Mieter BNP Paribas verzichtet auf übliches Sonderkündigungsrecht
Paris präsentiert Investoren nicht nur den größten Büromarkt Europas, sondern auch einen der teuersten. In Top-Lagen sind Mietrenditen unter fünf Prozent keine Seltenheit. Bei solchen Preisen lohnt in der Regel kein geschlossener Fonds. KGAL investiert mit seinem ersten Frankreich-Fonds fünf Kilometer von der Stadtgrenze entfernt. Logisch, dass die Lage nicht erstklassig ist. Dafür war das Objekt erschwinglich und ermöglicht vergleichsweise hohe Ausschüttungen.
Objekt: Knapp 88 Millionen Euro hat KGAL für den Neubau in Fontenay-sous-Bois gezahlt. Das entspricht 16 Jahresnettomieten und bedeutet somit eine Objektrendite von 6,25 Prozent. In Form eines Bumerangs wächst das Bürogebäude seit dem Oktober vergangenen Jahre acht Geschosse hoch und bietet insgesamt rund 20.000 Quadratmeter Fläche, davon knapp 17.000 Quadratmeter Büros. In der Tiefgarage finden 368 Autos Platz. Das Gebäude erfüllt die Nachhaltigkeits-Kriterien des französischen HQE-Zertifikats, was für Haute Qualité Environnementale steht. Allerdings spielt das Green Building-Thema in Frankreich derzeit noch eine eher untergeordnete Rolle. Nach Angaben von französischen Immobilienexperten sind die Nutzer in der Regel nicht gewillt, höhere Mieten für ein nachhaltiges Gebäude zu zahlen.
Markt: Die Fachleute sind sich nicht einig in ihrer Einschätzung des französischen Immobilienmarktes. So glaubt Thierry Laroue-Pont, einer der Präsidenten von BNP Paribas Real Estate, an die Wende zum Guten. Olivier Piani, Chef der Allianz Real Estate in Frankreich, ist zurückhaltender. Er sagte auf der Immobilienveranstaltung „Année Immobilière“ kürzlich in Paris, er rechne bei der Wirtschaft und einhergehend mit dem französischen Immobilienmarkt mit einer Stagnation wie im vorigen Jahr.
Standort: Das Fondsobjekt befindet sich östlich der Hauptstadt, im „Eastern Inner RIM“ genannten Bezirk. Hier stehen knapp neun Prozent der 1,4 Millionen Quadratmeter Büroflächen leer. Im Teilmarkt Fontenay-sous-Bois sind es nur 3,2 Prozent. Neubauten wurden hier in den vergangenen Jahren nur genehmigt, sobald Vorvermietungen vorlagen. Die jährliche Spitzenmiete liegt bei 280 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: Im Central Business District zahlen Mieter bis zu 760 Euro, im Bürostandort La Défense 550 Euro.
Mieter: Die größte französische Bank BNP Paribas nutzt den gesamten Bumerang und zahlt mit 260 Euro pro Quadratmeter Bürofläche etwas weniger als am Standort möglich. Der Vertrag hat eine Laufzeit von neun Jahren und weist eine Besonderheit auf. Grundsätzlich können gewerbliche Mieter ihre Verträge in Frankreich nach drei oder sechs Jahren kündigen, jeweils mit einer Frist von sechs Monaten. BNP Paribas hat in diesem Fall ausdrücklich auf dieses Sonderkündigungsrecht verzichtet. Die ersten drei Monate waren mietfrei.
Kalkulation: Anleger beteiligen sich ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio mit insgesamt 47 Millionen Euro an der Gesamtinvestition. Das Fremdkapital in Höhe von 50 Millionen Euro verzinst sich sieben Jahre lang zu einem Satz von nominal 4,5 Prozent. Effektiv werden 5,2 Prozent daraus, weil KGAL ein Disagio von drei Prozent vereinbart hat. Das bedeutet: Der Fonds nimmt zwei Millionen Euro mehr auf als er eigentlich benötigt, um so die laufenden Zinszahlungen zu reduzieren. Die Tilgung ist mit 0,5 Prozent vergleichsweise mager. Unter dem Strich tilgt der Fonds innerhalb der Zinsfestschreibung gerade einmal das Disagio und sonstige Finanzierungskosten. Bei der Anschlussfinanzierung rechnet KGAL mit Zinsen von 5,5 Prozent.
Vermögensmehrung: Geht die Prognose auf, bekommen Anleger Ausschüttungen von anfänglich 5,75 Prozent, die auf 6,85 Prozent im letzten Jahr steigen. Insgesamt sollen sie über die geplante Laufzeit von knapp 15 Jahren ein Plus von 82 Prozent nach Steuern machen. Dabei rechnet KGAL damit, das Objekt zum Faktor von 15 Jahresnettomieten zu verkaufen. Die Einnahmen als Basis dieser Annahme sollen bis dahin um rund 37 Prozent steigen. Das ist nicht wenig. Einen Pluspunkt gibt es für die konservative Kalkulation im Jahr neun. Läuft der Mietvertrag aus, schüttet der Fonds nichts aus, sondern verplant die Einnahmen, um einen eventuellen Mietausfall oder Kosten für die Akquise eines Nachmieters auszugleichen. Sauber gemacht.
Weiche Kosten: Provisionen und Gebühren machen 6,9 Prozent der Gesamtinvestition aus oder 14,4 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio. Der übliche Rahmen.
Steuern: Die Ausschüttungen fließen 14 Jahre lang steuerfrei, weil sich die Mieteinnahmen mit den Verlustvorträgen aus den Abschreibungen verrechnen lassen. Beim Verkaufserlös fallen knapp 34,5 Prozent französische Körperschaftssteuer an, die KGAL in seiner Kalkulation berücksichtigt. Sollte Frankreich per Gesetz erlauben, dass ein Fonds zur Einkommensteuer wechseln kann, würde der Verkaufspreis steuerfrei fließen. Seit mehr als zehn Jahren diskutieren die Parteien darüber.
Anbieter: KGAL zählt zu den großen und anerkannten Anbietern der Branche. Gesellschafter sind die Commerzbank, die BayernLB, die HASPA Finanzholding und Sal. Oppenheim. Die aktuelle Leistungsbilanz der KGAL und all ihrer Töchter listet bis Ende 2009 mehr als 300 Beteiligungen auf, an denen sich Anleger mit knapp elf Milliarden Euro Eigenkapital beteiligt haben.
Meiner Meinung nach… Neubau in der Nähe von Paris, bei dem neun Jahre lang nichts anbrennen sollte. Kaufpreis und Mieteinnahmen entsprechen dem aktuellen Marktniveau. Läuft der Vertrag mit der größten französischen Bank aus, wird es spannend. Zwar kann jedes Stockwerk einzeln vermietet werden, doch würde solch ein Umbau Kosten verursachen. Initiator KGAL berücksichtigt solche Eventualitäten in seiner Prognose, kalkuliert an anderen Stellen aber etwas sportlich, was der angestrebten Ausschüttung von 5,75 Prozent geschuldet ist.
