Fonds-Check – Real I.S. platziert bereits seinen siebten Fonds Down Under

Bayern mausern sich zum Australien-Experten

 Die Australien-Affinität der Real I.S. hat ganz offensichtlich nicht nachgelassen: Aktuell ist der siebte Fonds in der Platzierung, der wie der Vorgänger als reiner Eigenkapitalfonds mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von knapp 118 Millionen australische Dollar (AUD) in eine Büroimmobilie in Adelaide investiert. Die Laufzeit ist mit 15 Jahren vorgesehen. Anleger sind ab 15.000 AUD plus fünf Prozent Agio dabei.

Markt: Australien hat sich in der Finanzkrise wacker geschlagen, die Staatsverschuldung beträgt aktuell nur rund 20 Prozent des BIP bei einer Inflationsrate von knapp unter drei Prozent. Der Immobilienmarkt genügt höchsten Transparenzanforderungen, beschränkt sich jedoch auf wenige Standorte. In Adelaide leben mit 1,2 Millionen Einwohnern drei Viertel der Einwohner des gesamten Bundesstaats South Australia. Die Stadt punktet mit niedriger Arbeitslosigkeit. Im CBD sind derzeit etwa 1,3 Millionen Quadratmeter Büroflächen ausgewiesen, im A-Grade beträgt der Leerstand 7,7 Prozent.

Investitionsobjekt: Das Objekt 77 Grenfell Street aus dem Jahr 1991 liegt direkt im Core Central Business District mit sehr guter Anbindung an den ÖPNV und wurde in den Jahren 2009 und 2010 grundlegend modernisiert. Damit wird es nach Vollnutzung für 12 Monate im Frühjahr nächsten Jahres ein Umweltrating von 4,5 von fünf Star NABERS erreichen, technisch entspricht es nach der Renovierung dem A-Grade. Auf 24 Geschossen, davon ein Kellergeschoss mit 40 Parkplätzen, Erdgeschoss mit Büro-, Gastronomie- und Einzelhandelsflächen, vier Stockwerken für Technik und 18 Bürostockwerken bietet es insgesamt eine Mietfläche von knapp 16.500 Quadratmetern. Ein Wertgutachten von CBRE von Ende April 2011 taxiert die Immobilie auf 94,5 Millionen AUD, Real I.S. zahlt ohne Nebenkosten 91,7 Millionen und brutto 98,2 Millionen AUD. Der Fonds investiert über Trust Units am „BF Australia 7 Trust“, der Eigentumsübergang ist für Ende 2011 geplant.

Einnahmen/Mietvertrag: Rund 96 Prozent der Mietflächen sowie 37 Parkplätze hat bis Ende 2021 mit einer fünfjährigen Verlängerungsoption das australische Ministerium für Infrastruktur angemietet. Die Nettomiete von rund sieben Millionen AUD jährlich steigt jährlich um vier Prozent und wird zusätzlich ab dem Jahr 2014 alle vier Jahre an eine eventuell höhere Marktmiete angepasst, was in der Kalkulation nicht berücksichtigt wurde. Im Erdgeschoss sind 151 Quadratmeter an die Rural Bank Ltd. vermietet, weitere 115 Quadratmeter nutzt eine Coffee Shop-Kette. Für die restlichen 323 Quadratmeter und drei Parkplätze übernimmt der Verkäufer drei Jahre lang eine Mietgarantie. Einige Technikflächen sowie Antennenplätze auf dem Dach des Gebäudes hat ein Telekommunikationsbetreiber angemietet.

Kalkulation: Netto kauft Real I.S. zum 13,1-fachen ein, für eine quasi voll vermietete Immobilie in bester Lage mit staatlichem Mieter nicht zu teuer. Für die Prognoserechnung geht der Prospekt davon aus, dass der Hauptmieter die Verlängerungsoption zieht, im Jahr 2021 soll das Objekt zum 12,9-fachen der dann geltenden Jahresmiete veräußert werden. Sicherheitshalber kalkuliert Real I.S. mit einem Abzug von 2,7 Millionen AUD für Revitalisierung und mit 4,25 Millionen AUD für Mietincentives, zusammen rund 50 Prozent der Jahresmiete 2021. Mit einem prognostizierten Gesamtrückfluss von 176 Prozent des Beteiligungsbetrags nach australischen Steuern ist die Prognose etwas zurückhaltender als beim Vorgängerfonds. Ein kumulatives Negativszenario mit einem um 1,5 niedrigeren Verkaufsfaktor, einer um 20 Prozent reduzierten Marktmiete sowie um 20 Prozent höheren, nicht umlegbaren Kosten resultiert immer noch in einem Gesamtrückfluss von 156 Prozent. In Deutschland werden lediglich Zinseinkünfte besteuert, davon abgesehen greift allerdings der Progressionsvorbehalt.

Kosten: Die Investitionsquote von 83,5 Prozent des Fondsvolumens inklusive. Agio und Stamp-Steuer ist für einen Eigenkapitalfonds beachtlich und liegt auf dem Niveau des Vorgängerfonds. Die laufenden Fondskosten von gut einer halben Millionen AUD steigen ab 2012 großenteils jährlich um zwei Prozent.

Anbieter: Die Real I.S., eine Tochter der BayernLB, hat sich als Initiator etabliert, konzentriert sich auf ihre Kernkompetenz Immobilien und hat die Ausflüge in Segmente wie Private Equity oder Flugzeuge beendet. Der erste Australienfonds wurde bereits Ende 2007 nach nur rund zwei Jahren durch den Verkauf der Immobilie beendet, die Anleger konnten 147 Prozent einstreichen. Die Australienfonds zwei bis sechs entwickeln sich nach Auskunft des Initiators bisher planmäßig.

Meiner Meinung nach… Sicher ist die Wiedervermietung einer solchen Immobilie mit einem Alter von dann über 30 Jahren kein Pappenstiel, jedoch bringen die vollständige Eigenkapitalfinanzierung und Sicherheitspuffer in der Kalkulation Stabilität ins Investment. Der Mieter ist über jeden Zweifel erhaben, die Ausstattung des Objektes entspricht trotz seines Alters heutigen Standards. Da Standort und Lage ebenfalls überzeugen, können Investoren mit Anlagebedarf im Ausland über eine Beteiligung durchaus nachdenken.