Thomas Körfgen, Geschäftsführer SEB Investment GmbH
Niedrige Zinsen, politische Unsicherheiten und die Angst vor Inflation – in diesem Umfeld suchen Investoren Schutz für ihre Kapitalanlagen. Mehr und mehr, aber immer noch zu langsam, ersetzen Investitionen in Aktiengesellschaften des DAX (Deutscher Aktienindex) mit kontinuierlichen Dividendenzahlungen den ehemals sicheren Hafen der Rentenwerte. Das ist sinnvoll, denn die Rendite der Staatsanleihen ist oftmals so niedrig, dass daraus kaum Mehrwert geschaffen werden kann. Auch ist die traditionelle Sicherheit von Staatsanleihen spätestens seit dem Desaster Griechenlands nur noch Makulatur. Investitionen in Immobilien als weitere Alternative verfügen noch über einen großen Vorteil gegenüber Aktieninvestitionen. Die Mieterträge werden den Eigentümern monatlich in voller Höhe gezahlt, während die Dividende von Aktiengesellschaften in Deutschland nur einmal jährlich und nur anteilig am Gewinn ausgeschüttet wird.
Für alle Investoren, die ihre Portfolios nach Rendite-Risiko-Kriterien strukturieren, hat die Diversifikation zentrale Bedeutung. Die
entscheidende Frage ist: Welche Risiken sind es wert eingegangen zu werden? Hierbei ist das wichtigste Kriterium der Anlagestil, weil er festlegt, wie Erträge erzielt werden können. So wie es an den Aktienmärkten unterschiedliche Arten von Gesellschaften gibt, so mannigfaltig
stellen sich auch Immobilieninvestitionen dar. Börsengelistete Unternehmen, die gemeinhin als konservativ angesehen werden, finden wir in Deutschland vor allem im DAX und in Europa im EURO STOXX 50. Sehen wir einmal von den Finanzwerten ab, so finden sich in diesen Indizes substanz- und ausschüttungsstarke Werte – die so genannten „Blue Chips“ –, welche oftmals über Jahrzehnte eine schwankungsarme Rendite und kontinuierliche Dividendenzahlung erbracht haben und auch künftig erbringen werden. Doch kann das, was an den Aktienmärkten Bestand hat, auch auf andere Asset-Klassen, insbesondere die Immobilienmärkte übertragen werden? Die Antwort lautet: Ja.
Blue CHips gibt es an der Börse – und an den Immobilienmärkten
Investitionsgegenstand im „Core-Bereich“ sind bestehende und hochwertige Immobilien mit einem stabilen Mietertrag in etablierten Märkten. Core-Strategien gelten als risikoarm, werden mit niedrigen Fremdkapitalquoten finanziert und haben auf Grund ihres niedrigeren Risikoprofils schwankungsarme Renditen. Damit gleichen sie den Blue Chips am Aktienmarkt, die ebenfalls über stabile Cashflows auf ihren jeweiligen Märkten verfügen und deren Bilanzen oftmals keinerlei Fremdkapital aufweisen. Dementsprechend niedrig ist auch ihre relative Volatilität.
Doch Investitionen in Immobilien verfügen über einen großen Vorteil gegenüber Aktieninvestitionen. Die Mieterträge werden den Eigentümern monatlich in voller Höhe gezahlt, während die Dividende von Aktiengesellschaften in Deutschland nur einmal jährlich und nur anteilig am Gewinn ausgeschüttet wird. Der Vergleich zwischen Immobilieninvestments und Aktienengagements funktioniert über die Risikoklassifizierung auch in anderen Bereichen. Betrachten wir den Core-plus-Stil; auch hier steht die Anlage in schon bestehende, vermietete Immobilien im Vordergrund, jedoch kommen auch Standorte mit künftigem Entwicklungspotenzial in Betracht. Auch kürzere Laufzeiten der Mietverträge werden akzeptiert, um bei künftigen Neuvermietungen über eine Steigerung des Mietzinses Werte zu schaffen. Das Ganze oftmals gepaart mit einer etwas höheren Fremdkapitalquote. Die möglichen Renditen liegen auf Grund des etwas höheren Risikos leicht über denen reiner Core-Investitionen. Vergleichbare Aktien mit ähnlichem Risikopotenzial findet man bei konservativeren Wachstumsunternehmen, die neben einer jährlichen, niedrigeren Ausschüttung auch wegen möglicher Kurssteigerungen erworben werden.
Aber auch Value-add-Investitionen im Immobilienbereich können mit gelisteten Unternehmen des Aktienmarktes verglichen werden. Während es bei den Immobilien darum geht, durch Renovierung oder Revitalisierung signifikante Wertsteigerungen zu erzielen, stehen bei den reinen Wachstumsunternehmen der Börse mögliche Kurssteigerungen im Vordergrund. So wie bei Value-add-Immobilieninvestitionen zu Beginn keine kontinuierlichen Mieterträge erwartet werden, werden auch die reinen Wachstumsunternehmen nicht für ihre Dividendenausschüttungen gekauft.
Der Vergleich unterschiedlicher Arten von Immobilieninvestitionen mit den jeweiligen Aktienengagements ist ebenso problemlos auch mit Staatsanleihen und anderen Renteninvestitionen möglich. Je geringer das Risiko einer Anleihe, umso niedriger der erwartete Zinsertrag. Je stärker das erwartete Wachstum des zugrunde liegenden Emittenten, umso höher die Chance auf Kurssteigerungen des jeweiligen Rentenpapiers.
Immobilien sind im ganzheitlichen Investitionsansatz unterrepräsentiert
Wir müssen uns wegbewegen von einem statischen Asset-Klassen-Denken hin zu einer risikodominierten Investitionsentscheidung. Denn wenn ich Volatilität scheue und die Erzielung ordentlicher Erträge im Vordergrund meiner Investition steht, muss es nebensächlich sein, ob ich dies mit Zinsen über Renten, Dividenden bei Aktien oder Mieterträgen von Immobilien erreiche. Dies gilt natürlich auch, wenn ich mit meiner Investition höhere Risiken eingehen möchte, um bessere Rendite zu erzielen.
Gemeinsam bleibt allen Asset-Klassen, dass sich Investoren zunächst einmal über ihre eigene Risikopositionierung im Klaren sein müssen. Ein ganzheitlicher Investitionsansatz muss entwickelt werden, in dem einzig und allein Risiko-Ertrag-Gesichtspunkte im Vordergrund stehen. Das Erreichen der gewünschten Rendite unter Berücksichtigung des individuellen Risikobudgets ist das alleinige Ziel. Damit ist die Allokation des Gesamtportfolios entscheidend. In diesem Zusammenhang sind Rentenwerte fast ausnahmslos viel zu hoch allokiert und absolut überbewertet, Investitionen in Immobilien hingegen sind von viel zu geringer Bedeutung.