Erholungs- und Agonie-Phasen überschneiden sich
Die Maklerhäuser überschlagen sich damit, Schwung in den Markt zu reden. Die Gnade des Basiseffektes des grauenhaften Jahres 2023 gibt Stoff dafür. Irgendwo schwingt unterbewusst der Glaube mit, es werde wieder zurückkommen. Der Ratio geschuldet schränkt man das ein wenig ein. Maklerhäuser wie auch jeder sich berufen fühlende des letzten Halbzyklus überschlagen sich dank des Basiseffektes mit „Boden erreicht“ und „deutliche Erholung“ Meldungen. Das ist richtig und hat dennoch Irreführungsgefahr.
Aus unserer Sicht für die Maklerperspektiven bleibt bei ehrlicher Betrachtungsweise als Zukunftsoptimum eine Rückkehr der Transaktionen, der Werte und der Courtagen auf jeweils zwei Drittel des Hype-Wertes. Das entspräche dann einer Erholung auf 30% oder optimistisch einer Halbierung der Hype-Maklertransaktionsumsätze. Schließlich geht ja nicht immer alles schief. Insofern dürfte unter Entlassungs- und Kostengesichtspunkten der War for Talents ein wenig gestoppt worden sein. Da die anderen Dienstleistungen abbrechende Transaktionsumsätze nicht ausgleichen können, steht da ein Maklerdrama geschrieben, dem aus Maklersicht nur Optimismus gegenzuhalten ist.
Aktuell sind bei Büro die Transaktionen um 80 bis 90% seit Peak abgebrochen. Der Rest besteht lt. Savills in der Hälfte aus Umsatz mit der öffentlichen Hand, die zu retten versucht, was zu retten ist, oder Pleite-Chancen nutzt. Der klassische institutionell oder private Umsatz liegt unter 10%. Das Zahlenwerl bis 2013 zeigt keine vergleichbaren Tiefstwerte. Den Chart plakativen Chart für den Büroimmobilienmarkt hier hat unser „Lieblingsstatistiker“ aus den etwas unübersichtlich dargestellten Daten von und älteren Daten zusammengestellt.
Aus „Der Immobilienbrief“-Sicht und weit über 30 Jahren Erfahrung aus mehreren Zyklen ergeben sich einige relativierende Aspekte:
- Wir sehen auch Boden des Marktes und der Bewertungen erreicht.
- Transaktionen ziehen auf dieser Basis wieder an.
- Bei den Bewertungen ist offen, ob durch Zunahme extern motivierter (Not-) Verkäufe, z B. durch Banken oder Gesellschafter in Liquiditätsnot, die Bewertungen noch einmal vorübergehend nach unten beeinflußt werden.
- Bei großen Kapitalsammelstellen dürften viele Korrekturen und Sanierungsherausforderungen, wie auch manche mit Rechenschieber schon zu erwartende Hochhaus-Dramen auf Sparer- und Versichertenkosten im Stillen ablaufen. Vielleicht nimmt auch eine neue Regierung zumindest regulatorischen Druck heraus. Dann könnten Zwischenvermietungen möglich werden, die den Zeitraum bis zur nächsten „Sowieso“-Sanierung überbrücken. Die Frage ist, ob im prominenten Landmark-Bereich die potentiellen Mieter überhaupt mitspielen und wie hoch der notwendige Mietabschlag sein wird.
Bei den Assetklassen bleibt aus „Der Immobilienbrief“-Sicht die Bürokrise hoch dramatisch. Die oft dargestellten 6 großen Wellen (vgl. Editorial/ siehe Chart aus Eröffnungsstatement zur Immobilienjournalisten-Verbandstagung am 6.12.)) und das Dutzend volkswirtschaftlicher „Ds“ sind nicht in den beiden Jahren, seit „Der Immobilienbrief“ sie Ihnen vorstellte, entschärft worden. Im Gegenteil, es kam wie es kommen musste, oder es kam schlimmer. Wohnen wehrt sich auf niedrigem Niveau. Weiter abbrechender Neubau mit -18% bei Genehmigungen im Oktober stützt. Die Einzelimmobilien sind im Preis unten, Portfolien noch nicht. Der Nutzermarkt ist langfristig stabil. Die Bewertungen bleiben damit beherrschbar. Die BaFin hat sich aber entschlossen, die Bewertungen der AG‘s zu überprüfen. Aus „Der Immobilienbrief“-Sicht müsste man da durchaus im prominenten Einzelfall noch 20% Marktdifferenzpotential feststellen können. Logistik muss Bewertungseinbrüche aus Finanzmathematik verkraften, aber der Nutzermarkt stimmt. Handel hat vieles hinter sich, was Büro immer noch vor sich hat. Heathcare, Infrastruktur oder Soziales haben andere Probleme, aber auch Chancen. Bei Büro kommt alles zusammen.
2025 wird aus „Der Immobilienbrief“-Sicht zum Jahr der Wahrheit des Überlebens und der Bewertungen und könnte den Höhepunkt der Krise markieren. Der Bodenbildung folgen jetzt die Transaktionen und dann müssen die Bewertungen folgen. Bei vielen Bauträgern oder Assetmanagern dürften Reserven und Optimismus aufgebraucht sein. Wie immer am Krisenende kommen besonders sportliche Engagements von Banken und Immobilien-Matadoren an die Oberfläche.
Für „Der Immobilienbrief“ völlig unvorstellbar ist, dass anscheinend ehrgeizige Assetmanager branchenweit das Geld ihrer Anleger in Forward-Deals in spürbarer Milliardenhöhe angelegt und an mittelständische Bauträger mit branchenüblicher Überlebens-Volatilität ausgezahlt haben, ohne übliche Sicherheiten wie Grundbuch oder Fertigstellungssicherheiten oder Bankzwischenschaltung zu beachten. Die Immobilien Zeitung schilderte solches Ungeschick in Selbstdarstellung eines Marktteilnehmers am 28.11.. Völlig offen ist, was noch passiert, wenn Assetmanager oder Strukturierer bzw. Fondsinitiatoren extern übernommen werden oder konzernintern zusammengelegt werden. Das war in jeder Krise so. Ohne Neugeschäft rechnet sich vieles nicht. Wenn aber dabei die ursprünglich Vertrauen schaffenden Leistungsträger verschwinden und vielleicht noch insgesamt sogar nur unvermeidbare Probleme der Bewertungsmathematik, der Konjunktur oder ungeplanter Sanierungszwänge auf Immobilienebene hinzukommen, müssten institutionelle Anleger ins Nachdenken geraten und manche Prüfungen anfragen. Der frühere „Fondspapst“ Stefan Loipfinger und auch der prominente Jurist Prof. Dr. Karl-Georg Loritz sehen sogar ernste Gefahren für klassische offene Publikumsfonds. Hier ist der Autor eher locker, obwohl auch da zumindest Organisationsversagen virulent wurde. FAZIT: Die Gemengelage wird 2025 erst interessant. Insofern haben sich die Branchensprüche von „Survive `til 25“ schon auf „It will be dirty `til 2030“ oder „In `29 wird wieder alles fein“, verschoben.