Fonds-Check: Hesse Newman baut Wohnungen und Geschäftsgebäude auf ehemaligem Siemensgelände

Jahrelang hieß es, Münchner Immobilienpreise gäben keinesfalls die Grundlage für einen Immobilienfonds für Privatanleger her.

 

Doch seit Sicherheit für Anleger über Rendite geht, kommt Bewegung in den Markt. Hesse Newman bringt einen München-Fonds, der in ein Wohn- und Geschäftshaus an der Baierbrunner Straße investiert. Am „Classic Value 8“ können sich Anleger ab 20.000 Euro plus fünf Prozent Agio beteiligen, die Laufzeit ist zwar grundsätzlich unbegrenzt, jedoch auf 14 Jahre bis Ende 2026 ausgerichtet.

 

Markt: Der Münchner Immobilienmarkt ist heiß umkämpft – hier suchen Investoren aus dem In- und Ausland nach sicheren Anlagemöglichkeiten. Auf große Renditen dürfen sie nicht hoffen, trotz des, gerade im Segment Wohnimmobilien, ständig steigenden Mietniveaus sinken die Ankaufsrenditen wegen der noch wesentlich dynamischeren Kaufpreisentwicklung kontinuierlich. Als Immobilienstandort ist München in guten Lagen weiterhin erste Wahl – BIP, Kaufkraft und Beschäftigung liegen über dem Durchschnitt, positive Bevölkerungsentwicklung und eine starke Sogwirkung auf das Umland lassen hoffen, dass das auch künftig so bleibt.

 

Investitionsobjekt: Zum 1. Januar 2014 wird sich der Fonds zu 94,9 Prozent an der Objektgesellschaft Simeo II GmbH & Co. KG beteiligen, der Eigentümerin eines im Bau befindlichen Wohn- und Geschäftsgebäudes auf dem ehemaligen Siemensgelände in Obersendling. Der Erwerb soll zum 17,2-fachen erfolgen. Die Fertigstellung ist für die erste Hälfte 2013 vorgesehen. Die Fondsimmobilie umfasst mit knapp 19.000 Quadratmetern Mietflächen für Einzelhandel, Büro, Sport- und Wellness sowie 63 Wohnungen einen erheblichen Teil der Projektentwicklung im Münchner Südwesten. In den zwei Untergeschossen wird eine Tiefgarage mit 322 Stellplätzen untergebracht. Für das sechsgeschossige Gebäude ist eine Gold-Zertifizierung nach LEED angestrebt.

 

Einnahmen/Mietverträge: Die beiden großen Einzelhandelsflächen sind für je 15 Jahre an Aldi und Tengelmann vermietet, beide Mieter haben weder Renovierungs-  noch Rückbauverpflichtungen. Auch Büro- und Lagerflächen sind für 15 Jahre vom Markt, die Sport- und Wellnessflächen hat die Migros Freizeit Deutschland für zehn Jahre angemietet, ebenso lang sind die vier Arztpraxen vergeben. Die Hauptmietverträge sind zwischen 70 und 85 Prozent indexiert.  Eine Praxisfläche sowie ein Ladenlokal mit 130 Quadratmeter sind noch unvermietet, mit der Vermarktung der Wohnungen wird im ersten Quartal 2013 begonnen. Damit beträgt der aktuelle Vermietungsstand 69 Prozent. Die jährlichen Mieteinnahmen liegen anfänglich bei 4,4 Millionen Euro.

 

Kalkulation: Hesse Newman setzt auf einen moderaten Fremdkapitalanteil von 48,5 Prozent der Gesamtinvestition von 89 Millionen Euro. Das Darlehen ist bis 2022 zu nominal 3,37 Prozent fix bei der DG Hyp eingedeckt und wird jährlich zu ein Prozent getilgt, danach setzt die Prognose fünf Prozent Zinsen an. Freie Liquidität soll zu 2,5 Prozent p.a. angelegt werden können, die Inflation bei jährlich zwei Prozent liegen. Für die Übernahme des Objekts wird Vollvermietung zugrunde gelegt, ab 2015 jährlich ein Mietausfall von zwei Prozent für die Wohnflächen angenommen. Jährlich sieben Euro pro Quadratmeter sollen Instandhaltungsmaßnahmen für Einzelhandels-, Büro- und Praxisflächen finanzieren, allerdings erst ab 2019 in voller Höhe, davor nur zu 25 Prozent – schließlich greifen hier noch Gewährleistungsfristen.

 

Rückflüsse: Schon für 2012 soll die erste Ausschüttung in Höhe von 5,5 Prozent auf die bereits eingezahlten Beträge fließen – eher ein Werbegag als ein ernstzunehmender Rückfluss. Bis 2026 sollten inklusive Schlusszahlung von 118 Prozent vor Steuern 192 Prozent und nach Steuern 173 Prozent beim  Spitzensteuersatz und einem angenommenen Verkauf zum 16,75-fachen der Jahresmiete zusammenkommen.

 

Kosten: Die einmaligen Kosten sind mit 10,6 Prozent der Gesamtinvestition inklusive Agio moderat, trotz der konservativen Finanzierung. Die Fondsverwaltung kostet inklusive Geschäftsführung, Haftung und Treuhand jährlich anfänglich 0,38 Prozent, steigend auf 0,41 Prozent. Für die Objektverwaltung und –bewirtschaftung sind 2,13 Prozent der Mieteinnahmen angesetzt. Bei der Liquidation werden zwei Prozent der Differenz aus dem Verkaufspreis und der Fremdkapitalablösung zuzüglich Maklerprovision fällig – der Prospekt geht von rund 2,33 Prozent des Eigenkapitals aus.

 

Anbieter: Hesse Newman hat seit dem ersten Immobilienfonds im Jahr 2010 ordentlich Gas gegeben, der CV 8 ist schon das neunte Angebot. Um wegen der Umsetzung der AIFM-Regulierung nicht in Probleme zu geraten, falls sich die Platzierung hinziehen sollte, da der Fonds erst deutlich nach dem Stichtag Mitte 2013 materiell investieren wird (obwohl der Kaufvertrag bereits abgeschlossen wird), übernimmt der Anbieter eine Platzierungsgarantie in voller Höhe.

 

Meiner Meinung nach… Das Angebot ist in Details mit spitzem Bleistift gerechnet – wesentliche Sicherheitspuffer enthält die Prognose nicht. Auf der Gegenseite steht die attraktive Lage in einer hochwertigen Neuentwicklung, was den hohen Einkaufspreis erklärt. Wohnungen sind in München Mangelware, und der Standort punktet mit weiterer Wohnbebauung, so dass die Fondsimmobilie sich erfolgreich als Nahversorgungszentrum positionieren können sollte.

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