Der Elfenbeinturm ist ein ganz profanes Gebäude. Selbst Kleinanleger können Hochschul-Immobilien zumindest finanzieren.
Bildungs-Bauten sind der neue Trend unter den geschlossenen Immobilienfonds. Dazu zählen studentische Wohnheime, aber zunehmend auch Hörsäle und Forschungseinrichtungen. Paribus und FIHM haben schon im vergangenen Jahr solche Fonds angeboten. Aktuelle Angebote platzieren LHI und Hesse Newmann. Deren „Classic Value 6“ errichtet eine neue Hochschul-Immobilie in Nürnberg. Mieter ist zwölf Jahre lang das Land Bayern.
Objekt: Anleger beteiligen sich an einem Gebäude mit 7.450 Quadratmetern Fläche für Hörsäle, Werkstätten und Büros. Dazu ein Parkhaus mit 266 Stellplätzen. Der Fonds zahlt rund 20,4 Millionen Euro dafür, was einen Vervielfältiger von knapp 16 Jahresnettomieten bedeutet. Mitte kommenden Jahres soll das grüne Gebäude fertig sein, eine Zertifizierung nach Standard der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) ist angestrebt.
Markt: Aktuell sind 2,4 Millionen Studenten an den deutschen Hochschulen eingeschrieben, so viel wie niemals zuvor. Über die Gründe haben wir im Fondsbrief schon mehrmals berichtet. Diesmal daher nur in Kürze: Doppelte Abi-Jahrgänge, entfallener Wehr- und Zivildienst, eine zunehmende Zahl ausländischer Studenten. An den 48 bayerischen Hochschulen sind 320.000 junge Menschen immatrikuliert. In seinem Haushalt hat der Freistaat im Jahr 2012 rund 15,3 Milliarden Euro für Bildungsausgaben berücksichtigt. Eine Milliarde Euro sind für den Ausbau der Unis und sonstigen Hochschulen gedacht.
Standort: Nürnberg ist neben München das zweitgrößte wirtschaftliche Zentrum Bayerns. Der Immobilienmarkt verhält sich relativ ruhig. Mit einer Größe von 3,4 Millionen Quadratmetern ist er überschaubar. Die Flächennachfrage ist jedoch gestiegen, seit 2008 kletterten die Mieten um 15 Prozent. In Spitzenlagen kostet ein Quadratmeter monatlich 14 Euro, im Schnitt verlangen die Eigentümer 8,80 Euro.
Lage: Der Neubau entsteht in zentraler Lage, zwei Kilometer von der Nürnberger Altstadt und dem Hauptbahnhof entfernt. Nebenan schließt sich das Milchhofgelände an, eine der gefragtesten Lagen der Stadt. Hier sind unter anderem die Deutsche Telekom und Mercedes Benz ansässig.
Mieter: Zwölf Jahre lang nutzt die Georg-Friedrich-Ohm-Hochschule das Fondsobjekt, eine Bildungs-Einrichtung mit insgesamt zwölf Fakultäten, unter anderem Architektur, Elektrotechnik, Wirtschafts- und Sozialwissenschaften. Mieter ist das Land Bayern. Es zahlt anfänglich eine Monatsmiete von 101.250 Euro, die indexiert ist. Maßgeblich für die Steigerungen ist die Inflationsrate. Hier rechnet Hesse Newman mit zwei Prozent, was realistisch ist. Läuft der Mietvertrag aus, steckt der Fonds rund eine Million Euro in die Sanierung der Immobilie.
Konzeption: Inklusive aller Kosten kommt der Fonds auf ein Gesamtinvestitionsvolumen von rund 24 Millionen Euro. Anleger beteiligen sich inklusive Agio rund zur Hälfte. Beim Darlehen hat Hesse Newman ein Disagio in Höhe von fünf Prozent ausgehandelt. Die Zinsvorauszahlung hat günstigere laufende Belastungen zur Folge. Die Zinsen sind zehn Jahre fest und betragen nominal rund 3,1 Prozent. Anschließend rechnet der Initiator mit fünf Prozent und einer vierjährigen Festschreibung weiter. Das Darlehen tilgt der Fonds mit anfänglich einem Prozent. Das ist angesichts des Disagios etwas knapp, aber bei einem Fremdkapitalanteil von weniger als 50 Prozent kein nennenswerter Minuspunkt.
Gewinn: Läuft alles nach Plan, bekommen Zeichner Ausschüttungen von zunächst 5,75 Prozent, die gemäß der Prognose auf sechs Prozent steigen. Hesse Newman geht davon aus, die Immobilie Ende 2026 zu verkaufen. Insgesamt sollen Anleger auf ein Plus von 82 Prozent vor Steuern kommen. Beim Exit kalkuliert der Anbieter mit einem Faktor von knapp 15,5 Jahresmieten, die bis dahin auf Grund der Indexierung um 22 Prozent gestiegen ist.
Anbieter Hesse Newman ist ein vergleichbar junges Unternehmen, das aber schnell in die Riege der anerkannten Emissionshäuser aufgestiegen ist. Im Fokus stehen Immobilienfonds in Deutschland und den europäischen Nachbarländern. Vorstandsmitglieder sind Marcus Simon, früher unter anderem bei Lloyd Fonds, und Marc Drießen, zuvor bei HGA Capital und Dr. Peters.
Weiche Kosten: Die auf das Objekt bezogenen Kosten machen gut 84 Prozent der Gesamtinvestition inklusive Agio aus. Die Ausgaben für Beratung, Vertrieb und Gutachten summieren sich auf rund 8,5 Prozent oder rund 16,5 Prozent des Eigenkapitals. Völlig in Ordnung.
Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das steuerliche Ergebnis summiert sich in der Prognoserechnung bis 2026 auf 37 Prozent.
Meiner Meinung nach… Weiteres Angebot einer Trend-Immobilie. Bildung ist ein positiv besetzter Begriff, und daher hat derzeit alles rund um die Uni gute Chancen im Vertrieb, egal ob Wohnheime oder Hochschulgebäude. Hesse Newman finanziert einen Neubau in guter Lage Nürnbergs. Die Miete kommt zwölf Jahre lang vom Land Bayern und sollte daher ohne Zweifel sein. Fällt die Hochschule als Nutzer danach aus, dürfte die Immobilie als Bürogebäude für eine Vielzahl von Nachmietern interessant sein. Ob die jedoch eine so hohe Miete zahlen wie kalkuliert, ist fraglich. Und damit auch der kalkulierte Verkaufserlös. Doch mit solchen Unsicherheiten müssen Zeichner aller Immobilienfonds leben. Nicht vergessen: Fonds sind unternehmerische Beteiligungen.
