Fonds-Check: Niederlande und kein Ende

29.Oktober 2010   

Kategorie: Der Fondsbrief

 Gibt es in Holland Büroimmobilien, die keinem deutschen Fonds gehören?

 Gleich nach Deutschland-Immobilien gehören Holland-Immobilienfonds zu den Beteiligungen, die sich deutsche Anleger derzeit gern ins Portfolio legen. Im Gegensatz zu vielen Newcomern auf diesem Markt gehört Nordcapital zu den „Wiederholungs-tätern“ und bietet aktuell bereits den zwölften Hollandfonds an. Der „Neue“ ist mit einem Gesamtvolumen von 105 Millionen Euro kein kleiner Fisch, Anleger sollen 49 Millionen Euro Eigenkapital in Tranchen ab 15.000 Euro plus fünf Prozent Agio beisteuern. Eine Platzierungsgarantie gibt Nordcapital nicht – wird nicht genug platziert, droht die Rückabwicklung mit Kostenrisiko.

Markt: Die Niederlande sind geprägt vom tertiären Sektor – im wirtschaftlichen Zentrum, der Randstad, haben jede Menge internationale Konzerne ihren Sitz und entfalten einige Nachfrage nach Büroflächen mit guter Verkehrsanbindung. Dennoch blieb auch hier die Finanzkrise nicht ohne Folgen: Die Leerstandsrate stieg von 13,3 Prozent 2009 auf 15,1 Prozent bis Mitte 2010, dementsprechend gaben die Mieten leicht und die Neubauaktivitäten deutlich nach. Amsterdam-Riekerpolder liegt zwischen dem Flughafen Schiphol und der Innenstadt und ist über eine eigene Autobahnausfahrt sowie Bahn- und geplanten U-Bahn-Anschluss hervorragend erschlossen.

Investitionsobjekt: Das Objekt „Westgate II“ besteht aus zwei zwölfstöckigen Seitenflügeln und einem zehnstöckigen Mittelteil. Der Neubau mit Erstbezug im März 2010 bietet 26.400 Quadratmeter Mietfläche, die Energieeffizienz des Gebäudes wurde mit A+ bewertet. Die Fondsgesellschaft hat es am 14.9.2010 übernommen, eingekauft wurde zum 15,72-fachen.

Mietvertrag: Vermietet ist die Immobilie ab Fertigstellung an die niederländische Tochter der internationalen Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Pricewaterhouse Coopers (PwC), die sie als Hauptsitz nutzt und selbst rund acht Millionen Euro für Einbauten investiert hat. Der Mietvertrag läuft bis Ende 2023 und kann durch den Mieter viermal um je fünf Jahre verlängert werden. Die Miete ist, ebenso wie die Erbpacht, jährlich mit dem Konsumentenpreisindex indexiert, ab einer Inflation oberhalb 5,5 Prozent jährlich steigt allerdings die Pacht stärker als die Miete.

Kalkulation und Kosten: Die Investitionsquote liegt mit 91 Prozent der Gesamtinvestition im marktüblichen Rahmen. Gut die Hälfte des Investitionsvolumens wird durch ein Hypothekendarlehen mit Zinsfestschreibung bis 2020 finanziert. Getilgt werden während der geplanten 13-jährigen Fondslaufzeit 15,4 Prozent. Bei der Anschlussfinanzierung geht Nordcapital von sechs Prozent p.a. aus, bei der jährlichen Mietsteigerung von zwei Prozent. Fünf Euro pro Quadratmeter werden jährlich für Instandhaltung angesesetzt, steigend auf sieben Euro. Die laufenden Fondskosten von 0,54 Prozent des Kommanditkapitals steigen jährlich um 2,5 Prozent.

Exit und Gesamterfolg: Ende 2023 soll die Immobilie verkauft werden, laut Kalkulation zum 14,72-fachen der indexierten Jahresmiete. Für den Verkauf bzw. eine Neuvermietung wurden Revitalisierungskosten in Höhe von zwei Jahresmieten angesetzt. Aus den jährlichen Ausschüttungen von sechs bis sieben Prozent und dem Veräußerungserlös ergibt sich ein Gesamtrückfluss von 196,5 Prozent vor Steuern. Rückflüsse oberhalb von 110 Prozent des Kommanditkapitals (ohne Agio) werden im Verhältnis 20 zu 80 zwischen geschäftsführendem Kommanditist und Anlegern aufgeteilt.

Anbieter: Nordcapital hat neben Schiffs- und Private Equity-Fonds 13 Immobilienfonds in den Niederlanden, den USA und Großbritannien mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 631 Millionen Euro aufgelegt. Zwei Fonds in USA und Niederlanden wurden bereits erfolgreich aufgelöst, die übrigen laufen weitgehend im Plan.

Meiner Meinung nach: Ein moderner Neubau mit untadeligem Mieter – soweit so gut. Nordcapital verzichtet auf eine Platzierungsgarantie, damit tragen Frühzeichner das Kostenrisiko einer eventuellen Rückabwicklung. Spannend wird die Neuvermietung der Immobilie, falls PwC auf die Ausübung der Verlängerungsoption verzichtet – immerhin entspricht die Mietfläche des Objektes rund zehn Prozent des gesamten Neuvermietungsvolumens im Jahr 2009, so ein Brocken muss erst einmal untergebracht werden.

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