Digitalisierung ante portas

Ein Hype wird durch die Branche getrieben

„Bei wirklich bahnbrechenden Entwicklungen werden die kurzfristigen Auswirkungen regelmäßig völlig überschätzt und die langfristigen Effekte immer weit unterschätzt.“ Das war die These, die beim Platzen der Internet-Blase 2001 als Leitlinie der Herausgeber Rohmert/Böhm das Buch „E-Business in der Immobilienwirtschaft“ (Gabler 2001) begleitete. Viele Firmen sind damals verschwunden. Der Hype auch. Die Intelligenz blieb. Die Immobilien, die damals für den Internet Boom gebaut wurden, führten 2003 zu historischen Leerstandshöhen, die erst in den letzten 5 Jahren nach mehreren Zyklen (prognosegemäß) abgebaut wurden. Der Handel hat sich 15 Jahre auf Deutschlands Euro-Konjunktur ausgeruht und wacht jetzt verblüfft auf. Das Smartphone wurde als die „Eierlegende Wollmilchsau“ 10 Jahre nach meiner damaligen Prognose (vgl. Abdruck Werner Rohmert „Waiting for tomorrow“ in !MMOBILIEN, September 1998 am Schluss des dieses „Der Immobilienbrief“ und viele weitere damalige Veröffentlichungen u.a. Sparkassenverlag und „Der Platow Brief“) eingeführt.

Jetzt ist die Branche wieder im Digitalisierungshype. Das muss zum einen evolutionär relativiert werden, wie wir zur Jahrtausendwende lernten, aber zum anderen über Big Data erweitert werden. Wie EBZ-Professor Günter Vornholz in einem brandaktuellen Buch „Digitalisierung der Immobilienwirtschaft“ (De Gruyter Oldenbourg, Mai 2019), in das ich gleichzeitig einführe, herausarbeitet, gibt es für den Begriff digitale Transformation derzeit keine allgemein gültige Definition. Mit ein wenig Spaß versuche ich, die Welt der Wissenschaft mit der des gesunden Menschenverstandes und der ökonomischen „Digitalisierungs“-Erfahrung zu verbinden. Übrigens: „Der Immobilienbrief“ ist ein Kind des ersten „Digitalisierungs-Hype“ der Jahrtausendwende.

Digitalisierung ist der neue Hype, der durch die Branche getrieben wird. Digitalisierung, Innovation, Crowdfunding, Start Up, PropTech, FinTech, Plattform oder digitaler Vertrieb sind die Schlagworte des neuen Internet-Booms, der diesmal „Megatrend Digitalisierung“ heißt. Bereits vor 20 Jahren stellten wir mahnend fest, dass es keine „New Economy“ einer Verlustwirtschaft geben könne. Am Ende lasse sich jede wirtschaftliche Tätigkeit in Geld darstellen. Das sei die Grundlage der Marktwirtschaft. Lediglich der Weg zum Geldverdienen verläuft je nach Vorlaufinvestition anders. Eine Immobilie wird am Ende der Investitionsphase fertig. In der „New Economy“ weiß man nur lange nicht, ob das Geschäftsmodell schon gescheitert ist oder ob die Investitionsphase noch andauert. Das gilt auch für die heutige Digitalisierungswirtschaft. So halten wir Crowdfunding/Crowdlending für einen Prozess der Digitalisierung eines Vertriebs. Das originäre Modell dürfte mangels Skalierbarkeit und hoher konjunktureller Anfälligkeit bei gleichzeitig hohen Marketingkosten und beginnenden und in der konjunkturellen Flaute naturbedingt höheren Verlustsituationen nicht funktionieren. Hier findet wie schon zu Internet-Hype Zeiten ein Wettlauf zwischen möglichen Börsengängen mit Geschäftsfeld-Erweiterung auf „Fonds 4.0“ und Eindampfung des originären Geschäftsmodells in der nächsten konjunkturellen Kontraktionsphase statt.

Das Internet beinhaltet den Trend zur Monopolisierung einzelner Bereiche, da die regionale Differenzierungsmöglichkeit und der Aufbau regionaler Marktbarrieren entfällt. Die Entpersonifizierung eröffnet neue Möglichkeiten. Am Ende muss aber die Erschließung eines verteidigbaren Marktsegmentes stehen. Wie auch beim ersten Internetboom wird sich herausstellen, dass Dauerinnovation nur Bestandteil eines Geschäftsmodells sein kann und nicht das Geschäftsmodell selber. Das ändert aber nichts daran, dass die Digitalisierung bestehende Geschäftsmodelle obsolet machen kann.

Wie EBZ-Professor Günter Vornholz in einem brandaktuellen Buch „Digitalisierung der Immobilienwirtschaft“ (De Gruyter Oldenbourg 2019) herausarbeitet, gibt es für den Begriff digitale Transformation derzeit keine allgemein gültige Definition. Aus „Der Immobilienbrief“/ „Der Platow Brief“-Sicht geht dabei sehr oft der Bedarfsaspekt mit den Aspekten der Änderung der Geschäftsmodelle in der Immobilienwirtschaft selber mit einer Digitalisierung der Prozesse durcheinander. Vornholz macht deutlich, dass ist nicht alles, was technisch möglich ist, auch ökonomisch darstellbar, gesellschaftlich wünschenswert, ethisch vertretbar oder rechtlich umsetzbar ist. Vielen Nerds mit guten Ideen werden hier Grenzen gesetzt werden.

Die Digitalisierung betrifft die Immobilie selber, ebenso wie auch die Geschäftsmodelle der Immobilienwirtschaft. In der Projektentwicklungsphase dominieren derzeit Data Science, BIM (Building Information Modeling), Smart Contracts oder Smart Building Aspekte. Oft gelingt es den Fachleuten nicht, Bauherren den Nutzen eines teuren BIM-Prozesses verständlich zu machen. Ältere Generationen mit Erfahrung aus der Informationswissenschaft können durchaus darüber nachdenken, welchen Sinn es macht, Daten aufwändig zu erheben, die vielleicht erst später bei einem erneuten Verkauf der Immobilie genutzt werden, und die oft nur noch schwer in die späteren Prozesse übertragen werden können.

Darüber hinaus ist es für den Autor sicherlich möglich zu hinterfragen, ob es für alle Seiten wünschenswert ist, wenn genaue Bewegungs- und Belegungs-Profile von Mitarbeitern und Zimmern mit entsprechenden Energieverbrauchsgewohnheiten für den Arbeitsplatz und die Heizung kontinuierlich erfasst werden. Da gibt es Datenschutzaspekte und Arbeitsrecht. In der Nutzungsphase dürften laut Vornholz Portale und Plattformen, Visualisierung der Immobilie und Data Science eine wichtige Rolle spielen. In der Verwertungsphase übernimmst dann erneut das BIM.

In der theoretischen Analyse wirkt die Digitalisierung auf alle Aspekte des Immobiliensektors. Geschäftsmodelle werden ebenso verändert wie Geschäftsprozesse, Standortaspekte und Ausstattungsaspekte der Gebäude. Das betrifft die Immobilienwirtschaft als Branche ebenso wie das Immobilieninvestment oder das Management von Büroimmobilien, Einzelhandelsimmobilien oder Wohnimmobilien ebenso wie deren Hardware.

Bedarfswirkung wichtigster Digitalisierungs-Aspekt

Für den Autor bleibt dagegen nach wie vor als wichtigster Aspekt der Bedarfsaspekt. Vor über 20 Jahren erarbeiteten wir Ihnen, ohne Google, Amazon oder eBay zu kennen, bereits Aspekte der Digitalisierung. Speziell im Handel gingen wir schon vor 20 Jahren davon aus, dass um das Jahr 2020 herum 20% des Handels insgesamt online stattfinden würde. Inzwischen ist abzusehen, dass dieses Ziel erreicht wird. Dennoch ist vieles, was vor 20 Jahren schon absehbar war, nach wie vor in der Umsetzung. Wir sprachen damals von denkender und selbst bestellender Speisekammer und Außenkühlschränken, in die Lieferanten ihre Waren ablegen. Wir vermuteten, dass Kühlschränke um das Jahr 2020 herum intelligenter sein würden als durchschnittliche Haushaltsvorstände und sich selbst nachfüllen würden.

Unter Büronutzungsaspekten wiesen wir auf die Möglichkeit hin, dass zukünftig die Wochenendehe durch den Kollegenmittwoch abgelöst würde. 2020 hätte für uns die Phase des kabellosen und papierlosen Büros erreicht sein können. Wir erwarteten, dass die technischen Ansprüche an die Immobilienhülle sinken würden. Stattdessen werden heute Hightech Paläste mit kurzer Lebensdauer realisiert. Perspektiven für Logistik und Hotels erarbeiteten wir Ihnen auf dem weißen Papier. Bedenken Sie damals gab es weder Smartphones noch Künstliche Intelligenz noch virtuelle Realität.

Viele Ideen sind heute selbstverständlich. Lediglich unsere Hoffnungen an die Arbeitseffizienz und die Flächeneffizienz sind nicht erfüllt worden. Das papierlose Büro ist nach wie vor Utopie. Der Flächenverbrauch pro Mitarbeiter ist nicht gesunken, sondern eher gestiegen. Handelsflächen expandieren an allen Fronten in Europa nach wie vor weiter. Der Wettbewerb wird immer schärfer, jedoch hat eine breite Anpassung des Handels immer noch nicht stattgefunden. Unsere generelle These war in den neunziger Jahren immer, ohne dass wir dafür das heutige Vokabular der 4. industriellen Revolution kannten oder benutzen konnten, dass eine Markttransformation stattfinden würde.

Der damals bekannte klassische Computer und PC war in der Vor-Internet-Zeit plakativ formuliert nichts anderes als eine „geniale Kreuzung von Karteikasten und Rechenschieber“. Erst die Kommunikation über das Internet eröffnete eine neue Dimension. Bei aller Skepsis, die damals noch über ein Internet, in dem jedes Pixel sichtbar einzeln auf den Bildschirm transportiert wurde, war uns aber als Postulat völlig klar:

„Wenn jeder Schreibtisch an jedem Ort der Erde in jedem Schlafzimmer, in jedem Hotel, auf jedem Boot und im kleinsten Home Office zu jeder Zeit ein vollwertiger Arbeitsplatz in jedem Markt sein wird, wird das die Immobilienwelt nachhaltig verändern.“

Aber seien wir ehrlich, die Veränderung lief deutlich langsamer ab, als wir erwarteten. Der Produktivitätsfortschritt ist bis heute in Zahlen nicht wirklich erkennbar. Es sei lediglich die Frage erlaubt, ob das Zahlenwerk unserer volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung überhaupt noch die heutige Realität abbildet. Investitionen werden nach wie vor als Investitionen in Maschinen oder Immobilien erfasst. Heute dominieren Investitionen in Human Capital. Eine Reihe Aspekte der volkswirtschaftliche Gesamtrechnung gehören auf dem Prüfstand. Was ist Inflation in einem Digitalisierungszeitalter?

Die Auswirkungen der Digitalisierung auf den Immobilienbedarf einzelner Immobilienmärkte haben wir in der Vergangenheit für den Handelsbereich schon oft zusammengefasst. Heute fehlt eher eine Beschäftigung mit den Bedarfsaspekten bei Büro oder Wohnen. Zwar dürfte inzwischen klar sein, dass nicht mit einer Massenarbeitslosigkeit zu rechnen ist, jedoch dürfte der Wegfall vieler heutiger Bürotätigkeiten nachhaltige Auswirkungen auf den Bürobedarf in qualitativer und quantitativer Hinsicht ebenso wie unter Standortaspekten haben. Auch unsere Frage aus den neunziger Jahren, welche Tätigkeit tatsächlich in Topstandorten ausgeführt werden muss, bleibt offen. Allerdings ist inzwischen ein Aspekt hinzugekommen, der die anhaltende Nachfrage nach Core-Standorten stützt. Der Wettbewerb um hoch qualifizierte Arbeitskräfte wird heute verstärkt über Bürostandort und Büroqualität geführt. Hierbei ist nicht abzusehen, dass sich diese Trends zukünftig ändern.

In Bezug auf Büroimmobilienmarkt relativiert Vornholz in seiner Arbeit die Bedeutung der Digitalisierung. Zwar bevorzugten junge Unternehmen häufig ein innovatives Umfeld in originellen Objekten oder angesagten Vierteln ebenso wie die Co-Working-Angebote oder Business Center. Für die traditionellen Unternehmen bleibe das stationäre, zentrale Büro nach wie vor der klassische Unternehmensstandort. Das Home Office stelle nur eine Ergänzung dar und könne Unternehmensstandorte nicht ersetzen.

Die Digitalisierung bietet aus quantitativer Sicht interessanterweise gleichzeitig das Potenzial für mehr oder weniger Bedarf an Bürofläche. Die IT-Branche selber führt zu einer erhöhten beruflichen Nachfrage. Zunehmende Digitalisierung können aber auch zu einer Abnahme des Bedarfs führen. Es sinke der Flächenbedarf für Dokumentenverwaltung und Archivierung. Flexibles Arbeiten könne Flächen sparen. Allerdings sieht auch Vornholz, dass bisher noch kein spürbarer Rückgang des Bürobedarfs erkennbar sei. Der Anteil von Home Offices in Deutschland stagniere.

Einen wesentlich sichtbareren Wandel werde jedoch der Megatrends der Digitalisierung hinsichtlich Ausstattung und Flexibilität des Gebäudes an sich verzeichnen. Smart Buildings ermöglichten ein mobiles Arbeiten. Die technischen Rahmenbedingungen dürften an Bedeutung gewinnen. Information und Wissen sei schnell und sicher zu vernetzen und stünde ortsunabhängig jederzeit zur Verfügung. Moderne Bürogebäude und Bürokonzepte bildeten eine intelligente, technologiebasierte und optimal medial unterstützte Arbeitsumgebung. Dabei werde auch der eigentliche Arbeitsplatz durch Digitalisierung verändert.

Grundsätzlich handelt es sich für Vornholz bei den Auswirkungen der Digitalisierung auf dem Büro-Immobilienmarkt um einen Veränderungsprozess, der sich allmählich vollziehe. Die traditionellem Bürostrukturen würden länger dominieren. Alternative Konzepte seien bis heute unterrepräsentiert. Auch „Der Immobilienbrief“ geht mit Blick auf jetzt über 20 Jahre, in denen sich das Beraterteam mit der Auswirkung der Digitalisierung auf Immobilien befasst, eher von einer kontinuierlichen Entwicklung mit einem hohen beharrenden Element menschlicher Verhaltensweisen aus. Bei damals noch vergleichsweise deutlich höheren Bürokosten in Bezug auf das Einkommen – in Frankfurt waren vor 25 Jahren Büromieten von 40 Euro anerkannte Größe – wiesen wir darauf hin, dass ein eigenes Büro mit einem eigenen Arbeitsplatz erhebliche Bindungsaspekte habe. Wir konnten damals von unseren Erfahrungen aus der Unternehmensberatung profitieren, bei denen wir feststellten, dass eine Vielzahl von Unternehmensberatern sich nicht dem Beratungsunternehmen verbunden fühlt, sondern dem Kunden, bei dem er die überwiegende Zeit verbringt. Dies betrifft insbesondere langfristige Projekte.

Unstrittig dürfte aus Sicht des Autors aber die hohe Technologieintensivierung zukünftiger Immobilien sein. Die Frage ist, wie sich hier die Immobilienwirtschaft verhalten wird. Vordergründig führt die hohe technologische Anforderung zu einer deutlichen Verkürzung des Lebenszyklus. Dies ist im Moment insbesondere in den erstklassigen Bürostandorten festzustellen. Die technische Lebensdauer ist hier oft mit 20 bis 30 Jahren einzusetzen. Danach erfolgt eine Sanierung auf Neubauniveau. Das hat Konsequenzen für die Vermietbarkeit speziell in der zweiten Hälfte des Lebenszyklus.

Trennung von Immobilien-Hardware und technische Ausstattung in drei Kompetenzbereichen

Aus Sicht der Immobilienwirtschaft ist, auch wenn dies im Moment nicht der vorherrschenden Meinung dynamischer Fortschritts-Matadore entspricht, eher sinnvoll, eine Trennung von Immobilien-Hardware und technischer Ausstattung vorzunehmen. „Der Immobilienbrief“ könnte sich durchaus vorstellen, dass es zukünftig drei Kompetenzbereiche geben wird: 1. Die Immobilienwirtschaft könnte Immobilien mit hoher nachrüstbarer technischer Flexibilität anbieten. Technik könnte dabei ruhig wieder sichtbar werden. 2. Ein zweiter Kompetenzbereich beträfe dann die technische Ausstattung als Schnittmenge zwischen Immobilie und Nutzer. 3. Den dritten Kompetenzbereich betreibt der Nutzer, der seine technischen Anforderungen den anderen Kompetenzfeldern beschreibt. Oft festzustellende Ansätze, die Immobilienwirtschaft als „Eierlegende-Wollmilchsau“ zu positionieren, könnte zu einem schmerzhaften Einstieg in die Erfahrungskurve führen.

Digitalisierung und Investment Märkte

Digitalisierung führt zu neuen Vertriebswegen. Bekannt wurde Crowdfunding, das als Plattform direkt den Kleinstanleger anspricht. Hier geht „Der Immobilienbrief“/Platow in den kommenden Jahren allerdings von erheblichen Lerneffekten aus. Dennoch wird als Verdienst des Crowdfunding die Erschließung neuer Vertriebsformen in der Immobilienwirtschaft bleiben. Die Bedeutung der klassischen Immobilienplattformen hat sich dabei längst manifestiert, wie der Blick in die Zeitungen und die nur noch rudimentär vorhandenen Immobilienseiten bestätigt.

Auch Immobilienfinanzierungen werden vermehrt über das Internet angeboten. Dabei handelt es sich primär um Angebote für die private Wohnungsfinanzierung. Neue Geschäftsmodelle in diesem Bereich könnten laut Vornholz durch die FinTechs und PropTechs erfolgen. FinTechs setzen auf die digitale Vernetzung bei Finanzdienstleistungen. Beim Investment betrifft die Digitalisierung insbesondere auch die Abwicklung des Kauf- und Finanzierungsprozesses. Vornholz sieht hier die Veränderungen im Immobiliengeschäft langfristig weniger im Vertrieb, sondern in der Veränderung der Arbeitsprozesse in der Organisation, den sogenannten Back Office Bereichen.

Digitalisierung und Wohnungsmärkte

Standortaspekte hat „Der Immobilienbrief“/Platow bereits in der ersten Phase des Internet-Booms diskutiert. Daran hat sich wenig geändert, außer der Tatsache, dass generelle Trends bis heute nur bedingt feststellbar sind. Derzeit wird der Megatrend in die Ballungsräume beziehungsweise Metropolen gehypt. Damals herrschte vor dem Hintergrund der Flexibilität von Homeoffices der Gedanke vor, das weitere Umland der Ballungsräume würde profitieren. Erschwingliche Eigenheime in der Peripherie der Großstädte und benachbarter Kleinstädte würden interessanter. Auch entferntere Gegenden mit hohem Freizeitwert könnten an Attraktivität gewinnen. „Der Immobilienbrief“/Platow gingen damals davon aus, dass sich quantitative Aspekte durch einen selbstverständlichen häuslichen Arbeitsplatz und geänderte Lebensbiografien von Angestellten ergeben würden.

Mit Blick auf die stetige Zunahme des Wohnflächenbedarfs pro Kopf, könnte diese These durchaus als bestätigt angesehen werden. Allerdings ist hierbei zu berücksichtigen, dass im Betrachtungszeitraum eine lange Phase stagnierender und niedriger Mieten enthalten ist, die eine hohe Wohnungsnachfrage ermöglichte. Die starke Steigerung der Mieten in den vergangenen Jahren in den Ballungsräumen könnte diesen Trend jedoch relativ schnell wieder ins Gegenteil verkehren.

Gleichzeitig ist bereits heute festzustellen, dass dem aktuellen Megatrend des Metropolen-Wohnens inzwischen schon wieder einen Gegentrend gegenübersteht. Was nutzt die Wohnung in München, wenn das Geld für die Nutzung der Großstadtangebote in die Miete fließt? Die neue Generation des „5G“ wird die Standortflexibilität deutlich erhöhen, selbst wenn nicht „jede Milchkanne“, wie dies die Politik propagiert, an das Hochleistungsnetz angeschlossen werden wird. Andererseits ist die autonome Mobilität ohne schnellen Mobilfunk nicht realisierbar.

Stärker als andere Lebensbereiche wird allerdings die Steuerung und Kontrolle in Form von Smart Home Technologien durch „intelligentes Wohnen“ deutlich verändert werden. Smart Home hat dabei mehrere Aspekte, die in der Diskussion miteinander verbunden werden. In der Systematisierung von Vornholz können Smarthome-Technologien in Smart House, Smart Living und Ambient-Assisted-Living-Technologien (AAL) unterschieden werden.

Smart House Lösungen beschreibt Systeme und Verfahren der Vernetzung von Haustechnik und Haushaltsgeräten. Sicherheit und Ressourceneffizienz sind die Ziele. Smart Living führt zu mehr Lebens- und Wohnqualität. Raumklima, Belichtung und Beschattung sind durch das Internet zu steuern. Auch für die Nutzung der Wohnung als Einkaufsort per Internet müssen die technischen Voraussetzungen gegeben sein.

Smart Home unterstützt im Alter und rettet Leben

In Verbindung mit der demographischen Entwicklung bestehe ein großes Potenzial für Ambient-Assisted-Living-Systeme. Intelligente Informations- und Kommunikationstechnologien führen zu einer Erhöhung des Komforts, der Sicherheit und der Gesundheit. Ältere und benachteiligte Menschen werden im Alltag unterstützt. Das ermöglicht, länger in den bisherigen Wohnungen zu verbleiben. Assistenzsysteme gehen dabei Hand in Hand mit Bereichen der Telemedizin, die Vitalwerte und Medikamenteneinnahme überwacht. Die Alltagsorganisation kann durch eine Terminverwaltung unterstützt werden. Kommunikation mit anderen Personen oder sozialen Netzwerken kann erleichtert werden. Spezielle Sensortechnik kann Sturz oder Ohnmacht einer Person erkennen. Mit der aktuellen Einführung der Apple Watch 4 ist die medizinische Anwendung in den Vordergrund gerückt. Herzrhythmusstörungen können durch ein schnelles EKG mit hinreichender Wahrscheinlichkeit schnell erkannt werden. Dies mindert das Schlaganfallrisiko. Sicherlich ist es nicht jedermanns Sache, sich eine Überwachung der Vitalwerte vergleichbar einer „Intensivstation am Handgelenk“ vorzustellen. Andererseits verschieben sich mit dem Alter die Prioritäten im Interessenkonflikt zwischen länger Leben und Datenschutz. Das Fortschreiten der Entwicklung ist durchaus als sicher anzunehmen. In einer weiteren Zukunft wird wahrscheinlich voll in Kleidung integrierte Intelligenz auch noch das Tragen eines Armbandes überflüssig werden.

Wie geht es weiter?

Aber auch kurzfristig und realitätsnah hat der Trend zum dezentralen Arbeiten unmittelbare Auswirkungen auf die Wohnimmobilien und ihre Ausstattung. Intelligentes Wohnen wird zu Veränderungen des Wohnens und der Wohnungen führen. Kostendegression im Zuge der Nachfrage und fortschreitende technologische Entwicklung geht dabei Hand in Hand mit der Bereitschaft und der Zahlungsfähigkeit von Nutzern für eine entsprechend ausgestattete Immobilie. Die Akzeptanz müsste bei zunehmender Verschiebung der Internet-Generation ins Rentenalter automatisch zunehmen.

Neben der Preisentwicklung ist die Entwicklung von Standards Voraussetzung für die breite Akzeptanz. Einfachheit und Sicherheit sind weitere Kriterien. Nachteil von Standards sind natürlich die Gefahren externen Zugriffs. Wie auch im Rahmen der Gesamtgesellschaftlichen Entwicklung die sich unausweichlich aus Gentechnologie, Biotechnologie und Big Data ergeben wird, werden wir uns wahrscheinlich auch automatisch damit abfinden müssen, dass es zukünftig möglich sein wird, einen Herzschrittmacher oder eine implantierte Medikamenten-Dosierungsanlage von außen zu steuern oder im Ernstfall auch abzuschalten. Wie schon gesagt, nicht alles was technisch möglich ist, ist ethisch wünschenswert, selbst wenn es ergonomisch vertretbar ist. Irgendwann wird nun einmal die Entscheidung zu fällen sein, was dem Nutzer lieber ist, der externe und schnelle Zugriff eines Arztes auf Vitalsteuerungseinheiten oder die Sicherheit, dass eben niemand Zugriff hat. Der Autor verspricht Ihnen: Der Lebenswille wird siegen. Die Konsequenzen für die Immobilie sind zu durchdenken.