Alles unter einem Dach
„Es gibt kaum Immobilien, die sich für einen geschlossenen Fonds eignen. Das Angebot rentabler Objekte ist extrem begrenzt.“ In diesem Tenor beklagt die Branche der Initiatoren ihre Situation. Das Jahr 2011 sei mehr geprägt durch ein Beschaffungsproblem als weniger durch schwache Umsätze beim Vertrieb. Die Deutsche Bank hat das Dilemma auf ihre Art gelöst: Sie verkauft die Immobilie an ihre Fondstochter, platziert die Kapitalanlage über die eigenen Bankschalter und sorgt als Mieter des Gebäudes mindestens 15 Jahre lang für die Einnahmen. Zeichner des Fonds „DWS Access Deutsche Bank Türme“ beteiligen sich an der Zentrale in Frankfurt. Alles andere als eine schnelle Platzierung dürfte eine Überraschung sein.
Objekt. Es gibt in Deutschland wohl kaum ein Hochhaus, das bekannter ist als die beiden „Soll und Haben“ genannten Türme der Deutschen Bank in Frankfurt. Seit Anfang der 80-er Jahre ragen sie 155 Meter hoch in den Himmel und prägen die Skyline von Mainhattan. Der Fonds hat der Deutschen Bank die Gebäude mit 70.000 Quadratmetern Büros und 6.000 Quadratmetern Lagerfläche zum Preis von 584 Millionen Euro abgekauft. Das entspricht einem Faktor von 18,1 Jahresnettomieten. Daraus ergibt sich im Umkehrschluss eine Objektrendite von 5,5 Prozent.
Historie. Die Türme waren schon einmal Investitionsobjekte in einem Deutsche-Bank-Fonds. Über die Laufzeit von 1984 bis 2007 erzielten die Anleger des Vorgängers eine jährliche Rendite von knapp neun Prozent. Die prognostizierten Ausschüttungen des alten Fonds lagen dabei in den ersten zehn Jahren bei jeweils nur 4,11 Prozent. So viel zur Diskussion, ob bei Immobilieninvestments tatsächlich mindestens eine fünf vor dem Komma stehen muss. Vor vier Jahren hat die Deutsche Bank die Türme zurückgekauft und für rund 200 Millionen Euro auf den neuesten Stand der Technik gebracht. Die Hochhäuser wurden bis auf das Betonskelett entkernt und gemäß aktueller Nachhaltigkeitskriterien wieder aufgebaut, zum Beispiel mit einer Dreifachverglasung. Der Energiebedarf konnte dadurch um 50 Prozent reduziert werden, der Wasserverbrauch um 70 Prozent und der CO2-Ausstoß um 55 Prozent.
Markt: Frankfurt ist die Bankenmetropole Deutschlands. Die Kreditinstitute nutzen 42 Prozent der insgesamt 15,5 Millionen Quadratmeter Büros. Das macht den Immobilienmarkt anfällig für große Schwankungen. Nirgendwo sonst in Deutschland sind die Durchschnittsmieten so volatil wie in Frankfurt. Aber: Nirgendwo sonst in Deutschland sind die Durchschnittsmieten so hoch wie in Frankfurt. Die Spitzenmiete dagegen hält sich seit fast zehn Jahren bei monatlich 35 Euro pro Quadratmeter. Mit 34,56 Euro bewegen sich die Einnahmen im Fondsobjekt am Limit.
Mieter. Der Vertrag mit der Deutschen Bank hat eine Laufzeit von 15 Jahren. Die Bonität des Nutzers ist einwandfrei. Ratingagenturen wie Standard & Poor’s, Fitch und Moody’s vergeben Noten mit vielen A, die eine geringe Ausfallwahrscheinlichkeit bedeuten. Die Mieten steigen bei einer prognostizierten Inflationsrate von zwei Prozent bis zur geplanten Auflösung des Fonds Ende 2024 um rund 25 Prozent.
Kalkulation. Die Gesamtinvestition summiert sich inklusive aller Kosten auf 666 Millionen Euro. Anleger beteiligen sich mit insgesamt 351 Millionen Euro daran. Die Mindestbeteiligung liegt bei 5.000 Euro, was darauf hindeutet, dass die Deutsche Bank und ihre Töchter den Fonds bei ihren Kunden breit streuen wollen. Bei der Finanzierung nutzt der Initiator ein Damnum in Höhe von fünf Prozent und kommt so auf Zinsen von 4,3 Prozent. Die Konditionen sind zehn Jahre fest. Anschließend rechnet DWS mit 5,5 Prozent weiter. Die Tilgung beginnt erst nach drei Jahren und ist mit anfänglich einem Prozent mager. Bei der Neuauflage seines Türme-Fonds will die Deutsche Bank die fünf vor dem Komma diesmal unbedingt erreichen – wäre angesichts der Konkurrenzprodukte im Vertrieb sonst auch auf Widerstand gestoßen. Mit durchgehend fünf Prozent sind die Ausschüttungen im Vergleich zu anderen Deutschlandfonds sowieso vergleichsweise niedrig. Aber lieber ehrliche fünf Prozent als optimistisch kalkulierte, höhere Ausschüttungen.
Exit. Inklusive Verkaufserlös kommen Zeichner gemäß der Prognoserechnung bis Ende 2024 auf ein Plus von 81 Prozent vor Steuern oder 66 Prozent nach Steuern. Dabei rechnet DWS mit einem Verkaufsfaktor von 16,6 Jahresmieten und unterstellt dabei, dass die Deutsche Bank als Mieter die fünfjährige Verlängerungsoption zieht. Sie sollte es eigentlich wissen.
Weiche Kosten. Die fondstypischen Gebühren, Provisionen und Vergütungen machen knapp sechs Prozent der Gesamtinvestition aus oder rund elf Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio. Da sind gute Werte.
Meiner Meinung nach… Sind Verkäufer, Käufer und Mieter unter einem Dach, sollten Anleger genauer hinschauen. Interessenkonflikte sind nicht ausgeschlossen. Für diesen Fonds gibt es jedoch gute Gründe: Die Bank bekommt ihre Konzernzentrale aus den Büchern, behält aber die Kontrolle daran. Das wäre anders, hätte zum Beispiel ein arabischer Staatsfonds die Türme gekauft. Nun lauern die Risiken für die Deutsche Bank woanders. Sie verteilt Anteile an ihrer komplett sanierten Zentrale an die eigene Kundschaft. Geht dabei etwas schief, dürfte der Reputationsschaden gewaltig sein. Daher erscheint es sehr wahrscheinlich, dass die Bank den Mietvertrag verlängert und am Ende der Laufzeit alles daran setzt, einen Käufer für die Türme zu finden. Alles andere als eine zügige Platzierung wäre daher eine Überraschung. Zahlreiche andere Initiatoren hoffen darauf, dass die Nachfrage der Kunden größer ist als das Angebot, und die Deutsche Bank nach der Platzierung nahtlos ihre Fondsangebote vertreibt. Die Türme sind aber auch ein Beispiel dafür, wie viel Geld der Eigentümer in die Hand nehmen muss, um ein 25 bis 30 Jahre altes Gebäude wieder konkurrenzfähig zu machen. Das übersehen Anbieter und Anleger oft in ihrer Kalkulation.
