Mieter kann Flächen vorzeitig kündigen
Mit der Kombination aus Hauptstadt und staatlichem Mieter hat die Hamburgische Immobilienhandlung HIH gute Vertriebserfahrungen gemacht. Investierten die Anleger im vergangenen Jahr in Brüssel, können sie sich mit dem aktuellen Angebot in Wien beteiligen. Der Fonds „HIH Global Invest 05 – Österreich“ finanziert ein Bürogebäude mit dem staatlichen, österreichischen Weiterbildungszentrum als Hauptmieter.
Objekt: Seit 2007 steht die Fondsimmobilie an der Simmeringer Hauptstraße im elften Wiener Bezirk. Der Fonds hat das Bürogebäude mit rund 13.000 Quadratmetern Nutzfläche zum Preis von 29,2 Millionen Euro gekauft – ein Vervielfältiger von 17,1 Jahresnettomieten. Im Untergeschoss befinden sich Einzelhandelsgeschäfte, außerdem 117 Tiefgaragenstellplätze.
Markt: Zu Österreich gibt es viele schöne Studien, zum Beispiel von der Konjunkturforschungsstelle der Technischen Hochschule in Zürich. Sie ermittelt das wirtschaftliche, soziale und politische Ausmaß der Globalisierung von 156 Ländern und listet Österreich auf Platz zwei hinter Belgien. Zum Vergleich: Deutschland findet sich hier auf Position 18 wieder. Oder eine Auswertung des Beratungsunternehmens Mercer zur Lebensqualität in 221 Metropolen. Hier liegt Wien auf Platz eins vor Zürich, Genf und Vancouver. Die wirtschaftlichen Daten stimmen: Die Arbeitslosenquote etwa ist mit 4,4 Prozent die niedrigste in Europa.
Standort: Der Wiener Immobilienmarkt ist vergleichsweise ruhig. Unternehmen fragten in den beiden vergangenen Jahren jeweils rund 230.000 Quadratmeter Bürofläche nach. An Neubauten kamen im vergangenen Jahr 170.000 Quadratmeter hinzu. Das ist nicht viel. Trotzdem ist der Wiener Mietmarkt kein einfacher. Ausländische Player haben es schwer. Die Essener Hochtief Projektentwicklung etwa hatte nicht viel Freude bei ihren Aktivitäten in der österreichischen Hauptstadt. Seit zwei Jahren versucht das Unternehmen, sein Neubauprojekt „Marximum“ komplett zu vermieten. Bislang ohne Erfolg. Ein Wiener mietet offenbar nur von einem Wiener.
Hauptmieter: Das Berufliche Bildungs- und Rehabilitationszentrum (BBRZ) ist das staatliche, österreichische Förderinstitut zum Beispiel für Weiterbildungsmaßnahmen. Diese Einrichtung wird finanziert von den Gebietskörperschaften und Sozialversicherungsträgern – ein quasi-staatlicher Mieter also. Der Vertrag hat eine Laufzeit bis Ende 2022. Ein eher theoretisches Risiko ist das Sonderkündigungsrecht für den Fall, dass die Träger den Arbeitnehmern keine Weiterbildungsmaßnahmen mehr bezahlen. Allerdings besteht unabhängig davon ein weiteres Sonderkündigungsrecht. So kann BBRZ ab Ende 2012 jährlich 1.400 der insgesamt 10.600 Quadratmeter Büros in den oberen drei Stockwerken an den Eigentümer zurückgeben. Auch wenn dann ein einmaliger Abschlag von 60 Euro pro Quadratmeter fällig wird, so hätte der Fonds das Problem, Nachmieter dafür zu finden. HIH sieht das gelassen, weil die Miete im Fondsobjekt mit 10,90 Euro pro Quadratmeter geringer ist als in den vergleichbaren Bürogebäuden in der Umgebung. Hier werden bis zu 14 Euro verlangt.
Einzelhandelsmieter: Billa und Bipa sind seit 1996 Töchter der Rewe-Gruppe. Beide Einzelhändler sind in Österreich mit vielen Niederlassungen vertreten. Die Mietverträge haben eine Restlaufzeit bis Ende 2017. Anschlussvermietungen erschienen allerdings wahrscheinlich.
Kalkulation: Die Gesamtinvestition summiert sich auf 33,3 Millionen Euro, 14,6 Millionen Euro finanziert der Fonds über ein Fremddarlehen mit einer Laufzeit von rund zehn Jahren. Die Zinsen sind über Swaps gesichert und liegen zwischen 4,3 und 4,9 Prozent. Anschließend rechnet HIH mit 5,5 Prozent weiter. Auf eine laufende Tilgung verzichtet der Initiator. Das ist nicht schön, aber bei einem Darlehensanteil von 44 Prozent zu verkraften. Sind alle Kosten beglichen, bleiben Anlegern Ausschüttungen, die von 5,75 Prozent auf 6,25 Prozent steigen sollen. Beim Exitszenario geht der Anbieter davon aus, dass er die Immobilie Ende 2021 zum Faktor von dann 16,7 Jahresmieten verkaufen kann. Anleger würden auf einen Gesamtmittelrückfluss von 159 Prozent ihres Einsatzes kommen.
Anbieter: Hamburgische Immobilien Handlung ist ein Unternehmen im Verbund mit der M.M.Warburg Gruppe und verantwortlich für die Immobilienaktivitäten der Gruppe. HIH beschäftigt mehr als 200 Mitarbeiter und bietet Dienstleistungen in den Geschäftsbereichen Konzeption, Asset Management, Projektentwicklung und Property Management an. Aktuell betreut HIH rund 25 Fonds mit einem Gesamtvolumen von 1,2 Milliarden Euro von 6.300 Anlegern.
Weiche Kosten: Knapp zehn Prozent der Gesamtinvestition oder 17,4 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio sind in Ordnung.
Steuern: Für deutsche Anleger gelten in Österreich Freibeträge. Einkommen bis zu 2.000 Euro sind steuerfrei. In Deutschland fallen keine Abgaben an. Das ist im Doppelbesteuerungsabkommen geregelt.
Meiner Meinung nach… Ein quasi-staatlicher Mieter in einer europäischen Hauptstadt – so funktioniert das Konzept auch dieses HIH-Fonds. Die Immobilie ist auf dem neuesten Stand, Standort und Lage sind in Ordnung, das Mietniveau hat Luft nach oben. Trotzdem müssen sich Anleger darüber im Klaren sein, dass hinter Teilen der Mieteinnahmen ein kleines Fragezeichen steht. Allerdings betrifft das Sonderkündigungsrecht nur rund zehn Prozent der Flächen, und seine Immobilien-Kompetenz hat das HIH-Team auch in Sachen Anschlussvermietungen mehrfach bewiesen. Die Chancen dürften überwiegen.
