haben das Gespräch besser zusammengefasst, als ich das könnte (vgl. IZ News vom 29.11.2019 und kommende IZ Ausgabe).
Der Juniorchef der Thelen Gruppe aus Essen stellte die Perspektiven dreier Großprojekte in Essen und Dortmund aus der Sicht eines mittelständischen Unternehmers vor. Die außerhalb des Ruhrgebietes eher unbekannte Thelen Gruppe ist mit über 700 Mitarbeitern und rund 30 Tochterunternehmen im Bereich der Bauausführung, Planung und Bewirtschaftung von Immobilien tätig. Im Bestand befinden sich rund 14,4 Millionen qm Grundstücksfläche, die mit über 2,5 Millionen qm Gebäudeflächen bebaut sind. In Essen befinden sich die Projekte „Essen 51.“ und „Wohnen am Krupp-Park“ in der Entwicklung.
Essen 51. wird ein durchmischten urbanes Stadtquartier mit 52 ha und voraussichtlich ca. 500.000 bis 600.000 qm BGF werden. Auf 7 ha werden ca. 1.500-1.800 Wohnungen mit zwei Kitas und einer Schule errichtet. Auf 16 ha entstehen hochwertige Büro- und Gewerbeflächen mit ca. 300.000 qm BGF. Auf 10 ha entsteht Einzelhandel unter anderem mit Ikea und auf 11 ha Grünflächen und eine Wasserlandschaft. Essen 51. soll ein vitales Stadtquartier werden, in dem die Grenzen zwischen Wohnen und Arbeiten, Beruf und Freizeit und zwischen öffentlicher und privater Nutzung zunehmend verschwimmen. „Wohnen am Krupp-Pack“ umfasst ca. 500 Wohneinheiten auf 4,2 ha. Der Baubeginn des ersten von sechs Bauabschnitten erfolgt 2020. „Smart Rhino Dortmund“ dürfte mit 750 Millionen Euro auch unter Metropolengesichtspunkten als Großprojekt gelten. Ein großer Teil der Projekte wird von der Thelen Gruppe für den eigenen Bestand gebaut. Smart Rhino entsteht auf ca. 45 ha des ehemaligen Hoesch-Spundwand-Geländes (HSP). In dem Projekt sollen die vier bestehenden Dortmunder Fachhochschulen konzentriert werden. Darüber hinaus entstehen 600 bis 800 Wohneinheiten mit Schule und Kita. Markthalle, Hotel, Boardinghaus, Technologiepark und Gewerbeflächen sind um eine Wasserlandschaft angeordnet und in den Zukunftsgarten Dortmund der IGA 2027 eingebettet. Smart Rhino soll als Zukunftsprojekt in einem neuen Lebens-, Bildungs-, Wissens- und Technologiepark entwickelt werden. Als Herausforderung bei der Quartiersentwicklung sieht Christoph Thelen das Zusammenspiel zwischen den Anforderungen einer älter werdenden Gesellschaft, Mobilitätsaspekten, energetischen Gesichtspunkten und rechtlichen Regularien. Im Energiemanagement nutzen die beiden Essener Projekte das historische Erbe der Bergbauinfrastruktur, bei der Energie aus Grubenwasser gewonnen wird. Die Nutzung der geothermischen Energie des Grubenwassers ist dabei ein internationales Vorzeigeprojekt im Klimaschutz.
Dr. Peter H. Eggers berichtet über den Stand der Grunderwerbsteuerreform beim Share Deal. Die wesentlichen Reformvorschläge sehen aktuell eine Senkung der maximalen Beteiligungsquote, um bei Share Deals die Grunderwerbsteuer nicht anfallen zu lassen, von 95% auf 90% vor. Die Haltefrist des RETT-Blockers, des sog. Real Estate Transfer Tax-Blocker soll von fünf auf 10 Jahre verlängert werden. Bei dem international bekannten RETT-Blocker handelt es sich um einen nicht mit dem Käufer verbundenen weiteren Erwerber, der bislang 5% bzw. zukünftig 10% der Gesellschaft, in der die Immobilie steckt, erwirbt. Dieser „Dritte“ wiederum kann jedoch vom eigentlichen Käufer finanziert werden. Inwieweit damit von Unabhängigkeit zu sprechen ist, steht in den Sternen. Jedenfalls wird diese Regelung vom Finanzamt akzeptiert.
Zwar sind noch Übergangsaspekte zu regeln und etwaige Modifikationen zu diskutieren, jedoch macht Eggers klar, dass die einzige Möglichkeit, Großinvestoren von der Nutzung der steuerlichen Möglichkeiten durch Share Deals abzuhalten, darin besteht, den Grunderbsteuersatz so weit senken, dass die Grunderwerbsteuerbelastung den Gestaltungsaufwand nicht rechtfertigt. Naturgemäß stelle sich hier die Frage der Finanzierbarkeit. Allerdings warf der Autor ins Gespräch, dass in Deutschland der Grunderwerbsteuersatz schon einmal von 5% auf 2% abgesenkt worden sei, um die Mobilität zu erhöhen. Aktuell ist hier ein Grundfreibetrag für den Ersterwerb einer Immobilie im politischen Gespräch. Allerdings ist aus Sicht des Autors dabei zu berücksichtigen, dass die Beschränkung auf den Ersterwerb nicht geeignet ist, die volkswirtschaftliche Mobilität von Führungskräften zu erhöhen, da bei jedem weiteren Ortswechsel wiederum bis zu 16,5% Erwerbsnebenkosten fällig werden können.