„Wir werden den Lemmingen nicht folgen“
Hans Volkert Volckens betrachtet Kapitalerhalt als entscheidendes Argument
Hans Volkert Volckens ist als Geschäftsführer bei Hannover Leasing vor allem für die geschlossenen Deutschland-Immobilienfonds zuständig. Er hat festgestellt, dass Vertrieb und Kunden häufig ganz andere Vorstellungen von Qualitätsimmobilien haben als die Initiatoren.
Der Fondsbrief: Immobilienfonds halten die Branche über Wasser. Die Nachfrage nach deutschen Objekten ist stärker als das Angebot. Überhitzt der Markt langsam?
Hans Volkert Volckens: Wir brauchen aktuell mehr Zeit als sonst, um Immobilien zu finden, die sich unserem Verständnis nach für einen geschlossenen Fonds eignen. Was mir nicht gefällt, ist die Fixierung des Marktes auf Objekte, die sich nur durch gute, lang laufende Mietverträge auszeichnen. Die Frage ist doch vielmehr: Erhält der Anleger am Ende sein Geld zurück? Aus unserer Sicht muss der Kapitalerhalt neben einer adäquaten Verzinsung heute das entscheidende Argument für eine geschlossene Beteiligung sein.
FB: Dabei treffen solche Fonds offenbar genau den Nerv des Vertriebs. Sie können doch nichts am Vertrieb vorbei platzieren.
Volckens: Wir folgen einem Trend aber nicht wie die Lemminge. Wir vertreiben nichts, was in zehn Jahren unserer Reputation schadet, da die Anleger nicht ihr Eigenkapital zurück erhalten. Daher müssen wir sehr konservativ und vorsichtig kalkulieren und realistische Szenarien bei Anschlussvermietung und Objektverkauf unterstellen. Natürlich können wir es uns auch nicht leisten, an den Bedürfnissen des Vertriebes vorbei zu strukturieren. Meine Hoffnung ist, dass die AIFM-Richtlinie aus Brüssel hier eine gewisse heterogene Transparenz in den Markt bringt.
FB: Sie wollen mir doch nicht erzählen, dass Sie zufrieden sind mit den Regulierungsplänen aus Brüssel und Berlin.
Volckens: Wenn Sie den Diskussionsentwurf des Anlegerschutzverbesserungsgesetzes meinen, bin ich völlig bei Ihnen. Damit werden Sie die Risiken der Fonds kaum transparenter machen. Das ist auch mein zentraler Vorwurf an die Berliner Politik. Aber die AIFM-Richtlinie aus Brüssel mit Anforderungen an ein Risikomanagement sollte auch Risiken der Fondskalkulation besser offen legen. Dafür setze ich mich ein.
FB: Sie kritisieren die typischen aktuellen Fonds mit ihren lang laufenden Mietverträgen. Ihr Angebot in Dortmund mit der Bundesinnungskrankenkasse ist doch genau so konzipiert.
Volckens: Wir haben bei unserem Substanzwertefonds eine bonitätsstarke Adresse, einen lang laufenden Mietvertrag und eine äußerst konservative Kalkulation. Ein hoher Preisabschlag im Verkaufsfalle und auskömmliche Revitalisierungskosten sichern den Anleger zusätzlich ab. Dennoch bleibt natürlich auch dieser Fonds eine unternehmerische Kapitalanlage mit moderatem Risiko.
FB: Bei ihrem neuesten Angebot mietet die Deutsche Bahn acht Jahre lang eine Spezialimmobilie in Berlin Pankow. Das scheint mir auch einer der typischen Deutschland-Fonds zu sein.
Volckens: Mit einem gewaltigen Unterschied. Die Immobilie ist eine der sieben Betriebszentralen der Deutschen Bahn. Darin ist ein hoch modernes Rechenzentrum untergebracht zur Steuerung der Weichen und Signale für den Großraum Berlin, Mecklenburg-Vorpommern und Brandenburg. Die Bahn hat enorme Kosten für den Bau des Rechenzentrums und die Leistungssysteme aufgewendet. Sollte sie nach acht Jahren aus dieser Immobilie ausziehen, müsste sie parallel über viele Jahre ein neues Rechenzentrum bauen und könnte erst nach dessen Inbetriebnahme das bestehende vom Netz nehmen. Dennoch haben wir uns aufgrund des nur noch acht Jahre laufenden Mietvertrages entschieden, dem Anleger im Jahr 2018 ein Andienungsrecht einzuräumen, sollte die Bahn wider Erwarten den Mietvertrag nicht verlängern. In diesem Falle bekämen die Anleger ihren Einsatz zuzüglich Agio und eine jährliche Verzinsung von 2,5 Prozent zurück.
FB: Wer würde im Fall der Fälle dafür aufkommen?
Volckens: Als Tochter der Landesbank Hessen Thüringen verfügen wir über ausreichenden Substanz, um entsprechende Leistungen erbringen zu können.
FB: Wo ist die Immobilie her? Haben Sie die in einem Bietergefecht erworben?
Volckens: Nein, das Objekt stammt aus unserem eigenen Bestand.
FB: Sie kennen die Diskussionen, die solche Transaktionen nach sich ziehen.
Volckens: Die Diskussion stellt sich hier nicht. Die Anleger können sich an einem Fonds beteiligen, der sich neben einer attraktiven Ausschüttung mit bonitätsstarkem Mieter mit dem Andienungsrecht durch einen besonderen Kapitalschutzmechanismus auszeichnet. Insofern zeigen wir gegenüber dem Anleger, dass wir unserer eigenen Einschätzung und Kalkulation trauen.
