Fonds-Check: Primus Valor sucht Sanierungsobjekte

23.April 2015   

Kategorie: Der Fondsbrief

Die Mannheimer Primus Valor AG ist nun ebenfalls mit einem regulierten Produkt am Start. Mit der „ImmoChance Deutschland 7 Renovation Plus GmbH & Co. KG“ will sie 20 Millionen Euro einwerben, bereits ab 5.000 Euro plus fünf Prozent Agio können sich Investoren beteiligen. Für vier Millionen Euro übernimmt sie eine Platzierungsgarantie. Der Fonds soll bis 31. Dezember 2020 laufen, die Laufzeit kann um drei  Jahre verlängert werden. Er kommt als Semi-Blind Pool auf den Markt, ein Objekt wurde bereits vor Platzierungsstart erworben.

Markt: Immobilienblase hin, Mietpreisbremse her – deutsche Wohnimmobilien sind bei institutionellen und privaten Investoren weiterhin beliebt, und weil die Deutschen seit jeher lieber mieten als kaufen, dürfte das auch noch eine Weile so bleiben. Wer nicht gerade in den bereits tendenziell überhitzten Hot Spots von München oder Hamburg einkauft, darf zu Recht auf Kapitalerhalt hoffen. Ambitionierte Renditeträume sollte er allerdings nicht hegen: An vielen Standorten ist bei 4,5 Prozent jährlich realistisch Schluss, vergangenes Jahr schockte das DIW gar mit einer Studie, wonach viele Privatanleger, wenn sie nicht sogar Verluste machen, dann nur Minirenditen von gut zwei Prozent jährlich realisieren können.

Investitionskriterien: Das Fondsportfolio soll zu mindestens 75 Prozent aus deutschen Wohnimmobilien bestehen. Um der Bezeichnung „Renovation Plus“ zu entsprechen, dürfen Neubauten maximal 30 Prozent des investierten Kapitals ausmachen. Im Fokus stehen Mittelzentren mit einer Bevölkerung von mindestens 50.000 Menschen im Umkreis von 60 Kilometern, in mindestens drei verschiedenen, überlappungsfreien solcher Regionen soll investiert werden. Anlagen mit Kleinapartments oder Einzimmerstudios stehen nicht im Fokus, ebenso wenig wie Betreiberimmobilien. Werden Beteiligungen an Immobiliengesellschaften erworben, muss der Anteil mindestens 51 Prozent betragen. Ein Objekt in Wetzlar wurde bereits zu einem Kaufpreisfaktor von 11,3 erworben, es handelt sich um 118 Wohneinheiten mit rund 10.620 Quadratmetern Mietfläche, der Kaufpreis von 4,9 Millionen Euro liegt unter dem
gutachterlichen Wert von sechs Mil-lionen Euro.

Einnahmen und Werttreiber: Die Objekte sollen erworben, aufgewertet, vermietet und schließlich veräußert werden – Verbesserungspotentiale stecken laut Prospekt in der energetischen Sanierung durch Dämmung von Fassaden und Dachböden sowie Einbau neuer Heizanlagen, Barrierefreiheit sowie beispielsweise durch die familienfreundliche Neugestaltung der
Außenanlagen.

Kalkulation: Grundsätzlich ist eine Aufnahme von Fremdkapital bis zur Höhe von 60 Prozent des Verkehrswertes zulässig, in der Investitionsrechnung ist eine Fremdkapitalquote von 48 Prozent angesetzt, die teilweise über Förderprogramme der KfW zur Sanierung und Renovierung gespeist werden soll. Für das erste Investitionsobjekt wurde eine zehnprozentige Zwischenfinanzierung bis Ende 2015 zu 1,5 Prozent p.a. aufgenommen. Der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung liegt eine angenommene Mietrendite von acht Prozent vom Kaufpreis inklusive  Neben- und Sanierungskosten zugrunde. Der Objektverkauf soll zum 14,25-fachen erfolgen.

Auszahlungen und Gesamtrückfluss: Jährlich will Primus Valor 6,5 Prozent ausschütten. Zusammen mit dem Objektverkauf soll sich ein Gesamtrückfluss von 147 Prozent vor Steuern ergeben. Die Sensitivitätsanalyse berücksichtigt eine Veränderung der Mietrendite um 15 Prozent und des Verkaufsfaktors von 1,25, enthält allerdings kein kumulatives Szenario.

Kosten: Die einmaligen Kosten können sich laut WAI auf bis zu 21,3 Prozent des Kommanditkapitals summieren. Die Investitionsrechnung nennt eine Investitionsquote inklusive Sanierungskosten von 87 Prozent der Gesamtinvestition, hinzu kommen 1,9 Prozent Gebühr für Due Diligence und Akquisitionen, dazu weitere Fondskosten. Laufend werden bis zu 3,25 Prozent der Berechnungsgrundlage (Nettoinventarwert plus Ausschüttungen, höchstens 100 Prozent des Kommanditkapitals) fällig.

Außerdem erhält die KVG beim Erwerb bis zu 2,38 Prozent des Kaufpreises und 2,38 Prozent des initialen Sanierungsbedarfs, beim Verkauf bis zu 1,05 Prozent des Verkaufspreises. Sobald die Anleger ihr Kapital zuzüglich einer achtprozentigen Verzinsung (Kapitalwertmethode) zurück erhalten haben, erhält die KVG eine erfolgsabhängige Vergütung von bis zu 50 Prozent der übersteigenden Gewinne. Kosten, Kosten, Kosten…

Anbieter: Die Primus Valor AG hat laut der aktuell verfügbaren Leistungsbilanz seit 2011 fünf Immobilien- und einen Solarfonds aufgelegt sowie eine Immobilienanleihe begeben. Beim aktuellen Angebot ist Hansainvest als KVG und Donner & Reuschel als Verwahrstelle verantwortlich.

Meiner Meinung nach… Wohnimmobilien abseits der breitgetretenen Investorenpfade günstig einkaufen, aufwerten, vermieten und wieder verkaufen – das ist ein durchaus plausibler Investitionsansatz. Bei der Auswahl des konkreten Anbieters sind nachgewiesene Erfahrungen aus der Vergangenheit ein nicht zu unterschätzender Faktor, in dieser Hinsicht haben manche Wettbewerber mehr zu bieten. Die Vergütung der KVG teilweise in Abhängigkeit von Kaufpreisen und Sanierungsaufwand birgt Potential für Interessenkonflikte. Von der möglichen Höhe der laufenden Vergütungen ganz zu schweigen – eine Gesamtkostenquote von über drei Prozent schränkt das Renditepotential für die Anleger empfindlich ein. Die an sich faire Regelung der erfolgsabhängigen Vergütung wird dadurch konterkariert. ¨

 

 

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