Büros in Durchschnitts-Lagen deutscher Dienstleistungszentren sind das Gebot der Stunde. So lässt sich die Einschätzung von Hela Hinrichs, Director Research bei Jones Lang LaSalle (JLL) auf der Scope-Veranstaltung „Investment Conference Geschlossene Immobilienfonds“ zusammenfassen.
Die Mieten für Büros in Top-Lagen Münchens zum Beispiel liegen um 85 Prozent über der Miete für durchschnittliche Angebote in derselben Stadt. „Hier lohnen sich Investments“, so Hinrichs. Ebenso in Frankfurt, Düsseldorf und Hamburg.
Voraussetzung für einen Investitionserfolg ist allerdings, dass sich die Situation auf den deutschen Büromärkten der Lage auf internationalen Standorten angleicht. So beträgt die Differenz zwischen Top und Durchschnitt in London nur 25 Prozent. Das mag daran liegen, dass in der britischen Hauptstadt geeignete Flächen knapp sind. Ähnlich präsentiert sich der Büromarkt in Paris, Warschau, Lyon und Luxemburg. In Frankfurt, Rotterdam, Amsterdam, Moskau und Dublin dagegen haben potenzielle Mieter die Wahl. Hier hat Jones Lang ein deutliches Überangebot für Flächen ermittelt.
Bei Einzelhandelsimmobilien erwartet das Immobilienunternehmen Kapitalzuwächse in Düsseldorf und Hamburg, London, Helsinki und Prag. In Sachen Logistikunternehmen sieht JLL keine deutschen Standorte vorne. Steigende Preise prognostiziert Immobilienforscherin Hinrichs bei diesem Segment in Dublin, Madrid, Brüssel, Budapest und Helsinki. Standorte, die für geschlossene Fonds nicht unbedingt in Frage kommen. Skandinavien etwa bringt den Nachteil hoher Steuern mit sich, und wer will derzeit schon einen Fonds mit Objekten in Spanien oder Irland vertreiben?
Spricht also alles für Investitionen in Wohngebäuden. Einen Vortrag zu diesem Thema hielt Tobias Just von der International Real Estate Business School (IREBS). „Wir wohnen länger als wir wohnen“, meinte Just. Heißt übertragen auf die Immobilienmärkte: Wohnimmobilien sind nicht so stark vom demografischen Wandel betroffen wie Gewerbeobjekte. Denn grundsätzlich nimmt die Zahl der Deutschen ab. Die Zahl der Haushalte dagegen wird zumindest in den kommenden Jahren weiter steigen – verbunden mit expandierender Nachfrage nach Wohnflächen vor allem in den westdeutschen Metropolen.
Just sieht Investitionschancen nicht nur in der herkömmlichen Wohnimmobilienwirtschaft. Pflegeheime werden in Deutschland bis 2050 ebenfalls vermehrt benötigt. Prognostiziert wird ein Anstieg der Pflegefälle von jetzt knapp über zwei Millionen auf dann 4,5 Millionen. Davon müssen doppelt so viele Menschen wie heute in Heimen untergebracht werden: Schätzungsweise 1,8 Millionen. Justs Rat an Wohnungsinvestoren: „Denken Sie bei der Renovierung und dem Neubau nicht nur an Senioren, sondern auch an Pflegefälle.“ Das bedeutet: Breite Türen, Aufzüge und Treppenlifte.
Unter dem Strich bleibt das Wohn-Wachstum jedoch nicht nur in Deutschland, sondern in allen europäischen Staaten verhalten. Anders im Rest der Welt. So prognostiziert die UN Population Division in den kommenden 25 Jahren einen Bedarf von einer Milliarde Wohnungen. Neue Appartements sind vor allem in Kanada, Südamerika, Afrika, Indien und anderen Ländern Asiens nötig.
Fondsinitiatoren reagieren darauf mit geschlossenen Beteiligungsmodellen, die zum Beispiel Wohnungen in China finanzieren. Ob solche Fonds die Misere der Branche retten können? Die Antwort bleibt jedem selbst überlassen.