CBRE-Umfrage zum Deutschland
CBRE sieht Rückkehr der Wohnungsinvestitionen auf Vor-Krisen-Niveau. Der Taschenrechner im Kopf des erfahrenen Beobachters fragt sich, wie das gehen soll und ob die Umfrage in der Überschrift richtig interpretiert wurde. Richtig ist sicherlich, dass der zugrundeliegende Mietwohnungsmarkt längerfristig ein Anbietermarkt bleiben wird. Beliebiger Mietsteigerung stehen jedoch überbordende Regulierung, Belastungsgrenzen und Anpassungen der Mieternachfrage gegenüber. Ohne Wertentwicklung rechnen sich Wohnungsinvestment auf dem letzten Preisniveau schon bei Niedrigzinsen nicht – erst recht nicht bei über 3%. Zur Rückkehr des Vorkrisen-Niveaus bedarf es aber einer Rückkehr der Transaktionen und der Preise. 2/3 der Transaktionen zu 2/3 der Peak-Preise wäre sicher ein Topergebnis für 2025. Große internationale Einkaufsabsichten stehen sicherlich schon an der Seitenlinie. Das könnte die Transaktionszahl beleben. Aber da ist für Bestandsportfolios eher zwischen 11 und 15-fache Jahresmiete angesagt. Das würde aber ein erneutes Bewertungskarussell durch dann vorhandene Vergleichswerte in Bewegung setzen. „Der Immobilienbrief“ fragt sich seit 10 Jahren schon, was sich seit der Wohnungsverkaufswelle um die Jahrtausendwende mangels Rechenbarkeit geändert hat. Das waren die Zinsen. Alles andere ist schlimmer geworden. Jetzt haben auch die Zinsen zurückgedreht. VOR DER VOLUMENS-RÜCKKEHR STEHT DIE PREISRÜCKKEHR. Bleiben wir aber zunächst bei dem, was die von CBRE Befragten, die aber auch nichts anderes zu tun haben, als Einkaufsoptimismus zu verbreiten, zu ihren Einkaufsabsichten sagen.
Lt. CBRE im ersten „Germany Residential Investor Intentions Survey“, wollen fast 70% der deutschen Immobilieninvestoren ihre Aktivitäten im Wohnimmobiliensegment ausweiten. Weitere 20% wollen sie zumindest stabil halten. Dabei konzentrieren sich die Investoren stärker auf Investmentmöglichkeiten mit höheren Renditen – was auch immer das heißen mag. Renditeziele nach Investitionsrechnung? Ankaufsrenditen bzw. Multiplikatoren? Kalkulierte laufende Renditen? Finanzmathematische Renditen unter Exit-Berücksichtigung? Renditen durch Wertschöpfung? So gaben lt. CBRE 28% an, sich auf Value-Add fokussieren zu wollen. Es handele es sich um Strategien, mit denen der Wert von Bestandsimmobilien durch aktives Management und Repositionierungsmaßnahmen gesteigert werden soll. Das beantwortet zumindest eine Frage. Risikoarme Core-Objekte, also ESG-Kriterien entsprechende Neubauten, werden von 25% der Befragten präferiert. Wichtigster Treiber des Investoreninteresses ist das potenzielle Mietwachstum bei auch bereits bestehenden Immobilien. Dies gaben 38% der Befragten an. Weitere 34% nannten die attraktiven und nachhaltig robusten Fundamentaldaten auf der Angebots- und Nachfrageseite als weitere Chance.
Nach wie vor bestünde unter Immobilieninvestoren die einhellige Meinung, dass die Fundamentaldaten des deutschen Wohnungsmarkts sehr gut sind. Die Diskussion der letzten Monate drehe sich deswegen im Wesentlichen darum, wann der Transaktionsmarkt nach dem rasanten Zinsanstieg wieder in die Gänge komme. Wichtig seien neben potenziellen Investoren auch potenzielle Verkäufer. Hier möchte ein Drittel der Befragten 2024 mehr verkaufen als noch 2023 und lediglich zehn% wollen weniger verkaufen, sagt Konstantin Lüttger, Head of Residential Investment bei CBRE in Deutschland. Die potentiellen Verkäufer sind in der Erfahrungskurve wohl weiter oder stehen unter Druck der Liquidität oder der Banken. Derzeit würde eine stärkere Belebung des Transaktionsmarktes jedoch noch von jenen Investitionen ausgebremst, die gegen Ende des vergangenen Zyklus initiiert wurden“, erklärt Dr. Jan Linsin, Head of Research.
Knapp ein Viertel der befragten Investoren erwartet bereits im laufenden Jahr eine Rückkehr des Investmentmarktes auf das Niveau vor der Zinswende. Der Großteil – etwa ein Drittel – erwartet, dass die Marktaktivität bis Ende des ersten Halbjahres 2025 wieder den im ersten Quartal 2022 verzeichneten Höchststand erreichen wird. Knapp ein Viertel erwarten dies hingegen erst für das zweite Halbjahr 2025 – und 20% gar erst für 2026 oder später.
Die Branche erwarte fallende Preise im opportunistischen Segment. Der Preisfindungsprozess im Core-Segment sei am weitesten fortgeschritten. Die Hälfte erwartet sogar stabile oder steigende Preise aufgrund der geringeren Produktverfügbarkeit. 45% der Investoren sehen weitere, wenn auch geringere, Preiskorrekturen nach unten. Im Core-Plus-Segment erwarten 49% der Teilnehmer weiteren Korrekturbedarf, während der Anpassungsbedarf im opportunistischen Segment erwartungsgemäß am größten ist. Hier gehen 60% der Befragten davon aus, dass die Preise noch fallen werden. Jeder Vierte erwartet Preiskorrekturen von zehn bis 20%. Weitere 20% der Befragten rechnen mit deutlich höheren Renditeanstiegen.
Finanzierungsmodelle werden angepasst. Ein Viertel der befragten Marktteilnehmer planen bei potentiellen Investments ihre Finanzierung zurückzufahren. Lediglich 20% der Investoren planen im Vergleich zum Vorjahr aggressivere Investmentstrategien mit einem höheren Fremdkapitaleinsatz. Immerhin knapp 13% streben jedoch nach wie vor Finanzierungen im Bereich um die 90% an. Fast ein Drittel der teilnehmenden Investoren strebt im Wohnungssektor Finanzierungen unterhalb von 50% an, weitere 12% wollen gänzlich auf Fremdfinanzierung verzichten. Grundsätzlich seien die Kreditgeber weiterhin zurückhaltend. Nachhaltigkeit und ESG seien keine Modethemen, sondern wichtige Bestandteile der Anlagestrategie. Mit Optimismus ist die CBRE-Umfrage aber nicht alleine. Cushman & Wakefield erwartet einen Boom des europäischen Wohnsektors in den kommenden fünf Jahren.