Fonds-Check: Schmuckstück im Entwicklungsgebiet

22.März 2010   

Kategorie: Der Fondsbrief

Nordcapital-Fonds finanziert Büro-Neubau im niederländischen Utrecht

Der Immobilienmarkt ist ein schnelllebiges Geschäft. Gerade einmal dreieinhalb Jahre ist es her, da verkaufte das Emissionshaus MPC ein Milliarden schweres Paket aus Immobilien früherer Hollandfonds auf einen Schlag an einen Investoren. Damals ein guter Coup. Kurze Zeit später war der Markt offenbar wieder reif für private Anleger. Und ist es weiterhin. Die Initiatoren Wölbern Invest, Buss Capital, Lloyd Fonds und Nordcapital bieten derzeit oder in Kürze aktuelle Hollandfonds an. Der Nordcapital-Fonds „Niederlande 11“ investiert in einen Neubau in Utrecht. Bis zum Ende der Mietverträge dürfte nichts anbrennen.

 

Objekt: Wie ein gewaltiger Kristall wächst das Gebäude neben der Autobahn A2 in Utrecht aus dem Boden, ein Beispiel für moderne Büro-Architektur. Nordcapital hat einen Einkaufsfaktor von 14,1 Jahresmieten dafür gezahlt. Das ist für solch ein Objekt nicht zuviel. Das Gebäude bietet seinen Mietern Oracle und Mediq knapp 22.350 Quadratmeter Nutzfläche, dazu 434 Parkplätze, davon 379 in der Tiefgarage.

 

Lage: Der Glaskasten befindet sich im Utrechter Stadtteil De Wetering-Zuid. Das Gebiet ist Teil der städtebaulichen Entwicklung Leidsche Rijn, derzeit das größte Städtebauprojekt der Niederlande. Bis zum Jahr 2025 sollen auf einer Fläche von 20 Quadratkilometern Wohnungen für 80.000 Menschen und 40.000 Büroarbeitsplätze entstehen. Utrecht liegt im Osten der als Randstad bezeichneten Wirtschaftsregion Hollands mit den weiteren Eckpunkten Amsterdam, Den Haag und Rotterdam. Bis zum Flughafen Schiphol sind es rund 40 Kilometer, der Rotterdamer Hafen ist nicht viel weiter entfernt. Doch wer schon einmal zur Hauptverkehrszeit auf Hollands Autobahnen stand, weiß, dass auch kurze Wege eine lange Fahrzeit bedeuten können.

 

Markt: Die Leerstandsrate in Utrecht liegt mit neun Prozent unter dem Niveau des gesamten Landes mit 13,3 Prozent. Im Schnitt zahlen Mieter dort jährlich 155 Euro pro Quadratmeter Bürofläche. Im Fondsobjekt verlangt Nordcapital 180 Euro und liegt damit deutlich unter der Spitzenmiete von 225 Euro in Utrecht. In diesem Jahr werden 85.000 Quadratmeter Büro neu fertig, die nur teilweise vorvermietet sind.

 

Mieter: Rund zur Hälfte teilen sich Mediq und Oracle die Büroflächen. Beide Mieter haben einen Vertrag mit zehnjähriger Laufzeit unterschreiben und bekommen von der Ratingagentur Dun & Bradstreet (D&B) die Note eins auf einer Skala bis vier, was ein minimales Ausfallrisiko bedeutet. Das Pharmaunternehmen Mediq nutzt das Gebäude als Hauptsitz und will sechs Millionen Euro für Mietereinbauten investieren. Oracle Nederland will ebenfalls seine Firmenzentrale im Fondsobjekt einrichten und nimmt dazu 4,5 Millionen Euro eigenes Geld in die Hand. Ohne Incentives geht derzeit trotzdem kaum etwas. Mediq zahlt für 440 Quadratmeter über die gesamte Laufzeit keine Miete, und Oracle hat ein komplett mietfreies Jahr ausgehandelt. Während dieser Zeit kommt Verkäufer ING dem Fonds gegenüber für die Differenz auf.

 

Kalkulation: Bei einer Gesamtinvestition von 72,4 Millionen Euro sind Anleger mit insgesamt 37,4 Millionen Euro inklusive Agio dabei. Den Rest finanziert Nordcapital über Darlehen, wobei die Zinsen während der zehnjährigen Bindung von vier Prozent auf bis zu 5,5 Prozent steigen. Die niedrigen Konditionen erkauft sich der Fonds mit einer Zinsvorauszahlung von rund fünf Prozent. Fondszeichner sollen Ausschüttungen bekommen, die von 6,25 Prozent auf sieben Prozent steigen. Geht die Kalkulation auf, erzielen sie über die geplante Laufzeit von zehneinhalb Jahren ein Plus von rund 64 Prozent nach Steuern. Beim Verkauf rechnet Nordcapital erneut mit einem Faktor vom 14,1-fachen der Mieteinnahmen, die bis dahin um knapp 25 Prozent steigen sollen. Etwas unglücklich ist, dass die Mietverträge nahezu zeitgleich mit der Fondslaufzeit enden. Ob Mediq und Oracle ihre Verträge verlängern, oder ob sich früh genug Nachmieter finden, das sind die entscheidenden Fragen. Ein potentieller Käufer dürfte nur an einer langfristig voll vermieteten Immobilie interessiert sein.

 

Weiche Kosten: Die Ausgaben für Provisionen, Gebühren und Vergütungen summieren sich auf 18,6 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio. Das ist ein Wert, der sich noch im Rahmen des Üblichen bewegt.

 

Anbieter: Das aktuelle Angebot ist der elfte Hollandfonds des mit Schiffsbeteiligungen groß gewordenen Emissionshauses Nordcapital. Zeichner der Vorgänger bekamen bislang durchschnittliche Ausschüttungen von sieben Prozent jährlich. Ein aufgelöster Fonds brachte Anlegern nach vier Jahren eine Rendite von 13 Prozent.

 

Steuern: Der niederländische Fiskus setzt eine fiktive Rendite von vier Prozent auf den Vermögenswert an und besteuert ihn mit 30 Prozent. Verkürzt gesagt reduzieren sich dadurch bei diesem Fonds die Einnahmen der Anleger um rund 15 Prozent.

 

Meiner Meinung nach… Anleger des Immobilienfonds „Holland 11“ beteiligen sich an einem architektonischen Schmuckstück in Utrecht. Der Neubau ist Teil der langfristig angelegten, städtebaulichen Projektentwicklung Leidsche Rijn. Die Mieter sollten für zehn Jahre gut sein – vom heutigen Stand der Dinge betrachtet. Ein Fragezeichen steht hinter dem Verkaufsszenario. Investoren verlassen sich darauf, dass Mediq und Oracle im Objekt bleiben und weiterhin auskömmliche Mieten zahlen. Ziehen die Nutzer aus, könnten Anleger ein Problem bekommen, zumal der Fonds nur geringe, laufende Rückstellungen für Instandhaltungskosten und eine eventuelle Neuvermietung bildet. Unter dem Strich aber dennoch eine Wahl für Fans von Hollandimmobilien.

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