HCI nutzt günstige Förderdarlehen und Zuschüsse zur Finanzierung
Der typische deutsche Wohnungsfonds ist als Blind-Pool konzipiert. In der Regel haben die Anbieter alle Freiheiten. „Der Fonds kauft Wohnungen in den wichtigsten Metropolen Deutschlands.“ So oder so ähnlich lauten die Investitionskriterien. Anders beim Fonds „Wohnkonzept Hamburg“ von HCI. Hierbei ist längst nicht alles erlaubt. Zeichner beteiligen sich ausschließlich an Wohnanlagen in der Hansestadt, die mit öffentlichen Geldern finanziert werden. Auf Ausschüttungen müssen sie allerdings in den ersten Jahren verzichten.
Objekte: Auch HCI-Anleger wissen nicht einhundert prozentig, wo sie ihr Geld anlegen. In Frage kommen allerdings ausschließlich Anlagen mit 50 bis höchstens 150 Wohnungen in Hamburger Stadtteilen wie Langenhorn, Wandsbek und Bergedorf. Insgesamt will der Fonds mit einem Volumen von 54 Millionen Euro rund 400 Wohnungen finanzieren. Dabei handelt es sich nicht um Luxus-Appartements, sondern um durchschnittlich ausgestattete Wohnungen für Hamburger mit durchschnittlichem Einkommen.
Markt: Das Feri-Institut aus Bad Homburg setzt Hamburg auf Platz eins seiner Liste mit den 60 wichtigsten Kommunen Deutschlands. Basis der Untersuchung ist die prognostizierte Entwicklung der Kategorien Wirtschaftsleistung, Arbeitsplätze, Bevölkerung und Kaufkraft bis 2015. Während andere Regionen Einwohner verlieren, wird Hamburg wachsen. Schätzungen gehen von einer Millionen Haushalten im Jahr 2025 aus. Aktuell sind es rund 930.000. Um den Zuzug zu bewältigen, sind nach Berechnungen des auf die Wohnungswirtschaft spezialisierten Pestel Instituts Jahr für Jahr rund 11.000 neue Wohnungen nötig. Gebaut wurden im Schnitt der vergangenen Jahre aber nur 4.000 Einheiten per anno. Den Leerstand gibt HCI mit einem Prozent an. Tatsächlich ist die Wohnungssuche in Hamburg ein Geduldspiel. Vor allem bezahlbarer Wohnraum in akzeptablen Lagen ist kaum zu finden.
Konzept: Entscheidender Faktor im Fonds ist die Fremdfinanzierung, die wiederum an bestimmte Voraussetzungen wie Barrierefreiheit und Energieeffizienz gebunden ist. Bedingung ist zum Beispiel ein Energieverbrauch von höchstens 40 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Sind die Forderungen erfüllt, gewährt die staatliche Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt (WK) vergünstigte Darlehen. Die Zinsen liegen bei nur 1,2 Prozent. Darüber hinaus nutzt der Fonds Hypotheken und Zuschüsse der Kreditanstalt für Wiederaufbau. Nach Angaben des Initiators stehen in diesem Jahr Fördermittel für 1.200 Wohnungen in Hamburg bereit. Fünf bis sechs Bauträger sollen die Fondsobjekte zu Quadratmeterpreisen von 2.200 Euro errichten. Das Projektentwicklungsrisiko bleibt dennoch begrenzt, denn der Fonds bezahlt die Wohnanlagen erst nach ihrer Fertigstellung.
Einnahmen: Die Nettomiete kalkuliert HCI mit 5,70 Euro pro Quadratmeter. Das ist sehr wenig für einen Neubau in Hamburg. Vergleichbare Wohnungen kosten leicht mehr als acht Euro. Als Mieter in geförderten Objekten kommt daher nicht jeder in Frage. Doppelverdiener dürfen jährlich nicht mehr als 55.000 Euro brutto beziehen. Trotzdem ist der Fonds in der Auswahl seiner Mieter weitgehend frei. So hat keine öffentliche Stelle das Recht, die Wohnungen in ihrem Sinne zu belegen. Nach 15 Jahren läuft die Mietpreisbindung aus, danach kann der Fonds die Einnahmen innerhalb der gesetzlichen Kappungsgrenzen an die Marktmiete anpassen.
Kalkulation: In den ersten zehn Jahren gehen Anleger leer aus. Der Fonds verwendet die Einnahmen, um die Darlehen so schnell wie möglich zurückzuführen. Rund die Hälfte wird so getilgt sein. Anschließend bekommen die Zeichner ihren Anteil. Die jährlichen Ausschüttungen starten im Jahr zehn mit sechs Prozent. Gewinne entstehen vor allem beim Verkauf der Wohnanlagen. Insgesamt sollen die Zeichner über die geplante Laufzeit von 15 Jahren inklusive Verkaufserlös Rückflüsse von 216 Prozent vor Steuern erzielen. Das bedeutet zum Beispiel für Anleger mit Höchststeuersatz ein Plus von rund 100 Prozent, nachdem das Finanzamt seinen Teil bekommen hat. Gut denkbar aber auch, dass die Gesellschafter entscheiden, ihr Investment länger zu behalten.
Beteiligung: Anleger können dem Fonds als Einmalzahler oder Ratensparer beitreten. Wer sofort alles auf einen Schlag überweist, muss kein Agio zahlen. Das Aufgeld für die Ansparer beträgt fünf Prozent. Sie zahlen zunächst 40 Prozent ihrer Beteiligung ein und anschließend zehn Jahre lang jeweils sechs Prozent. HCI will mit diesem Angebot vor allem Ratensparer ansprechen.
Weiche Kosten: Die Anschaffungsnebenkosten der Wohnanlagen sind sehr schmal. Grunderwerbsteuer und Maklercourtage fallen konzeptionsgemäß nicht an. Die Gebühren und Provisionen des Fonds summieren sich auf rund 18 Prozent des Eigenkapitals. Dass können andere Anbieter günstiger.
Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Ob wohl sie zunächst keine Ausschüttungen bekommen, belastet das steuerliche Ergebnis des Fonds bereits ab dem Jahr 2012 ihre Liquidität. Es steigt von 0,5 Prozent ihres Einsatzes auf rund 2,4 Prozent im Jahr 2020 und verharrt anschließend auf diesem Niveau. Der Verkaufserlös nach zehn Jahren ist steuerfrei.
Meiner Meinung nach… Blind-Pool-Wohnungs-fonds mit engen Investitionskriterien. Anleger beteiligen sich an öffentlich geförderten Wohnanlagen in Hamburg. Das Angebot rechnet sich vor allem aus den geringen Darlehenszinsen und Zuschüssen. Wer die Wohnungen errichtet, wo sie letztlich entstehen – das wissen die Investoren vorher nicht. Ein gewisses Vertrauen in die Qualifikation des Initiators und seiner Partner ist daher nötig. Eine Alternative zur Direktinvestition in Eigentumswohnungen für Anleger mit langem Investitions-Horizont. Der Standort Hamburg ist mit seinen Wachstums-Aussichten viel versprechend. Wer von Beginn an auf regelmäßige Ausschüttungen setzt, ist mit diesem Fonds jedoch falsch beraten.
