Erster Immobilienfonds von Buss Capital kauft bei IVG ein
Hollandfonds sind das Produkt der Stunde – der niederländische Immobilienmarkt ist bei Anlegern und Vertrieben beliebt. Allerdings erschließt man sich das Segment nicht von heute auf morgen – die notwendige Expertise hat sich das bisher containerlastige Emissionshaus Buss Capital mit Peter Kallmeyer eingekauft, der das Geschäft vorher bei Wölbern, DB Real Estate und Nordcapital betrieben hat.
Investitionsobjekt. Buss Capital wählt einen bescheidenen Markteinstieg und erwirbt für gut 12,8 Millionen Euro von der IVG eine Immobilie in s’Hertogenbosch aus dem Jahr 2000. Der Kaufpreis liegt leicht unter dem gutachterlichen Wert. Das Objekt „Magis“ befindet sich in zentraler Lage, wo auf einem ehemaligen Industriegelände im Paleiskwartier Büro- und Wohnbauprojekte entwickelt werden. Die flexibel teilbare Immobilie bietet auf sechs Geschossen Mietflächen von 5.251 Quadratmeter, außerdem 51 Tiefgaragen- und 15 ebenerdige Stellplätze sowie Platz für Fahrräder.
Markt. Die sogenannte Brabantstadt ist nach der Randstad um Amsterdam, Rotterdam, Den Haag und Utrecht das zweitgrößte städtische Ballungszentrum der Niederlande, in „Den Bosch“ selbst liegt die Leerstandsquote mit aktuell rund zehn Prozent unter dem Landesdurchschnitt von etwa zwölf Prozent. Die Miete liegt im Paleiskwartier oberhalb des niederländischen Durchschnitts von rund 145 Euro, im Fondsobjekt mit 163 Euro am oberen Rand des Marktüblichen.
Einnahmen/Mietvertrag. Der Mieter erfreut jedes Immobilienherz: 100 Prozent der Flächen sind zehn Jahre lang mit zwei dreijährigen Verlängerunsoptionen an den Rijksgebouwendienst, den zentralen Immobilienverwalter und –dienstleister des niederländischen Staates, vermietet. Angenehm auch: die Miete ist zu 100 Prozent indexiert, eine Anpassung an den niederländischen Verbraucherpreisindex erfolgt jährlich ab 2011. Nutzen wird das Objekt die niederländische Einwanderungsbehörde, allerdings nur zu Verwaltungszwecke, der Publikumsverkehr soll nach Angaben von Buss Capital im Nachbargebäude abgewickelt werden – das schont die Gebäudeausstattung.
Kalkulation. Eingekauft wird das Objekt zum 14,27-fachen der Jahresmiete, das ist nicht zuviel. Die Gesamtinvestition beträgt 15,7 Millionen Euro, der moderate Fremdkapitalanteil von gut 45 Prozent wird durch ein Hypothekendarlehen von 6,9 Millionen Euro und eine Kontokorrentlinie von 250.000 Euro abgedeckt. Der Langfristkredit mit einem Disagio von 47.000 Euro ist mit 4,2 Prozent zu verzinsen, die Anschlussfinanzierung ab Anfang 2016 ist bereits zu 5,3 Prozent zinsgesichert. Getilgt werden während der Fondslaufzeit knapp 10 Prozent des Kredits. Den Verkauf setzt Buss nach zehn Jahren zum Einkaufsfaktor an – da bleibt zu hoffen, dass der Mieter von seiner Verlängerungsoption Gebrauch macht. Immerhin kalkuliert die Prognoserechnung eine Jahresmiete Revitalisierungskosten beim Objektverkauf sowie jährliche Instandhaltungskosten von zwei Prozent der Jahresmiete. Beim Anleger sollen Ausschüttungen von jährlich sechs Prozent ab 2010 ankommen, die auf 6,5 Prozent steigen. Im Basisszenario liegt der Gesamtrückfluss bei 168,2 Prozent vor Steuern.
Kosten. Mit einmaligen Kosten von 14,8 Prozent des Kommanditkapitals inklusive Agio ist der Fonds akzeptabel konzipiert. Die laufenden Fondskosten summieren sich auf 0,5 Prozent des Kommanditkapitals. Sobald die Anleger mehr als 110 Prozent ihrer Einlage zurückbezahlt bekommen haben, erhält das Fondsmanagement 10 Prozent des übersteigenden Betrages plus Umsatzsteuer – im Basisszenario ist das allerdings noch nicht der Fall.
Anbieter. Buss Capital legt seit 2003 geschlossene Fonds auf, bislang 14 Containerfonds, 2 Containerschiffsfonds und 2 Kreuzfahrtfonds mit zusammen rund 1,5 Milliarden Euro Gesamtinvestitionsvolumen. Die beiden Schiffsfonds aus dem Jahr 2008 wurden ohne Verluste für die Anleger zurückgekauft, 12 von 13 Containerfonds konnten 2009 trotz der Wirtschaftskrise planmäßig auszahlen, ein kleiner Containerfonds sowie die beiden Kreuzfahrtfonds mussten die Ausschüttungen kürzen.
Meiner Meinung nach… Das Immobiliendebüt von Buss Capital punktet mit einem staatlichen Mieter, der auch das Nachbargebäude angemietet hat, was für eine langfristige Standortentscheidung spricht. Die konservative Fremdfinanzierung und der Ansatz von Revitalisierungskosten in Höhe einer Jahresmiete lassen die Tatsache verschmerzen, dass im Basisszenario ein Verkauf zum Einkaufsfaktor unterstellt wurde. Seinen Anlegern gegenüber hat sich das Emissionshaus bislang als fairer Partner erwiesen.