CFB-Fonds 173 finanziert neue Unternehmenszentrale in Düsseldorf
Düsseldorf – da denken die meisten als erstes an Altstadt und Kö. Doch die NRW-Landeshauptstadt ist mehr als Luxus-Shopping und längste Theke der Welt. Düsseldorf zählt mit rund 7,4 Millionen Quadratmetern Nutzfläche zu den Top-Five-Bürostandorten Deutschlands und belegt im europäischen Ranking Platz 20. Der Mobilfunker E-Plus hat hier kürzlich offiziell den Einzug in seine neue Unternehmenszentrale gefeiert. Die Miete geht an die Anleger des CFB-Fonds 173 der Commerzbank-Tochter Commerz Real.
Objekt: Zeichner beteiligen sich an einem Neubau im Norden der Stadt. Die E-Plus-Mitarbeiter können künftig sehen, welche Flugzeuge auf dem Airport Düsseldorf starten und landen, denn das Gebäude mit 29.500 Quadratmetern Bürofläche befindet sich in unmittelbarer Nähe des Flughafens. Unter dem Namen „Quartier (n)“ entsteht hier ein neuer Bürostandort, an dem sich unter anderem bereits C&A mit seiner Deutschland-Zentrale und der IT-Dienstleister Capgemini angesiedelt haben. Der Fonds erwirbt Anteile im Volumen von 94,8 Prozent an der Immobilie – so sind zahlreiche Modelle konzipiert, um Grunderwerbssteuer zu sparen – und zahlt 80 Millionen Euro ohne Nebenkosten dafür. Bezogen auf die erste komplette Jahresmiete entspricht das einem Kaufpreisfaktor von 16,4. Ein angemessener Preis für einen Neubau in dieser Lage. Neue Zentrale von E-Plus in Düsseldorf.
Markt: Düsseldorf konnte sich dem allgemeinen Drama an den Immobilienmärkten nicht entziehen. Der hier ansässige, Deutschland weit aktive Großmakler Aengeveldt hat ermittelt, dass sich der Umsatz im ersten Halbjahr 2009 mit 116.000 Quadratmetern im Vergleich zum Vorjahr nahezu halbiert hat. Der Leerstand blieb mit rund zehn Prozent jedoch weitgehend unverändert, und auch bei den Mietpreisen hat sich nicht viel getan. Aengeveldt, CB Richard Ellis und Trombello Kölbl geben die Spitzenmiete im Bankenviertel der Innenstadt mit rund 23 Euro pro Quadratmeter an. Im Schnitt zahlen Nutzer in Düsseldorf um 13 Euro.
Neue E-Plus Zentrale
Einnahmen: E-Plus überweist dem Fonds im ersten kompletten Jahr 4,884 Millionen Euro, was 11,95 Euro pro Quadratmeter entspricht. Der Vertrag hat eine Laufzeit über zehn Jahre, weist allerdings eine Besonderheit auf. E-Plus kann nach Ablauf von fünf Jahren 20 Prozent der Fläche kündigen und weitere drei Jahre später noch mal 16 Prozent. Zwar garantiert der Initiator, in diesem Fall die Differenz an den Fonds und damit an die Anleger zu zahlen. Doch würde die anschließende Prognose damit hinfällig, denn Commerz Real geht in seiner Kalkulation davon aus, dass E-Plus länger als zunächst vereinbart im Gebäude bleibt.
Kalkulation: Anleger beteiligen sich ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio und sollen insgesamt rund 36 Prozent der Gesamtinvestition stellen. Der Anteil des Fremdkapitals liegt bei 61 Prozent. Dafür hat Commerz Real bis Ende 2018 einen Zinssatz von 4,7 Prozent inklusive 65 Basispunkte Marge vereinbart. Anschließend rechnet der Anbieter mit 5,1 Prozent inklusive Marge weiter. Dabei orientiert er sich an den durchschnittlichen Konditionen der vergangenen zehn Jahre. Weil die Zinsen innerhalb dieser Zeit relativ günstig waren, kann die Prognose etwas optimistisch sein. Beim Verkauf geht Commerz Real von einem Faktor von 14,6 Jahresmieten aus. Gemäß Prognose sollen die Einnahmen bis dahin auf knapp 6,2 Millionen Euro steigen, rund 25 Prozent. Das ist keine unrealistische Annahme bis 2024. Zeichner erhalten Ausschüttungen von sechs Prozent, die bis auf 6,5 Prozent in den letzten Prognosejahren steigen sollen. Inklusive des Verkaufserlöses kommen sie nach Steuern auf Rückflüsse von 174 Prozent inklusive ihres Einsatzes. Commerz Real nennt Anlegern mit Spitzensteuersatz auf dieser Grundlage eine Verzinsung von fünf Prozent.
Weiche Kosten: Bei einer Gesamtinvestition von 92,7 Millionen Euro fließen 91 Prozent in den Kaufpreis der Immobilie inklusive Erwerbsnebenkosten wie Maklerprovisionen und Notargebühren. Weitere Vergütungen zum Beispiel für den Vertrieb und eine Platzierungsgarantie summieren sich inklusive Agio auf rund 4,9 Millionen Euro. Das sind 14,6 Prozent des Emissionsvolumens. Ein guter Wert.
Anbieter: Commerz Real ist eine Tochter der Commerzbank und hat seit mehr als 20 Jahren rund 170 geschlossene Fonds aufgelegt. Schwerpunkte sind Immobilien und Schiffe. Die Leistungsbilanz ist weitgehend in Ordnung.
Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Meiner Meinung nach… Ein Fonds, der den Nerv der Anleger treffen dürfte: Ein Neubau in einem der Top-Five-Büro-Metropolen Deutschlands, ein offenbar finanzstarker Mieter und ein Vertrag mit zehnjähriger Laufzeit. Kleine Schwächen wie die optimistische Kalkulation der Anschlussfinanzierung sind der Prognose geschuldet, die den Anlegern mindestens sechs Prozent Ausschüttungen in Aussicht stellt. Ein Fragezeichen steht hinter dem vorzeitigen Kündigungsrecht. Zwar sichert Commerz Real die Einnahmen. Sollte E-Plus jedoch tatsächlich einen erheblichen Anteil der Flächen schon nach fünf Jahren nicht mehr benötigen, muss die Fondsverwaltung spätestens nach Ablauf des Mietvertrages neue Nutzer finden. Wie gefragt Büros im Düsseldorfer Norden in zehn Jahren sind, steht in den Sternen.
