Zahlen gut, Stimmung realitätsnah, Seniorität nimmt zu
Die EXPO REAL 2024 meldet selbst: Leichte Zuversicht in einem sich wandelnden Markt. Das trifft auch unser Stimmungsbild. Gefühlt waren deutlich weniger Junioren der motivationsfördernden Kinderlandverschickungen auf der Messe. Ohne „genannt werden zu wollen“ wurde beklagt, dass die ESG-Matadore der Institutionellen Überhand nehmen. „Es geht doch nicht, macht Geschäft kaputt, entwertet“. Andererseits machten eine Vielzahl von Foren und Interessensvertretern die Klima-Weltrettungsaufgabe der Immobilienwirtschaft möglichst zu Lasten der Fondsanleger und Versicherten der institutionellen Investoren, die aus ihrer Sicht ja Eigenkapital und Verantwortung investieren, verständlich. Über 40.000 Teilnehmer aus 75 Ländern füllten die Hallen. Außer am A1-Partyabend am Dienstag wurde es allerdings selten eng. Die Anzahl der Aussteller sank lt. Veranstalter ggü. dem VJ um 4% auf 1.770 Aussteller. Das dürfte aber ein wenig täuschen, denn die Besucher hatten dieses Jahr eine Reihe großzügiger Lounge-Flächen für Erholung und Arbeitsgespräche zur Verfügung. Gleichzeitig hat die Internationalität als europäische Leitmesse zugenommen
Die Schlussmeldung der EXPO REAL 2024 berichtet von 40.000 Teilnehmern aus 75 Ländern und Regionen und 1.778 Ausstellern aus 34 Ländern. Zum Vergleich aus unserem Archiv: Auf der Expo Real 2019, der letzten „normalen“ Expo Real vor Corona und Ukraine-Überfall, kamen 46.747 Teilnehmer aus 76 Ländern und mehr als 2.190 Unternehmen aus 45 Ländern stellten aus. Aus „Der Immobilienbrief“-Sicht sind die „40.000“ eine Marke, die reicht. 2019 war im Hype der „Gesunde Immobilienverstand“ in Quantität abgeschaltet. Diesmal nahm die Seniorität aus unserer Sicht deutlich zu. Das hob zum einen die Stimmung. Denn die erfahrenen Matadore waren meist nicht, wie die jüngeren Hype-Raser, nur in den letzten Jahren auf den Zins-Hype aufgesprungen, hatten weniger zu teuer eingekauft und weniger hoch geplant und hatten seltener zu kurz finanziert, um dann noch von Kostensteigerungen, Terminbrüchen und abstürzenden Exits „überrascht“ zu werden. Es beruhigt einfach, wenn die Krise am persönlichen Portemonnaie vorbeigeht. Für „Der Immobilienbrief“ blieb lediglich offen, ob die positive Einschätzung der Aktivitäten nicht auch damit zusammenhängen, das sich die Branche in Gesprächen mit selbst beschäftigt, weil sie ja nichts anderes zu tun hat.
In unseren Gesprächen wurde aber auf jeden Fall klar, dass wir als Fachverlag von dieser Krise als vorlaufende, begleitende und nachlaufende Indikatoren am meisten getroffen sein werden.
Nicht nur gefühlt, sondern auch im Zahlenwerk ist zu erkennen, dass die Internationalität als europäische Leitmesse zugenommen hat. Auch wenn im Vorfeld der Messe Klagen über den Veranstalter zugenommen hatten, wie die Immobilien Zeitung berichtete und wie wir vor 2 Jahren selbst erlebten, ist das „Der Immobilienbrief“-Fazit positiv. Aus dem Background hören wir, dass die Gespräche an Qualität gewonnen haben.
„Die EXPO REAL hat eindrucksvoll bewiesen, dass die Immobilienbranche trotz schwieriger wirtschaftlicher Rahmenbedingungen nach vorne blickt“, schwadroniert die Messe-Abschluss-PN. Was sollen die Überlebenden die Branche auch anders machen. Stefan Rummel, GF der Messe München, zieht Bilanz: „Die sehr erfreulichen, stabilen Teilnehmerzahlen auf der diesjährigen EXPO REAL unterstreichen die Bedeutung der Messe für die Immobilienbranche. Trotz der nach wie vor schwierigen wirtschaftlichen Lage ist eine leichte Zuversicht zu spüren. Die EXPO REAL bot in diesem Jahr mit der Transform & Beyond und dem Sustainable Construction Hub Plattformen für wichtige Themen. Aspekte wie Bauen im Bestand, Digitalisierung und Nachhaltigkeit wurden im Konferenzprogramm und an den Messeständen intensiv diskutiert. All dies stimmt mich zuversichtlich, dass die Branche die aktuelle Phase erfolgreich meistern wird.“
Für die Marktteilnehmer stehe fest, dass man nur mit neuen Ansätzen und in Kooperation die aktuellen Herausforderungen bewältigen könne, relativiert Ansgar Roese, GF der Wirtschaftsförderung Frankfurt. Darüber hinaus sei es der EXPO REAL gelungen, die drängenden und aktuellen Themen zu besetzen. Jan-Hendrik Goldbeck, GF Goldbeck, dem der Autor noch vor drei Wochen den PLATOW Immobilien Award verliehen hatte, sagt: „Erwartungsgemäß haben die Themen Wirtschaftlichkeit und Nachfrage einen noch größeren Raum als in den Vorjahren auf der EXPO REAL eingenommen. Die Stimmung in Europa – und auch in der deutschen Wirtschaft – hat sich zuletzt weiter eingetrübt. Gerade jetzt gilt es, durch Innovation Nachhaltigkeit bezahlbar zu machen, Wohnen wieder kostengünstig zu konzipieren und Nutzungskonzepte der Zukunft zu erfinden. Es ist an uns, diese Zukunft zu gestalten.“
Der Blick auf die drei Messen seit der Zinswende 2022 zeigt drei Stimmungsphasen auf. Die Expo 2022 startete noch mit der der Realitätsverweigerung der Effekte der Zinsexplosion auf Bestandsbewertungen, Projektentwicklungen und mögliche Exits. „Der Immobilienbrief“ zeigte ihnen das damals bereits auf und rechnete Bewertungseffekte vor, während Branche und Bewerter noch hilflos über „sich findende Märkte“ und fehlende Vergleichsdeals herummurmelten. 2023 fielen die Matadore in ein breites Stimmungstief. Dieses Jahr, 2024, setzte sich eine differenzierte Betrachtungsweise durch.
Wohnungsmangel pusht die optimistische Einschätzung der Wohnungsinvestoren. Privatkäufer finden sich mit der Zinssituation ab. Die Planungssicherheit der Entwickler hat sich stabilisiert. Das Drama bleibt aus. Bestandshalter sitzen bei Vollvermietung vieles aus, bis sich Mietentwicklung der Bewertung angepasst hat. Bei Logistik stimmt der Nutzermarkt, lediglich die Preise bzw. Multiplikatoren sind implodiert. Handel kommt wieder zurück. Viele Nischenmärke wie Gesundheit und Pflege schwächeln noch. Für das kommende Jahr wird noch mit einer Reihe von Insolvenzen gerechnet.
Die Verbände lieferten bei Klara Geywitz ihren üblichen Forderungskatalog ab, während wohl auch akzeptiert wird, dass sich die Bauministerin redliche Mühe gegeben hat und wohl die letzten Monate auch noch geben wird. Andererseits weist Prof. Thomas Beyerle darauf hin: „Neu ist allerdings auch, dass noch nie in den letzten 20 Jahren ein Regierungswechsel so offensiv – zumeist aus der Wohnungswirtschaft – postuliert worden ist wie heute.“ Naja, aus unserer Sicht hat sie ihre Arbeit zu ihrer vollsten Zufriedenheit erfüllt. In einer Koalition, die von Kompromiss-Petitessen lebt, bleibt der „Große Wurf“ naturgemäß aus. Die paar Rest-Monate steht die Branche noch durch. Das Drama liegt eher darin, dass nicht ein einziges Gesicht der Politik Verbesserung durch eine AGENDA 2035 verspricht.
Sorgen-Assetklasse bleibt aber Büro, macht Peter Axmann, HCOB, deutlich. Positiv sieht das eher Victor Stoltenburg, Einkaufschef der Deka, der 5 Jahre bei deutschen Büros nicht mehr zum Zuge kam, gegenüber der IZ. Jetzt, wo die Preise heftig von 35-fach auf 20-fach gefallen seien, so Stoltenburg gegenüber Harald Thomeczek, gebe es wieder ein Einstiegsniveau. Allerdings gebe es kaum echte Core-Angebote. Für „Der Immobilienbrief“ bleiben aber noch generelle Fragen zur Bestandswirkung offen.
Wir haben in unseren Backgroundgesprächen ein diversifiziertes, aber positives Stimmungsbild bekommen. Hier ein Potpourri:
Frank Schrader, CEO Deutsche Hypo, meinte: „Auch in diesem Jahr bietet die Expo Real als das Branchentreffen schlechthin tolle Gelegenheiten, um mit Kunden und Geschäftspartnern ins Gespräch zu kommen. In Gesprächen kommt natürlich eine gewisse Verunsicherung zum Ausdruck. Aber ich spüre auch Zuversicht. Bei der Deutschen Hypo schauen wir sehr genau auf die allgemeinen Rahmenbedingungen, blicken gleichzeitig aber durchaus optimistisch in die Zukunft.“
Dr. Peter Güllmann, Sprecher des Vorstandes, der BIB, die als „Bank im Bistum“ sozialen Hintergrund hat, aber breite Immobilienkompetenz weiter ausbaut, geht auf einen sozialen Aspekt der Expo ein: „Mein Anliegen auf der EXPO REAL war es, herauszufinden, inwieweit Investoren bereit sind, Renditeverzicht zugunsten der Realisierung von Immobilien mit sozialer Verantwortung zu leisten. Rendite und soziale Verantwortung das geht zusammen, Renditemaximierung hingegen nicht. Das gilt insbesondere für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum.“
vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt sieht: „Die Stimmung auf der EXPO REAL 2024 nehme ich positiver wahr als im letzten Jahr und auch als zuvor gedacht. Man merkt, dass die Planungssicherheit wieder größer ist. Die Zinsen haben sich stabilisiert. Die Renditen erreichen wieder einen Bereich, der sich mit den Erwartungen der Investoren deckt. In diesem Jahr wird wieder stärker in die Zukunft geblickt.“ Der Immobilienmarkt verfüge über eine andere Anpassungsgeschwindigkeit als zum Beispiel der Kapitalmarkt, aber es gehe offenbar voran, so Tolkmitt.
Ruhrgebietsmatador Dirk Leutbecher, Stony Real Estate, sieht die Rückkehr zur Arbeitsmesse mit mehr Gehalt und inhaltlicher Tiefe. Es seien weniger Junioren und mehr Senior-Level zu sehen. Sprüche wie „survive until 2025“ seien nicht mehr zu hören.
Klaus Franken, CEO Catella Project Management, blickt auf einen dichten Messetag im 30-Minuten-Rhythmus. Viel wichtiger sei, dass kein einziger Termin inhaltlich ein „Ausfall“ gewesen sei. Es seien umfangreiche Ansätze besprochen worden und konkrete Geschäfte vorangetrieben – wie in besten Zeiten der langen Expo Real Geschichte.
Researcher Professor Thomas Beyerle: „Wie immer gilt, die Stimmung tagsüber und noch mehr abends ist positiv. In den vielen Zweiergesprächen wird sehr realistisch die aktuelle Marktphase betrachtet. Man einigt sich dann auf „Bodenbildung erreicht“.
PLATOW Award Jurorin Susanne Eickermann-Riepe, Vorstandsvorsitzende des Instituts für Corporate Governance in der deutschen Immobilienwirtschaft (ICG) relativiert den Optimismus: „Der Markt für Immobilien ist nach wie vor noch nicht in Schwung und die Herausforderungen sind vielfältig. Doch neben den Business-Themen müssen sich die Unternehmen der Branche auch mit Ihrer Positionierung und Reportingpflichten befassen. Ich bin gespannt, welche Versprechen wir sehen werden und wie es dahinter aussieht.“
Allerdings gibt es nicht nur positive Stimmung. An der Messe regt sich Kritik, die IZ-Journalist Alexander Heintze aus Backgroundgesprächen geschildert. Monetarisierung steht im Vordergrund. Lt. Heintze häuften sich die Gespräche, in denen sich Frust Bahn brach. Nochmals erhöhte Preise für Stände und Tickets, fehlende Flexibilität der Messeleitung und Frust über fehlenden Anschluss an aktuelle Themen wie die Digitalisierung waren wichtige Punkte. Die aktuelle Situation der Branche sei der Messe egal. Macht macht’s. Erschreckend sei, dass viele Aussteller regelrecht Angst vor der Messe München hätten, so IZ.
Fazit: Aus der Branchenmesse wurde eine Cash Cow. Journalisten, für die das Moderatoren-Honorar zur Finanzierung des Messebesuches wichtig war, wurden als Moderatoren des Messeveranstalters ausgesondert. Ohne Moos nix los auf der Expo. Abhängigkeit und Furcht davor, bei zu expliziter Kritik, einen guten Standplatz zu verlieren, sind lt. Heintze spürbar. Selbst große Aussteller dächten darüber nach, ob die Expo Real noch die richtige Plattform für sie sei.