Fonds-Check: Jamestown startet US Blind-Pool mit Immobilie in New York

26.März 2013   

Kategorie: Der Fondsbrief, News

Back to the roots: Wie schon beim Vorgänger aus dem Jahr 2011 ist Jamestown nach einer Serie von Real-Estate-Private-Equity-Fonds zum klassischen Vermietungsfonds in Form eines Blind Pools zurückgekehrt.

Ohne Druck zur Platzierung um jeden Preis soll der Jamestown 28 bis längstens Ende kommenden Jahres 250 bis maximal 500 Millionen Dollar einsammeln, die Mindestzeichnungssumme von 30.000 Dollar plus fünf Prozent Agio setzt ein deutliches Zeichen gegen Klein- und Gelegenheitsanleger. Wer schon eine US-Steuernummer hat, ist ab 20.000 Dollar dabei. Der Fonds läuft längstens bis Ende 2031, die Prognose reicht bis 2022, eine ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen.

Zielmarkt und Anlagestrategie: Der Immobilienmarkt USA zeigt sich, ungeachtet der desaströsen Staatsfinanzen am Rande der Fiskalklippe, weiterhin auf dem Erholungsweg. Die Hauspreise steigen, die Büroleerstandsraten sinken langsam. Jamestown legt den Fokus auf Metropolen mit attraktiven Innenstädten, restriktiven Bebauungsvorschriften und hohen Grundstücks- und Baukosten, wo Bestandsimmobilien durch diese Markteintrittsbarrieren gestärkt werden. Grundsätzlich strebt Jamestown einen 100-prozentigen Erwerb von Büro-, Einzelhandels- und Wohnobjekten an, schließt jedoch auch Joint Ventures, beispielsweise mit den bisherigen Alteigentümern der Objekte oder anderen Jamestown-Fonds, nicht aus. Bei denkbaren Interessenkonflikten zwischen den einzelnen Fonds, etwa hinsichtlich Objektan- oder –verkauf, entscheidet das Fondsmanagement.

 

Investitionskriterien und Initialportfolio: Hinsichtlich der Nutzungsarten ist Jamestown flexibel, allerdings will man nur in fertig gestellte und vermietete Objekte investieren, Projektentwicklungen kommen nicht in Frage. Die Kaufpreise dürfen maximal drei Prozent über dem jeweiligen gutachterlichen Wert liegen und müssen kalkulatorisch eine Ausschüttung vor Steuern von wenigstens 5,25 Prozent vor Steuern ermöglichen. Die Fremdkapitalquote darf, über alle Fondsobjekte kumuliert, 60 Prozent der Kaufpreise nicht übersteigen. Nach einer Haltedauer von sieben bis zwölf Jahren sollen die Objekte, abhängig von der Marktsituation, mit einem Liquidationserlös von mindestens 110 Prozent des Eigenkapitaleinsatzes veräußert werden. Ein erstes Objekt hat der Fonds bereits zusammen mit dem Vorgängerfonds Jamestown 27 erworben: Das Gebäude „Milk Studios“ in NYC, ein zweiteiliges Objekt aus den Jahren 1936 und 1971, das 2004 verbunden und vollständig renoviert wurde, weist auf zehn Geschossen gut 30.000 Quadratmeter Mietflächen für Büro und Einzelhandel auf. Auch die New York Fashion Week findet hier statt. Der Nettokaufpreis von 295 Millionen Dollar liegt unter dem gutachterlichen Wert, der Jamestown 28 ist mit 53 Prozent, der Vorgängerfonds mit 47 Prozent an der Immobiliengesellschaft beteiligt.

 

Einnahmen/Mietvertrag: Die Mietverträge mit den wichtigsten der 14 Mieter, darunter Armani und das Medienunternehmen Milk Studio, haben Laufzeiten zwischen 2014 und 2023. Die Einnahmen liegen teils deutlich unter dem derzeitigen Marktniveau. Stand heute sind 95 Prozent der Flächen vermietet, die freien Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss sollen erweitert und laut Prognose für rund 2,5 Millionen Dollar ab Juni 2014 vermietet werden.

 

Kalkulation: Beim Planvolumen beträgt die Gesamtinvestition 568 Millionen Dollar und enthält rund 55 Prozent Fremdkapital auf Ebene der Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaften. „Milk Studios“ wird in Höhe von 168,5 Millionen Dollar, rund 57 Prozent des Kaufpreises, durch ein Festzinsdarlehen der Deka-Bank zu 3,67 Prozent bis Februar 2020 finanziert, in
dieser Zeit werden 3,55 Millionen
Dollar getilgt. Für die Anschlussfinanzierung geht Jamestown von sechs Prozent (tilgungsfrei) aus. Der Verkauf wird aufgrund des Mietsteigerungs-potenzials mit erheblicher Wertsteigerung unterstellt.

 

Kosten: Jamestown-typisch schlank sind die einmaligen Kosten mit innen fünf Prozent des Kommanditkapitals plus Agio, damit beträgt die Investitionsquote inklusive Liquiditätsreserve satte 97,75 Prozent der Gesamtinvestition. Die laufenden Kosten für Fondsverwaltung und –management addieren sich auf
ein Prozent p.a. und steigen ab 2014 jährlich
um drei Prozent. Bei jeder Objektveräußerung
erhält der Komplementär drei Prozent des Brutto-verkaufspreises.

 

Exit und Gewinnverteilung: Eine Gesamtprognose enthält der Prospekt wegen des Blind Pool-Charakters des Fonds nicht. Am Erfolg des Fonds partizipiert das Management jährlich zu einem Drittel an Barüberschussbeträgen oberhalb der 5,25 Prozent, die den Anlegern zustehen, und bei Veräußerung ebenfalls zu einem Drittel an Erlösen oberhalb der 110 Prozent für den Anleger. In den USA gilt ein jährlicher Freibetrag von 3.900 Dollar, in Deutschland greift der Progressionsvorbehalt.

 

Anbieter: Jamestown weist, nahezu als weißer Rabe in der Beteiligungsszene, eine nahezu makellose Leistungsbilanz auf. Rund 4,5 Milliarden Dollar US-Immobilien sind under Management, Objekte für über neun Milliarden Dollar wurden vor Ende 2011 veräußert. Die 26 aufgelösten Vermietungsfonds brachten den Anlegern durchschnittliche Ergebnisse von über 19 Prozent jährlich aus Ausschüttung und Verkaufsgewinnen. Einzig der Co-Invest 4 aus der Private Equity-Serie wird höchstwahrscheinlich keine Vollrückzahlung schaffen. Mit ihm ist Jamestown mitten in die Subprime-Krise geraten, was jedoch von Anfang an transparent kommuniziert wurde.

 

Meiner Meinung nach… Jamestown bleibt bei seinem Leisten: Schlank konzipierte US-Investments für Anleger mit genug Kleingeld und realistischen Renditezielen. Kein Schnickschnack, sondern ein Blind Pool mit einigen Freiheitsgraden, das dafür nötige Anlegervertrauen haben sich die Kölner ehrlich verdient. Die erste Immobilie qualifiziert sich durch hervorragende Lage und attraktiven Mietermix, einziger Kritikpunkt ist die knappe Tilgung.

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