Mieter gleicht schwachen Standort aus
Der Hamburger Fondsinitiator Paribus investiert gerne in Immobilien rund um seinen Stammsitz. Beteiligten sich Anleger mit dem Vorgängerfonds an Gebäuden in den Stadtteilen Blankenese und Winterhude, setzen Zeichner des aktuellen Angebots auf das nördlich gelegene Elmshorn. Nicht gerade ein Standort, der Begeisterung auslöst. Das gelingt schon eher dem Mieter. Rund 90 Prozent der Fläche sind an die Kreisverwaltung Pinneberg vermietet, und zwar 25 Jahre lang.
Objekt: Das Gebäude mit gut 16.000 Quadratmetern Nutzfläche wurde Ende der 90er Jahre fertig gestellt und wird derzeit modernisiert. Voraussichtlich im September dieses Jahres werden die Sanierungsarbeiten abgeschlossen sein. Die Kosten dafür liegen bei rund 200 Euro pro Quadratmeter. Bislang wurde die Immobilie von der Firma Talkline genutzt, ein Unternehmen der Telekommunikationsbranche. Die Immobilie kostete rund 23 Millionen Euro, das sind umgerechnet 1.424 Euro pro Quadratmeter – ein angemessener Preis. Bezogen auf die Jahresmiete bedeutet das einen Faktor von rund 15.
Standort: Auch wenn der Fonds das im Prospekt suggeriert – Elmshorn ist nicht Hamburg. Die Stadt hat knapp 50.000 Einwohner und immerhin einige bekannte Unternehmen: Kölln Haferflocken, Kraft Foods und Teppich Kibek. Dazu das Petrounternehmen Tamoil, eine Firma unter dem Dach des niederländischen Konzerns Oilinvest, der wiederum vom Gaddafi-Klan kontrolliert wird. Nicht gerade eine tolle Werbung für die Stadt. Egal, im gehobenen Segment sind in Elmshorn bis zu 8,50 Euro pro Quadratmeter Bürofläche angemessen.
Mieter: Das wichtigste Argument für den Fonds. Der Kreis Pinneberg mietet rund 14.300 Quadratmeter und 275 Stellplätze, und das 25 Jahre lang. Die Miete liegt bei 7,85 Euro und steigt jedes Jahr um 1,5 Prozent. Knapp 1.900 Quadratmeter Büros und 40 Stellplätze müssen erst noch renoviert werden und sind noch nicht vergeben. Hierfür hat der Verkäufer vier Jahre lang eine Garantie über acht Euro pro Quadratmeter abgegeben. Der Betrag wird auf ein Notaranderkonto hinterlegt und steht somit auch bei einer eventuellen Insolvenz des Garantiegebers zur Verfügung. Sollte der Fonds nach Ablauf der vier Jahre keine Einnahmen aus diesen Flächen haben, wären dennoch Auszahlungen von jährlich 4,5 Prozent möglich. Ein überschaubares Risiko also.
Kalkulation: Die Gesamtinvestition ist 28,8 Millionen Euro schwer. Anleger beteiligen sich mit insgesamt 16,3 Millionen Euro inklusive Agio daran. Das Darlehen über 12,5 Millionen Euro verzinst sich zehn Jahre lang zu 4,08 Prozent. Konditionen, die nur durch ein Damnum in Höhe von fünf Prozent möglich sind. Die Tilgung ist mager: Sie beginnt erst 2016 und auch dann erst bei 0,5 Prozent. Bei der Anschlussfinanzierung rechnet der Initiator mit Zinsen von 5,5 Prozent.
Gewinn-Szenario: Sind alle Ausgaben beglichen, bleiben Anlegern Ausschüttungen von anfänglich 5,5 Prozent, die auf sechs Prozent steigen. Bei einer prognostizierten Laufzeit von elfeinhalb Jahren machen Anleger ein Plus von knapp 56 Prozent vor Steuern. Dabei geht Paribus davon aus, dass ein Käufer gut das 15-fache der dann gültigen Miete zahlt. Der Mietvertrag hat dann noch eine Restlaufzeit von 14 Jahren. Daher erscheint das Szenario nicht unwahrscheinlich.
Weiche Kosten: Alles im üblichen Rahmen: Bezogen auf die Gesamtinvestition machen die typischen Positionen rund neun Prozent aus, im Verhältnis zum Eigenkapital inklusive Agio rund 16 Prozent.
Anbieter: Paribus hat mit seinem Eisenbahnfonds dem Markt ein neues Asset verliehen. Die Immobilienfonds des Anbieters sind in der Regel sauber kalkuliert, laufen aber noch zu kurz für eine aussagefähige Leistungsbilanz. Verantwortlich für die Fonds sind Christoph Schröder als Partner und Geschäftsführer, Thomas Böcher, vorher Norddeutsche Vermögen, und Joachim Schmarbeck, zuvor bei Wölbern Invest.
Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das Ergebnis reduziert sich bei Anlegern mit Höchststeuersatz auf rund 49 Prozent.
Meiner Meinung nach… Mietvertrag über 25 Jahre mit einem staatlichen Nutzer – mehr dürfte potenzielle Zeichner nicht interessieren. Der Standort ist höchstens zweitklassig. Doch zum Zeitpunkt der geplanten Fondsauflösung läuft der Vertrag mit der Kreisverwaltung Pinneberg noch 14 Jahre. Daher dürfte sich ein Käufer finden lassen. Ob der, wie kalkuliert, das 15-fache der Miete zahlt, ist natürlich keinesfalls sicher. Unter dem Strich sollten Anleger mit diesem Fonds jedoch ein Plus machen. Und das ist ja schon mal viel wert.
