Fonds-Check: Abstellkammer auf Zeit

18.Februar 2010   

Kategorie: Der Fondsbrief

Eurams-Fonds finanziert Self-Storage-Center mit Betreiber Pickens

Verglaste Bürotürme, einladende Einkaufszentren, Wohnungen mit Gründerzeitfassaden – an solche Objekte denken Anleger von Immobilien als erstes. Fondsinitiator Eurams bietet einen geschlossenen Fonds an, bei dem Investoren keinen Wert aufs Äußere legen dürfen. Zeichner beteiligen sich an einem Portfolio aus Self-Storage-Centern. Ein Markt, der in Deutschland langsam aber stetig an Bedeutung gewinnt.

 

Objekte: In den USA gehören sie zum Straßenbild nahezu jeder Klein- und Großstadt. Rund 48.000 Self-Storage-Center gibt es dort. In Deutschland befindet sich dieses Immobilien-Segment noch in den Kinderschuhen. Hierzulande gibt es erst rund 60 dieser speziellen Lagerhäuser. Der als Blind-Pool konzipierte Fonds will fünf Center in Hamburg und Berlin finanzieren. Ein Grundstück steht fest. Adresse: Hamburg, Holstenhofweg 41.

 

Storage-Center: Die Hallen befinden sich in der Regel an stark befahrenen Ausfallstraßen. Auf Grund der höheren Grundstückspreise dort sind die Gestehungskosten teurer als bei Logistikimmobilien, aber erheblich günstiger als bei Wohnungen, Einzelhandelsflächen und vor allem Büros. Initiator Eurams nennt 830 Euro pro Quadratmeter für ein typisches Center in Berlin. Zum Vergleich: Büros kosten dort im Schnitt 2.700 Euro.

 

Markt: Kunden nutzen die Mini-Lager ab einem Quadratmeter Größe zum Beispiel, wenn sie in eine kleinere Wohnung ziehen. Eine Scheidung ist ein typischer Grund, solch einen Raum anzumieten, etwa um Möbel zwischenzulagern. Oft verfügen die Mieter über keinen eigenen Keller oder müssen sperriges Sportgerät wie Surfbretter oder Ski unterbringen.

 

Konzept: Anleger beteiligen sich am Pickens-Fonds „Self Storage 1“ als stille Gesellschafter. Damit sind sie komplett unternehmerisch tätig und davon abhängig, dass es der Pickens GmbH als Betreiber gelingt, die Storage-Center so schnell wie möglich weitgehend voll ausgelastet zu vermieten und anschließend zu verkaufen. Erfahrungsgemäß dauert so etwas nach Angaben des Initiators drei bis vier Jahre.

 

Kalkulation: Der Fonds rechnet mit Mieteinnahmen von monatlich 26 Euro pro Quadratmeter. Die Internetseite von Pickens nennt eine Kubikmetermiete von 59 Euro bei einer Raumhöhe von drei Metern. Als Bewirtschaftungskosten für Personal, Marketing und sonstiges listet der Prospekt 4,43 Euro pro Quadratmeter auf. Anleger sollen nach Abzug aller Kosten und Gebühren einen jährlichen Wertzuwachs von 14,5 Prozent erzielen. Beim Paketverkauf nach fünf Jahren will der Fonds einen Preis von 12,5 Jahreseinnahmen erzielen. Als Käufer kommen institutionelle Großinvestoren wie Pensionskassen in Frage.

 

Weiche Kosten: An Gebühren und Provisionen stellt der Fonds einmalig rund 13,5 Prozent in Rechnung, dazu jährlich zwei Prozent des Kommanditkapitals.

 

Steuern: Anleger erwirtschaften bei diesem vermögensverwaltenden Fonds Einkünfte aus Kapitalvermögen, bei denen Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent plus Soli und eventuell Kirchensteuer anfällt.

 

Anbieter: Die österreichische Eurams Bank hat über ihre Fondstochter vier Patentfonds aufgelegt. Auf Grund der kurzen Laufzeit lässt sich über die Leistung noch nicht viel sagen. Erneut koordiniert Vevis den Vertrieb.

Meiner Meinung nach… Vielleicht nicht schön, aber mit Chancen auf attraktive Erträge. Das Konzept der Self-Storage-Center leuchtet ein. Pickens als Betreiber und entscheidender Faktor im Fonds ist erfahren in diesem Geschäft. Ob die Renditen tatsächlich zweistellig werden, ist fraglich. Anleger verlassen sich darauf, dass das Geschäftsmodell aufgeht. Es gibt keinen Generalmietvertrag. Dennoch eine Alternative zu Immobilienfonds mit typischen Objekten wie Büros und Einkaufszentren. Für Investoren geeignet, die mit unternehmerischen Risiken umgehen können.

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