Französische Staatsbahn mietet Fondsobjekt in Paris – Vertrag läuft 15 Jahre
Immobilienfonds können sich der Krise bei geschlossenen Beteiligungsmodellen noch einigermaßen entziehen. Doch das gilt längst nicht für alle Angebote. Entscheidend ist vor allem der Mieter, und hier trifft vor allem die Bayerische Landesbank-Tochter Real I.S. mit ihren Fonds den Nerv der Anleger. In Zeiten der wirtschaftlichen Unsicherheit kommen die Angebote mit staatlichen Mietern gut an. Nach mehreren Fonds mit an staatliche Organisationen vermieteten Bürogebäuden in Australien kopiert Real I.S. das Konzept nun auf Europa und vermeidet dadurch Währungsrisiken. Mieter im „Bayernfonds Frankreich 2“ ist die französische Staatsbahn SNCF.
Objekt: Die Fondszeichner finanzieren eine Immobilie im Pariser Vorort Clichy. Dabei handelt es sich um ein komplett saniertes, ehemaliges Industriegebäude mit angeschlossenem Neubau aus dem Jahr 2008. Der Fonds zahlt 14,85 Jahresnettomieten dafür. Inklusive der für Immobilienfonds typischen Nebenkosten ergibt sich ein Faktor von knapp 17 Jahresmieten. Ein nach Ansicht von Gutachtern angemessener Preis. Fakt ist aber auch, dass Immobilien in Paris im Zuge der Wirtschaftskrise günstiger geworden sind. Die Renditen als Kehrwert der Kaufpreisfaktoren sind gegenüber 2008 um rund 150 Basispunkte gestiegen, was 1,5 Prozentpunkten entspricht.
Markt: Der Großraum Paris, Île de France genannt, ist der größte Büromarkt Europas. Mit mehr als 50 Millionen Quadratmetern übertrifft er Central London um das Doppelte. Die Fondsimmobilie befindet sich nicht im Zentrum, sondern westlich des Autobahnrings, 15 Minuten mit der Metro von der Innenstadt entfernt. Rund 3.800 Unternehmen beschäftigen hier mehr als 30.000 Mitarbeiter. Darunter sind Firmen wie L’Oréal und Sony. Mieter in Neubauten zahlen zwischen 300 Euro und 360 Euro Jahresmiete pro Quadratmeter. Die französische Staatsbahn SNCF kommt über alle Flächen auf 382 Euro und liegt damit leicht über dem Top-Niveau in Clichy.
Mieter: Der entscheidende Faktor in diesem Fonds. Die Staatsbahn als alleiniger Mieter der Immobilie soll für hohe Einnahmesicherheit stehen. Tatsächlich wird das Transportunternehmen mit 200.000 Mitarbeitern von der Ratingagentur Standard & Poor’s mit der Note AAA bewertet, was erstklassige Bonität bedeutet. Zwar wissen wir spätestens seit der Lehman-Pleite nicht mehr wirklich, was solch ein Rating-Ergebnis tatsächlich aussagt. Unabhängig davon spricht der Mieter mit staatlichem Hintergrund durchaus für den Fonds. Eine Pleite der Staatsbahn ist nicht sehr wahrscheinlich. Der Vertrag hat eine Laufzeit bis 2017 mit anschließenden Verlängerungsoptionen.
Kalkulation: Bei einer Gesamtinvestition von knapp 94,5 Millionen Euro beteiligen sich private Kapitalanleger mit rund 55 Millionen Euro. Der Rest wird über Darlehen finanziert. Der Anteil des Fremdkapitals ist mit weniger als 50 Prozent konservativ konzipiert, belegt aber gleichzeitig, wie zurückhaltend die Banken bei ihren Beleihungsgrenzen sind. Hat der Fonds Zinsen, Kosten und die Tilgung beglichen, bleiben den Anlegern Ausschüttungen von anfänglich sechs Prozent, die bis auf acht Prozent steigen sollen. Insgesamt verdoppeln die Zeichner innerhalb der geplanten, 14-jährigen Laufzeit ihren Einsatz, was eine jährliche Rendite von 6,44 Prozent bedeutet. Voraussetzung bei dieser Kalkulation ist die Annahme, dass die französische Staatsbahn länger im Gebäude bleibt als bis 2017. Für den Fall, dass SNCF auszieht, und der Initiator einen Nachmieter finden muss, berücksichtigt der Fonds eine mietfreie Zeit von neun Monaten, Revitalisierungskosten und Maklergebühren, die sich auf 7,4 Millionen Euro summieren. Bei dieser Rechnung würden Anleger noch ein Plus von 93 Prozent erzielen.
Weiche Kosten: Die Kosten für Vergütungen, Provisionen und Gebühren machen inklusive Liquiditätsreserve rund 19,4 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio aus. Eine für Immobilienfonds typische Quote.
Anbieter: Real I.S. ist ein Unternehmen der Bayerischen Landesbank. Das Emissionshaus bietet eine breite Palette an geschlossenen Beteiligungsmodellen für private und institutionelle Investoren an, wobei Immobilien den Schwerpunkt stellen. Rund 52.000 Kapitalanleger haben sich an Fonds mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 6,5 Milliarden Euro beteiligt und sind meistens gut damit gefahren, auch wenn nicht alle Prognosen aufgegangen sind. Läuft ein Fonds nicht wie erwartet, kümmert sich Real I.S. vorbildlich darum.
Steuern: Die im Prospekt in Aussicht gestellten Ausschüttungen und Verkaufserlöse fließen nach französischen Steuern, wobei jenseits der Grenze gemäß der Prognose auf Grund von Verlustvorträgen bis 2021 keine Steuern anfallen. Der deutsche Fiskus greift auf Einnahmen aus europäischen Nachbarstaaten nicht mehr zu, seit der Progressionsvorbehalt 2008 entfallen ist.
Meiner Meinung nach… Ein Fonds, der seine Anleger finden wird. Immobilienbeteiligungen mit staatlichen Mietern treffen vor allem den Nerv risikoscheuer Investoren. Die Kalkulation erscheint realistisch. Komplett ohne Wagnis ist jedoch auch dieser Immobilienfonds nicht. Auch wenn es wahrscheinlich erscheint, dass SNCF dauerhaft in dem Objekt im Pariser Vorort Clichy bleibt, so gibt es keine Garantie dafür, dass die Staatsbahn nicht doch den Standort wechselt. Findet Real I.S. in diesem Fall rechtzeitig einen anderen Mieter, der ähnlich viel für die Büros bezahlt? Darauf gibt es jetzt keine Antwort. Doch wer diese Unsicherheit nicht aushalten kann, kommt als Zeichner von Immobilienfonds sowieso nicht in Frage.
