JLL_Europäische_Büroimmobilienuhr_Q4_2018
Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex der traditionellen Büro-Immobilienuhr, die JLL quartalsmäßig erhebt, ist im Q4 2018 allein gegenüber dem Vorquartal um 1,5% gestiegen. Im 12-Monatszeitraum lag die Mietsteigerung bei 5,5% und liegt deutlich über dem Fünf- bzw. Zehn-Jahres-Durchschnitt von +2,8% bzw. +1,1%. Mit 13,5 Mio. qm Flächenumsatz wurde das herausragende Vorjahresniveau mit -2% fast wieder eingestellt. Der Blick auf die Immobilienuhr macht deutlich, dass sich kein prominenter europäischer Standort mehr im zyklischen Abschwung mit negativer Mietperspektive befindet. Die gemittelte Leerstandsquote für Büroflächen ging im Q4 2018 um 10 Basispunkte weiter zurück und erreichte mit 6,3 % erneut den niedrigsten Stand seit 2002.
Bis 2023 prognostiziert JLL trotz zunehmender Büro-Projektentwicklungen Mietsteigerungen von jährlich durchschnittlich 2,1%. Robuste Nachfrage, Vorvermietungsaktivitäten und ein nach wie vor relativ niedriges Niveau an spekulativen Fertigstellungen würden die Mieten stützen. Die 20 westeuropäischen Indexstädte schnitten mit +6,0% besser ab, als die mittel- und osteuropäischen Märkte mit +1,9%. Eine Verlangsamung des positiven Wachstum des Vermietungsniveaus prognostiziert CBRE in einer aktuellen Studie für die Büromärkte in den europäischen Großstädten. In Paris, Berlin, Stockholm und London werde eine Verlangsamung des Wachstums bei den Bürobeschäftigtenzahlen erwartet.
Der Nachfrageüberschuss habe bereits seit 2010 zu steigenden Mietpreisen in den deutschen Immobilienhochburgen geführt, beobachtet JLL. Der Trend setze sich im Q4 fort. Im 12-Monatsvergleich betrug der Anstieg in der Aggregation über alle Big 7 hinweg 6,4%. Spitzenreiter war Berlin mit einem Plus von 13,3%. Mehr zahlen mussten Nutzer von Spitzenflächen auch in weiteren neun Index-Märkten. Die sich spätzyklisch erholenden Städte entwickeln sich von niedrigem Niveau ausgehend immer besser. Madrid erreichte 10,4% im Jahresverlauf 2018. Barcelona kam auf 8,6%. Budapest (+11,1%) und Prag (+2,4%) entwickelten sich gleichfalls gut. In 11 Index-Städten blieben die Spitzenmieten in den letzten drei Monaten 2018 unverändert.
Ein Ausweis für die Stärke des Büro-Nutzermarktes sei die Netto-Absorption, die europaweit im Q4 um 54% auf 1,88 Mio. qm gegenüber dem Vorjahr gestiegen sei. Der Fünf- bzw. Zehn-Jahresschnitt bewegt sich bei 12,4 Mio. qm bzw. 11,3 Mio. qm. In der Hälfte der Indexmärkte gab es 2018 Umsatzzuwächse, am stärksten in Rotterdam mit 119%. Sechs weitere Märkte kamen auf untere zweistellige Zuwachsraten, darunter die Zweit- und Drittplatzierten Lyon und Prag mit 24% bzw. 22%. Zwar werde sich auch 2019 der europäische Büronutzermarkt insgesamt solide entwickeln, jedoch dürfte das Umsatzvolumen vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen und politischen Unwägbarkeiten die beiden Vorjahresvolumina nicht erreichen.
Der Büronutzermarkt in London erwies sich als Brexit-widerstandsfähig, Ein Plus von 4% im Q4 führte letztlich zu einem Plus des Umsatzvolumens für das Gesamtjahr 2018 von 2%. Unter dem Strich leichte Einbußen musste der Büroflächenumsatz in Paris hinnehmen. Das Minus von 27% zwischen Oktober und Ende Dezember konnte vom starken ersten Halbjahr nicht ganz ausgeglichen werden. Für 2018 schlägt ein Rückgang von 5% zu Buche.
Die Angebots-Pipeline nimmt europaweit weiterhin an Fahrt auf. Die Büro-Fertigstellungen erreichten 2018 ein Fertigstellungsvolumen von 4,3 Mio. qm. Damit ist das Niveau des Vorjahres wieder erreicht und der Fünf-Jahresschnitt egalisiert. Die meisten Fertigstellungen gab es in Paris mit 722.000 qm, London (338.000 qm) und in Moskau (334.000 qm). Für 2019 und 2020 rechnet JLL mit Büro-Fertigstellungsvolumina von rund 6,0 Mio. qm bzw. 6,7 Mio. qm. In Anbetracht niedriger Leerstandsquoten seien die wachsenden Größenordnungen aber nicht besorgniserregend. Die Angebotsengpässe in vielen europäischen Märkten könnten damit voraussichtlich nicht aufgefangen werden. Mit 6,3% ist die aggregierte europäische Leerstandsquote auf dem Büroimmobilienmarkt um weitere zehn Basispunkte gesunken, dem niedrigsten Stand seit dem 3. Quartal 2002.