Fonds-Check: Postturm Carré ist Herzstück des Regio-Flex-Fonds

4.Juli 2012   

Kategorie: Der Fondsbrief, News

„Wir brauchen neue Vergütungsmodelle!“ Über diesen Punkt ist sich die Branche einig. Bei nahezu allen Grundsatzdiskussionen kommt das Thema auf den Tisch.

Das Emissionshaus Flex Fonds hat ein neues Konzept umgesetzt. Bei den aktuellen Fonds fließen Gebühren und Vergütungen vor allem aus den laufenden Einnahmen. Der „Regio Flex Fonds 1“ will vor allem in Baden Württemberg investieren. Die potenziellen Standorte sieht der Anbieter „geprägt durch innovativen Mittelstand mit hochqualifizierten Arbeitskräften“.

Objekte: Der Fonds ist teilweise als Blind Pool konzipiert. Anleger lassen dem Initiatoren also ziemlich freie Hand. Auch wenn die Investitionen einige Voraussetzungen erfüllen müssen. So darf der Einkaufsfaktor nicht höher sein als 16, die Vermietungsquote der einzelnen Objekte nicht schlechter als 75 Prozent. Die Städte müssen mindestens 5.000 Einwohner groß sein. Als mögliche Standorte listet der Prospekt die Landkreise Stuttgart, Ludwigsburg, Esslingen, Rems-Murr-Kreis, Göppingen, Ostalbkreis und Heidenheim auf, macht eine abweichende Auswahl aber nicht zum K.O.-Kriterium. Rund 84 Prozent entfallen laut Plan auf Gewerbeimmobilien, 7,5 Prozent auf Wohnungen.

Start-Objekt: Herzstück des Fonds wird das Postturm Carré in Schorndorf sein, das im Dezember 2012 fertig gestellt sein soll. Hier hat auch Flex Fonds seinen Sitz. Die Immobilie liegt Gerald Feig, dem Chef des Unternehmens und Bauherren des Gebäudes, sehr am Herzen. „Das ,Neue Postturm Carré’ wird künftig die erste Adresse in Schorndorf sein, die jeder kennen wird“, schreibt er in einem Informationsprospekt zu dem Immobilienprojekt. Der Prospekt geht davon aus, dass der Turm abhängig von den tatsächlichen Mieteinnahmen zum Faktor von 14,5 bis 16 Jahresmieten erworben werden kann. Allerdings liegen noch nicht alle Mietverträge vor. Flex Fonds unterstellt künftige Einnahmen von 822.000 Euro, wobei Büros zu monatlich 11,50 bis 13 Euro pro Quadratmeter vermietet werden sollen, Gastronomieflächen zu 16 Euro bis 20,85 Euro und Einzelhandelsflächen zu 29,50 Euro. Dazu eine 19 mal acht Meter große „Kunstwand“, die an Daimler als Werbefläche vermietet werden soll.

Konzept: Der Fonds will 25 Millionen Euro bei privaten Anlegern einsammeln und noch einmal die selbe Summe als Darlehen aufnehmen. Inklusive Agio und Fondsnebenkosten stehen unter dem Strich 51,25 Millionen Euro. Anleger können aus zwei verschiedenen Varianten wählen. Zeichner der Ertrag-Flex-Variante verzichten 60 Monate auf die erwirtschafteten Ausschüttungen von geplanten 4,75 Prozent und bekommen sie anschließend auf einen Schlag ausgezahlt. Cash-Flex-Zeichner bekommen 60 Monate lang fixe Ausschüttungen von 4,25 Prozent. Anschließend werden alle gleich behandelt.

Kalkulation: Der Fonds ist wie üblich auf unbestimmte Zeit konzipiert. Im Prospekt geht der Initiator davon aus, dass der Fonds im Jahr 2031 aufgelöst wird. In diesem Szenario würden Anleger ein Plus von 154 Prozent nach Steuern machen. Sicher ist dabei nur eins: Genau so wird es nicht kommen.

Weiche Kosten: Hier hält sich der Fonds vergleichsweise zurück. Inklusive Nebenkosten fließen knapp 95 Prozent in den Erwerb der Fondsobjekte. Die fondstypischen Kosten inklusive Agio machen rund fünf Prozent der Gesamtinvestition aus oder zehn Prozent des Eigenkapitals. Hinzu kommen allerdings weitere Dienstleistungsgebühren von gut 500.000 Euro, die sich auf die Investitionsphase in den ersten beiden Jahren verteilen. Die Fondsverwaltung schlägt jährlich mit rund 230.000 Euro zu Gute, die Bestandsprovision für den Vertrieb fällt mit jährlich gut 50.000 Euro oder 0,2 Prozent des Eigenkapitals eher sparsam aus.

Anbieter: Flex Fonds hat sechs Beteiligungen aufgelegt, dazu zwei Ansparfonds. Den Schwerpunkt bilden Investitionen in Immobilien, wobei manche Fonds ihr Kapital zudem zum Teil in Öl, Gas und Erneuerbare Energien anlegen. Frühere Fonds laufen teils schlechter als geplant. Seit der Jahrtausendwende wurde die Prognose jedoch mindestens erreicht.

Meiner Meinung nach… Ein Immobilienfonds mit großem Blind-Pool-Anteil, der in der wirtschaftsstarken Region rund um Stuttgart investieren will. Dort stammt der Anbieter her, dort kennt er sich aus. Der Fonds ist für Flex Fonds und seinen Chef Gerald Feig allerdings auch eine bequeme Möglichkeit, das Image-Projekt „Neues Postturm Carré“ in seiner Heimatstadt Schorndorf zu verwirklichen. Bislang hat er das Projekt teilweise mit eigenen Mitteln zwischenfinanziert. Für Feig ist der Bau die „Erfüllung einer Vision, an dieser städtebaulich markanten Stelle ein Zeichen zu setzen“. So zumindest wird er auf der Internetseite der Stadt zitiert. Verlässliche Mietverträge für den Turm liegen erst teilweise vor. Im Gespräch mit dem Fondsbrief geht Feig davon aus, dass die restlichen Abschlüsse in sechs Wochen unterschriftsreif sind. Für den Fonds sprechen die relativ niedrigen Weichkosten, die zudem aus laufenden Erträgen beglichen werden. Bei Flex-Fonds der neueren Generation geht die Prognose auf. Anleger-Vertrauen gehört dennoch dazu.

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