Investieren wie die Großen – dieses Ziel stellt Deutsche Finance privaten Kapitalanlegern in Aussicht. Ab für geschlossene AIF eher untypisch kleine Tickets von 5.000 Euro plus fünf Prozent Agio können sie sich mit dem „Portfolio Fund 1“ an einer Auswahl institutioneller Zielfonds beteiligen. Dabei zahlen sie nur die Hälfte direkt ein und den Rest über 100 Monatsraten. Somit handelt es sich um den ersten von der BaFin gestatteten Ansparfonds.
Konzept: Wichtigste Aufgabe des Fondsmanagements ist es, die in Aussicht gestellten, viel versprechenden Zielfonds sowohl zu identifizieren als auch ihnen beizutreten. Dabei handelt es sich um Beteiligungsmodelle, die in Immobilien und „immobilienähnliche Private-Equity-Strukturen“ investieren, was der Phantasie großen Raum lässt. Außerdem kommen institutionelle Infrastrukturfonds in Frage. Im Verkaufsprospekt betont Deutsche Finance, dass es sich bei dem Publikumsfonds um einen Blind Pool handelt, bei dem die Investitionsobjekte und damit die Zielfonds noch nicht feststehen. Das ist typisch für einen Portfoliofonds, der auf Diversifikation setzt. Der Anbieter will das Kapital auf fünf oder mehr Zielfonds mit 20 bis 50 Investments verteilen.
Auswahl: Die jeweiligen Zielfonds sollen eine Rendite von mindestens 15 Prozent erwirtschaften, dazu einen Multiple von 1,6. Mindestens 40 Prozent des Anlegerkapitals soll letztlich in Europa investiert werden. Standorte in Asien, Nord- und Südamerika sind als Beimischung möglich. Den Schwerpunkt der Zielfonds-Investitionen sollen Gewerbeimmobilien mit 60 Prozent bilden, 20 Prozent des Anlegerkapitals sind für Wohnungen vorgesehen. Grünes Licht bekommen ausschließlich Zielfonds, an denen sich das jeweilige Management selbst beteiligt und über eine Erfolgskomponente von der Entwicklung profitiert – für professionelle Investoren Selbstverständlichkeiten.
Segmente: Endlich mal ein Immobilien-Modell ohne Core-Strategie. Die ausgewählten Zielfonds investieren vielmehr in Value-Add-Immobilien und opportunistische Objekte. Das bedeutet: Sie finanzieren Immobilien, die umfassend saniert und neu am Markt positioniert werden müssen und Projektentwicklungen. Anlegern muss klar sein, dass die damit verbundenen Risiken nicht ohne sind.
Kalkulation: Deutsche Finance will mindestens 35 Millionen Euro einsammeln, wobei nur die Hälfte direkt auf das Konto der Verwahrstelle eingezahlt wird. In diesem Fall würde der Publikumsfonds 17,5 Millionen direkt an die Zielfonds weiterleiten. Die angesparten Beiträge und eventuelle Reinvestitionen legt er in folgenden Investitionsphasen an. Das bedeutet für die Anleger: Mit ersten Rückzahlungen dürfen sie frühestens ab 2029 rechnen.
Gewinn-Szenario: Ein Ansparplan als Blind Pool mit Reinvestitionen, der in 14 Jahren erstmals Kapital zurückzahlt – logisch, dass auf dieser Grundlage keine verbindlichen Aussagen zur Wirtschaftlichkeit des Angebots möglich sind. Deutsche Finance kalkuliert in seinem Basis-Szenario mit einer Gesamtauszahlung von 169 Prozent vor Steuern, abzüglich des Einsatzes also ein Plus von 64 Prozent.
Kosten: Der Fonds ist kein Sparbrötchen. Die anfänglichen Kosten summieren sich auf rund 18 Prozent inklusive Agio. Das liegt zwar über dem Durchschnitt neuer, regulierter AIF, ist aber noch einigermaßen zu vertreten. Allerdings sind die laufenden Kosten mit gut drei Prozent des Nettoinventarwertes ähnlich hoch wie beim Vorgängermodell. Hinzu kommen Transaktionsgebühren von 2,44 Prozent inklusive Umsatzsteuer bei Zeichnung der Zielfonds. Deutsche Finance räumt ein, dass die laufenden Kosten hoch sind, rechtfertigt sie aber mit einem hohen Aufwand bei der Auswahl geeigneter Zielfonds.
Anbieter: Maßgebliche Manager der Deutsche Finance haben früher das Immobilienportfolio des Energieversorgers E.ON verantwortet. Das damals entstandene Netzwerk will die Geschäftsführung nutzen, Zielfonds nicht nur zu identifizieren, sondern sich auch daran zu beteiligen. Das ist nicht so einfach, denn in Relation der Volumina in oft dreistelliger Millionenhöhe sind Beteiligungen von zwei bis fünf Millionen Euro für die Zielfonds oft nicht interessant. Deutsche Finance wirbt damit, die Türen zu den Zielfonds öffnen
zu können.
Steuern: Der Fonds ist gewerblich konzipiert.
Meiner Meinung nach… Institutionelle Fonds sind Low-Marger – Modelle, mit denen nicht viel Geld zu verdienen ist. Logisch, dass die Initiatoren, allen Regularien zum Trotz, auf Publikumsfonds setzen. Ich halte laufende Gebühren in Höhe von drei Prozent des Nettoinventarwertes jedoch für zu hoch. Zumal die eigentliche Managementleistung von den Verantwortlichen in den Zielfonds erbracht wird. Geht die Kalkulation der Deutsche Finance auf, wird sich kaum jemand darüber beschweren. Doch das zeigt sich erst in 14 Jahren und ist keinesfalls gesichert. ¨
