Sachwertinvestments liegen im Trend, der deutsche Immobilienmarkt bleibt weltweit attraktiv, aber geschlossene Fonds können davon nur teilweise profitieren. Wohin fließt das Anlegergeld? Crowdinvesting beginnt sich hierzulande als Anlage- und Finanzierungsalternative zu etablieren – Grund genug, einige Plattformen genauer unter die Lupe zu nehmen.
Die Einstiegshürden liegen niedrig – bei Companisto ist der Anleger ab einer Einmalanlage von 5 Euro dabei, bei den Wettbewerbern liegen die Mindestanlagesummen zwischen 250 und 500 Euro.
Markt: Seit rund fünf Jahren ist Crowdinvesting in Deutschland wahrnehmbar und verbreitet sich in jüngster Zeit auch über das Ursprungssegment Seed-Finanzierung hinaus in das beliebte Anlagesegment Immobilien. Die Webauftritte der Anbieter wirken professionell, einmal abgesehen davon, dass in den meisten Fällen derzeit keine Investitionsobjekte gelistet sind – „coming soon“ ist die häufigste Ankündigung. Das ist zumindest ein Indiz dafür, dass auch auf den Plattformen nicht wahllos Objekte akquiriert werden, sondern eine gewisse Auswahl stattfindet.
Konzeption und Konditionen: Ganz überwiegend investieren Anleger auf Crowdinvesting-Plattformen in Form von Nachrangdarlehen mit oder ohne Gewinnbeteiligung. Spätestens seit der Prokon-Pleite sollte jeder Anleger um die Risiken dieser Anlageform wissen: Streng genommen tätigen sie kein Sachwertinvestment, sondern vergeben ein Darlehen, erwerben deshalb im Regelfall kein Miteigentum am Investitionsobjekt, sondern stehen im Insolvenzfall an letzter Stelle unter den Gläubigern. Grundsätzlich können anstelle einer Verzinsung auch dingliche Entlohnungen vereinbart werden, beispielsweise eine Übernachtung im crowdfinanzierten Hotel. Für Mezzanine-Finanzierungen liegen die Konditionen in der Regel zwischen drei und zehn Prozent p.a. Einen Sonderfall stellt GroupEstate dar: „GroupEstate bringt Menschen zusammen, die eine Immobilie zum gemeinsamen Wohnen kaufen möchten, wie auch Mitinvestoren, die ein Projekt unterstützen möchten, zum Beispiel Familienmitglieder und Freunde. Alle Gruppenmitglieder sind Miteigentümer der Immobilie, stehen mit ihrem Namen im Grundbuch und können mitbestimmen, wie die Immobilie genutzt wird“, erklärt Mitgründer Christoph Lippert.
Auswahl der Investitionsobjekte: Auf Immobilien spezialisiert haben sich Zinsland.de und Kapitalfreunde.de, beide gemanagt von Immobilienfachleuten. Michael Ullmann von den Kapitalfreunden spricht unverblümt ein zentrales Problem von Crowd-Investments an: „Wir erhalten Anfragen von Projektideen, die anderswo keine Finanzierung erhalten haben; hierfür ist Crowdfunding auch keine Lösung. Umgekehrt sind große und professionelle Immobilienunternehmen noch recht zögerlich, was die Segnungen des Crowdfundings angeht.“ Eine tiefe Due Diligence, wie von Immobilienfonds gewöhnt, sucht man beim Crowdinvesting jedoch häufig vergebens – hier ist jeder Anleger selbst für die Beurteilung des Objekts verantwortlich. Hinsichtlich der Objektvolumina agieren die Plattformen unterschiedlich: Zinsland begleitet Projekte mit einem Investitionsvolumen von vier bis zwölf Millionen Euro, das entspricht einer Mezzanine-Tranche von 0,5 bis 2,5 Millionen Euro, auch die Kapitalfreunde setzen die Untergrenze bei vier Millionen Euro an. Bergfuerst begleitet Finanzierungen von 100.000 bis zehn Millionen Euro, Companisto als einer der Pioniere der Branche macht keine Vorgaben, ebensowenig wie GroupEstate, das nicht auf Investoren, sondern auf Gruppen von Selbstnutzern abzielt.
Kosten: Ganz überwiegend erheben die Plattformen nicht beim Anleger, sondern beim kapitalsuchenden Unternehmen Vergütungen, die sich auf etwa drei bis zehn Prozent des akquirierten Kapitals summieren.
Transparenz: Vielfach sind Details der vorgestellten Projekte nur für registrierte User zugänglich, auch die aktuellen und abgeschlossenen Projekte sind nicht in jedem Fall für die Öffentlichkeit sichtbar. Spitzenreiter ist Companisto, das mit 42 Crowdinvestings bisher ein Investitionsvolumen von rund 19,5 Millionen Euro akquiriert hat, allerdings ganz überwiegend mit Startups, nicht mit Immobilienprojekten. Bergfürst und Zinsland haben je ein Immobilienprojekt abgeschlossen, die Kapitalfreunde bereits zwei.
Meiner Meinung nach… Wer kleinweise in Immobilien investieren will, hat hinsichtlich der Plattformen die Qual der Wahl, allerdings ist das Angebot an Investitionsobjekten derzeit nicht sehr breit. Crowdinvestments fordern weit mehr als indirekte Investitionen über Immobilienfonds den mündigen, selbstverantwortlichen Anleger: Zwar ist weniger Kapital im Spiel, dafür liegt häufig kein Prospekt mit gebündelten Informationen zum Investitionsobjekt vor, sondern die jeweilige Plattform stellt den registrierten Interessenten Objekt- und Finanzdaten zur Verfügung, die sie in Eigenregie prüfen müssen. Wichtig: In aller Regel werden keine Beteiligungen erworben, sondern lediglich Darlehen vergeben! ¨