Engel & Völkers bringt ersten Fonds mit Wohnungen – BulwienGesa im Boot
Zu aufwändig, zu arbeitsintensiv, zu niedrigere Renditen – noch vor wenigen Jahren hatten geschlossene Immobilienfonds mit Wohngebäuden kaum eine Chance am Markt. Das hat sich geändert. Zwar ist die Verwaltung hunderter Wohnungen noch immer aufwändig, sind die Renditen noch immer überschaubar. Dennoch sind Wohnungsfonds inzwischen sehr gefragt. Wohnen müssen wir alle, ob alle Büros dagegen dauerhaft benötigt werden, ist fraglich. Als Newcomer traut sich das Emissionshaus Engel & Völkers Capital mit solch einem Fonds auf den Markt. Offenbar nehmen Vertrieb und Kunden die dahinter stehende Expertise ernst. Der Initiator hat bereits die Hälfte des Premieren-Angebots „Deutscher Wohnfonds 01: Metropolregionen“ platziert.
Markt: Die Wohnmärkte in Deutschland sind zweigeteilt, und nach Ansicht von Experten wird sich dieser Trend fortsetzen. Während in der Provinz der Leerstand steigt, reicht das Angebot in den Wirtschaftsmetropolen nicht aus, die Nachfrage zu decken. Sinkende Neubauzahlen verschärfen die Situation und erhöhen gleichzeitig die Preise. So äußerte sich kürzlich etwa die Mehrheit der rund 2000 in der Wohnwirtschaft tätigen Personen in einer Befragung von Aengevelt Research. Tatsächlich ist mit einem Überangebot in guten Lagen wohl nicht zu rechnen. Mit rund 155.000 Genehmigungen im vergangenen Jahr dümpelt die Neubautätigkeit auf niedrigstem Niveau. Mittelfristig erwarten beispielsweise die Bausparkassen einen Bedarf von jährlich mindestens 300.000 neuen Wohnungen.
Anbieter: Engel & Völkers steht für die weltweite Vermarktung exklusiver Wohnungen. Im Verkaufsprospekt listet das neue Emissionshaus 350 Shops und 36 Gewerbebüros in 27 Ländern auf vier Kontinenten auf. Alleine in deutschen Städten ist das Maklerhaus mit 150 Shops vertreten. Da liegt der Verdacht nahe, dass der als Blind-Pool-Modell konzipierte Fonds Wohnungen kauft, die Engel & Völkers anderweitig nicht vermitteln kann. Diesen Vorwurf weist Sven Odia, Vorstandsmitglied des Initiators, von sich. Er könne auf insgesamt 50 unabhängige Maklerkontakte zurück greifen. Drei Viertel der potenziellen Fondsobjekte stammen von solchen Drittmaklern. Allerdings nennt der Prospekt rund 1.650 passende Mehrfamilienhäuser, die alleine Engel & Völkers anbieten könne. Die Auswahl trifft der Initiator nicht alleine, sondern bindet die ausgewiesenen Immobilien-Fachleute von BulwienGesa in den Ankaufsprozess ein.
Objekte: Der Fonds investiert in Wohngebäude mit einem Wert zwischen 750.000 Euro und fünf Millionen Euro, die einen Vermietungsstand von mindestens 85 Prozent nachweisen müssen. Die Bruttoankaufsrendite des Portfolios soll mindestens sechs Prozent betragen. Enger gefasst sind die Kriterien für die Standorte. In Frage kommen ausschließlich Immobilien in Hamburg, aus der Region Düsseldorf, Köln, Bonn und aus dem Rhein-Main-Gebiet. Dabei orientiert sich Engel & Völkers Capital am HWWI/Berenberg-Städteranking. Die Rangliste bewertet unter anderem die wirtschaftliche Bedeutung des Standorts sowie die Bevölkerungsentwicklung und führt München und Stuttgart weit vorne. Dennoch erfüllen beide Städte die Fondskriterien nicht, weil die jährlichen Transaktionen dort mit jeweils rund 240 unterhalb der geforderten Norm von 500 Verkäufen liegen.
Kalkulation: Der Fonds will 20 Millionen Euro bei privaten Anlegern einsammeln und insgesamt rund 41,5 Millionen Euro investieren. Ein Darlehen in Höhe von zehn Millionen Euro hat der Initiator bei der Donner Bank aufgenommen. Die Tilgung ist mager. Sie beginnt ab 2012 mit 0,5 Prozent und steigt zwei Jahre später auf ein Prozent. Günstige Zinsen von 4,02 Prozent bis 2020 gelingen nur über ein Disagio in Höhe von fünf Prozent. Die zweite Darlehenstranche über ebenfalls 10 Millionen Euro wird noch verhandelt. Nachdem Zinsen, Tilgung und laufende Bewirtschaftungskosten beglichen sind, sollen Anleger Ausschüttungen von 5,75 Prozent bekommen, die bis auf 6,25 Prozent ab 2017 steigen.
Exit: Obwohl der Fonds als Blind-Pool konzipiert ist, veröffentlicht Engel & Völkers im Prospekt eine konkrete Prognoserechnung. Die erscheint nicht unrealistisch, muss aber natürlich nicht unbedingt so nicht eintreffen. Beim Einkauf der Immobilien rechnet der Initiator mit einem Faktor von 14,06 Jahresmieten, beim Verkauf nach elf Jahren mit 13,56 und Einnahmen, die bis dahin um knapp 22 Prozent gestiegen sind. Bei diesem Verlauf würden Anleger einen Gesamtmittelrückfluss von 164 Prozent vor Steuern erzielen und somit ein Plus von 59 Prozent ihres Einsatzes inklusive Agio. Läuft es besser als prognostiziert, behält der Initiator 30 Prozent etwaiger Überschüsse für sich. Diese Regelung gilt sowohl bei den laufenden Ausschüttungen als auch beim Verkaufserlös.
Weiche Kosten: Knapp 78 Prozent kalkuliert der Fonds ein, um die Gebäude zu kaufen. Die Erwerbsnebenkosten gibt der Initiator mit neun Prozent an, wozu auch Maklergebühren zählen. Weitere Vergütungen summieren sich auf 10,8 Prozent der Gesamtinvestition oder 20,8 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio.
Steuern: Der Fonds ist Vermögens verwaltend konzipiert. Anleger erwirtschaften Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Der Verkauferlös nach elf Jahren ist nach heutigen Regeln Steuer frei.
Meiner Meinung nach… Wohnungsfonds haben den Sprung in die Riege geschlossener Beteiligungsmodelle geschafft. Die Zahl der Anbieter mit entsprechenden Angeboten wächst. Mit Engel & Völkers Capital betritt ein neues Emissionshaus das Terrain, das aber nachweislich über langjährige Erfahrung auf dem Wohnungsmarkt verfügt. Auch wenn der Anbieter betont, dass vor allem Drittanbieter zum Zuge kommen, so sind Interessenskonflikte nicht komplett auszuschließen. Anleger verlassen sich hier auch auf die Experten von BulwienGesa, die den Auswahlprozess begleiten. Die Erfolgsbeteiligung drückt zwar Interessengleichheit aus, ist aber mit 30 Prozent der Mehrerlöse etwas hoch, zumal sich der Initiator selbst finanziell nicht nennenswert beteiligt. Dennoch eine Alternative zur Direktinvestition in Eigentumswohnungen oder Zinshäuser, mit der Anleger langfristig Geld verdienen sollten.
