Andienungsrecht im Hannover Leasing-Fonds reduziert Mieter-Risiko
Die Deutsche Bahn hat in diesem Sommer einiges dafür getan, ihren Namen zu beschädigen. Überhitzte Züge, ausgefallene Klimaanlagen, überforderte Servicemitarbeiter produzierten schlechte Schlagzeilen, die nicht nur im Sommerloch die Medien bestimmt hätten. Das ändert jedoch nichts an der Finanzkraft des Unternehmens. Als Mieter ist die Bahn gefragt. Hannover Leasing platziert aktuell seinen Fonds „Substanzwerte Deutschland 6 – Deutsche Bahn Berlin“. Anleger beteiligen sich an einer Spezialimmobilie. Das funktioniert nur mit einer besonderen Konzeption.
Objekt: Anleger finanzieren ein Gebäude aus dem Jahr 1998. Rund 27.700 Quadratmeter verteilen sich auf acht Geschosse, hinzu kommen 154 Stellplätze auf einem Parkdeck. Hannover Leasing hat 60,75 Millionen Euro dafür gezahlt. Das entspricht bei der aktuellen Jahresmiete einem Kaufpreisfaktor von 15,33. Das Objekt stammt aus dem eigenen Bestand von Hannover Leasing.
Standort: Pankow ist mit seinen 13 Ortsteilen der bevölkerungsreichste Bezirk Berlins. Beliebt bei Familien mit Kindern, ist der Stadtteil kein typischer Bürostandort. Die Fondsimmobilie hat hier einen absoluten Ausnahmestatus. BulwienGesa nennt Mieten zwischen 6,50 Euro und knapp zehn Euro für Berliner Büros abseits der City-Randlagen. An den Grenzen zur Innenstadt sind zehn Euro bis 16 Euro üblich, in den Top-Lagen rund 20 Euro. Das ist sehr wenig im Vergleich zu anderen europäischen Hauptstädten.
Mieter: Die Deutsche Bahn hat sich im ersten Halbjahr deutlich von der Konjunkturflaute erholt. Kürzlich teilte der Konzern mit, dass der Gewinn in den ersten sechs Monaten 2010 um rund 26 Prozent auf 846 Millionen Euro vor Zinsen und Steuern gestiegen ist. Vor allem der Güterverkehr habe zugelegt. Im vergangenen Jahr erwirtschaftete die Bahn ein operatives Ergebnis von 1,7 Milliarden Euro. Mieter der Fondsimmobilie ist die Tochter DB Netz AG. Sie nutzt das Objekt als eines von bundesweit sieben Kontrollzentren und sichert den Bahnbetrieb auf rund 4.000 Streckenkilometern in Teilen Ostdeutschlands. Dafür zahlt sie umgerechnet rund 12,32 Euro pro Quadratmeter und hat darüber hinaus eigenes Kapital in die Ausstattung des Rechenzentrums investiert. Der Mietvertrag hat eine Restlaufzeit bis April 2018.
Andienungsrecht: Acht Jahre lang sind die Einnahmen sicher. Und dann? Es erscheint realistisch, dass die Bahn das Gebäude länger nutzt. Ein anderes Rechenzentrum mit den nötigen Servern auszustatten, dürfte teuer sein und viel Zeit in Anspruch nehmen. Ausgeschlossen ist das trotzdem nicht. Daher hat Hannover Leasing seinen Fonds mit einem Andienungsrecht ausgestattet. Sollte die Bahn die fünfjährige Verlängerungsoption nicht ziehen, können Anleger aussteigen und bekommen mit 106 Prozent nach Steuern ihren Einsatz zurück. Das gilt auch für den Fall, dass die Bahn einen neuen Mietvertrag aushandelt, den drei Viertel der Anleger ablehnen. Darüber soll auf einer Präsenzgesellschafterversammlung abgestimmt werden.
Einnahmen: Bei einer Gesamtinvestition von 68,2 Millionen Euro sind Anleger mit insgesamt 32 Millionen Euro inklusive Agio dabei. Den Rest finanziert Hannover Leasing über drei Darlehenstranchen und tilgt bis zum Ende des Mietvertrages rund 15 Prozent davon. Sind alle Kosten beglichen, bleiben Zeichnern Ausschüttungen von 6,25 Prozent. Läuft alles wie geplant, machen sie bis zum geplanten Verkauf der Immobilie im Jahr 2024 ein Plus von rund 91 Prozent vor Steuern. Davon bleiben Investoren mit Höchstsatz nach Steuern rund 55 Prozent. In seiner Prognose geht der Initiator davon aus, dass er die Immobilie zum jetzigen Verkehrswert verkaufen kann. Das wäre ein Faktor von 11,83 kalkulierten Jahresmieten im Jahr 2024. Außerdem berücksichtigt der Anbieter eine Jahresmiete für Revitalisierungskosten. Das ist zurückhaltend kalkuliert.
Nebenkosten: Provisionen, Gebühren und Vergütungen kommen auf rund 10,4 Prozent der Gesamtinvestition oder rund 22 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio. Damit ist der Fonds etwas teurer als vergleichbare Angebote.
Anbieter: Hannover Leasing ist ein verlässlicher Partner, auch wenn nicht alle der 140 Fonds laufen wie geplant. Hauptgesellschafterin ist die Landesbank Hessen-Thüringen.
Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die sie mit ihrem persönlichen Steuersatz gegenüber dem Finanzamt abrechnen müssen. Das steuerliche Ergebnis summiert sich innerhalb der Laufzeit auf rund 74 Prozent.
Meiner Meinung nach… Acht Jahre lang sollten die Einnahmen sicher sein. Danach wird es spannend. Das Rechenzentrum entspricht exakt den Bedürfnissen der Bahn. Einen Nachmieter zu finden, dürfte schwierig sein. Allerdings gibt es derzeit keine Anzeichen dafür, dass die Bahn ihre Betriebszentrale verlassen wird. Das Andienungsrecht sichert Investoren zumindest ihren Einsatz nach Steuern, sollte sie trotzdem ausziehen. Kompliziert wird es, sollte die Bahn den Mietvertrag nach Ablauf der verbleibenden acht Jahre neu verhandeln. In diesem Fall gibt es das Geld nur zurück, wenn 75 Prozent der Anleger den neuen Vertrag ablehnen. Beim Verkaufsszenario berücksichtigt Hannover Leasing einen deutlichen Preisabschlag.