Auf dem deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien wurden lt. CBRE in den ersten neun Monaten 2014 ca. 25,4 Mrd. Euro umgesetzt. Dies sei das beste Neun-Monats-Ergebnis seit 2007. Das Dreivierteljahresvolumen summiere sich auf insgesamt 25,5 Mrd. Euro bzw. einem Anstieg im Jahresvergleich von einem Drittel, bestätigt JLL. 30% des gesamten Transaktionsvolumens auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt von Januar bis Ende September 2014 gehen lt. JLL auf das Konto von Portfoliodeals. Mit 7,7 Mrd. Euro sei damit bereits nach neun Monaten das Ergebnis des gesamten Vorjahres erreicht. CBRE sieht insgesamt 46 Großdeals und Portfoliotransaktionen mit jeweils über 100 Mio. Euro bzw. ein Volumen von 8,3 Mrd. Euro und einen Portfolio- Anteil von rund 33% (Vorjahr 22%).
Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt profitiert vom starken Zufluss ausländischen Kapitals. CBRE sieht eine Vielzahl neuer Marktakteure. Grenzüberschreitende Investitionen von knapp 11,9 Milliarden Euro dokumentierten mit 47% Anteil das hohe Vertrauen ausländischer Investoren in den deutschen Immobilienmarkt. Insbesondere US-amerikanische Investoren mit einem Anteil in Höhe von 13,3%, Investoren aus Großbritannien mit 8,7% und aus Frankreich mit 6,9% folgen auf den Plätzen. Dazu kämen immer mehr asiatische Investoren auf den deutschen Markt. Aktuell seien sie für 5,6% der Gesamtinvestments verantwortlich.
Büroimmobilien bleiben mit knapp 13 Mrd. Euro bzw. einem Anteil von 51% weiterhin die gefragteste Assetklasse. An zweiter Stelle folgen Handelsimmobilien mit knapp 6,4 Mrd. Euro und rund 25%. Der Boom im Handel mit Logistikimmobilien setzt sich mit knapp 2,4 Mrd. Euro bzw. 9,4% weiter fort.
Ausländische Investoren investieren dabei verstärkt über Portfolio-Transaktionen um ihr Deutschland-Portfolio aufzubauen. Beispiele hierfür sind unter anderem der Erwerb von drei an die Deutsche Telekom vermieteten Büroimmobilien, die zusammen mit dem 2011 revitalisierten Concor Park Aschheim-Dornach bei München durch I-Reit Global Management vor Kurzem an die Börse in Singapur gebracht wurden oder das Joint Venture des südkoreanischen Pensionsfonds Public Officials Benefit Association (POBA) mit Dream Global Reit. Damit beteiligt sich POBA mit 50% an insgesamt sieben deutschen Büroimmobilien.
Infolge der großvolumigen deutschlandweiten Portfoliotransaktionen ging der Anteil der Top 5-Märkte von 56 auf 48% zurück. München war der gefragteste Markt mit über 3,52 Mrd. Euro (+37%), gefolgt von Berlin mit 2,57 Mrd. Euro (+10%) und Hamburg mit 2,37 Mrd. Euro (+38%). Frankfurt landet mit einem Rückgang von 23% auf 2,1 Mrd. Euro auf dem 4. Platz. Düsseldorf konnte durch Großtransaktionen einen deutlichen Zuwachs um 25% auf 1,62 Mrd. Euro erzielen.
Aktivste Investoren waren in den ersten neun Monaten Asset-/Fondsmanager mit 6 Mrd. Euro oder 24%. An zweiter Stelle folgen Offene Immobilienfonds/Spezialfonds mit knapp 5 Mrd. Euro bzw. 19,5%. Versicherungen und Pensionsfonds kommen auf knapp 3 Mrd. Euro (12%). Der Anteil von Immobilien-AGs und Unternehmen am gesamten Transaktionsvolumen liegt bei jeweils rund 10 %. Mit einem Anteil von 10% sind ebenso Privatinvestoren stark vertreten.
Der Nachfrageüberhang im Core-Segment sorgt im Büro- und großflächigen Einzelhandelssegment für weiter steigenden Druck auf die Anfangsrenditen. Noch sind die Spitzenrenditen im Bürosegment jedoch stabil auf dem niedrigen Vorquartalsniveau geblieben. In München wird mit einer Renditeforderung der Investoren 4,45% für Top-Büros die 22,5fache Netto-Jahresmiete gezahlt. Berücksichtigt man Transaktions- und Gutachten- bzw. Beraterkosten von 8 bis über 10% errechnet sich leicht ein Faktor von fast 25. Dann steht nach nicht umlagefähigen Nebenkosten die „3“ am Anfang der Nettorendite. Berlin fordert 4,65%, Düsseldorf und Frankfurt erwarten jeweils 4,70% und Hamburg sieht 4,55% Rendite. Für erstklassige Shopping-Center in den Top-Märkten liegen die Ankaufsrenditen bei 4,50%. Vergleichbare Produkte in den prosperierenden Regionalzentren erreichen 5,30%. Moderne Fachmarktzentren gibt es bei 5,90% und Fachmärkte/Supermärkte liegen bei 6,90%. Die hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien sorgt für tendenziell rückläufige Spitzenrenditen um 25 Basispunkte auf nunmehr 6,00% in den großen Logistikzentren. Auch im Hotelsegment sind die Spitzenrenditen infolge der hohen Nachfrage um 25 Basispunkte auf aktuell 5,25% gesunken.