Fonds-Check: Siemens mietet Green Building in Erlangen

13.Oktober 2010   

MPC bringt erneut Immobilienfonds in der Metropolregion Nürnberg

 

Was wünschen sich Immobilieninvestoren in diesen Zeiten? Mieter mit erstklassiger Bonität (siehe auch: „Sichere Einnahmen am Ende der Welt“, Seite 2). Besonders gefragt sind daher geschlossene Fonds mit staatlichen Nutzern: Behörden, Kommunen oder Einrichtungen der Europäischen Union. Außer Zweifel dürfte auch die Zahlungsfähigkeit von Siemens stehen. Zeichner des MPC-Fonds Deutschland 8 beteiligen sich an Bürogebäuden in Erlangen. Mieter ist zwölf Jahre lang Siemens.

Objekt: Im Gewerbegebiet „Forschungsgelände“ befindet sich der Komplex aus drei Bürogebäuden mit 31.200 Quadratmetern Fläche und einem Parkhaus mit mehr als 500 Stelllätzen. Entstanden ist er in den Jahren 2006 bis 2009. Die Immobilie ist nach den Kategorien der Europäischen Union als Green Building zertifiziert. MPC hat 51,4 Millionen Euro dafür gezahlt, das entspricht einem Einkaufsfaktor von 13,9 Jahresmieten – ein angemessener Preis.

Standort und Lage: Erlangen zählt zur Metropolregion Nürnberg. Nicht gerade die erste Wahl der deutschen Büro-Standorte, dafür aber ein relativ stabiler Markt. Nur rund zwei Prozent aller Flächen stehen leer. Das liegt daran, dass kaum jemand spekulativ baut. Die Arbeitslosenquote liegt mit 4,2 Prozent weit unter dem bundesweiten Durchschnitt. Dafür sorgt unter anderem Siemens als Arbeitgeber. Das Unternehmen ist seit rund 60 Jahren in Erlangen angesiedelt. Von Bedeutung ist Erlangen allerdings auch als Hochschul-Standort.

Mieter: Von den insgesamt 400.000 Arbeitnehmern weltweit beschäftigt Siemens 128.000 in Deutschland. Ende September 2010 hat das Unternehmen ihnen bis mindestens 2013 eine Beschäftigungsgarantie gegeben und schließt damit auch eine Schließung oder Verlagerung von Standorten zunächst aus. Die Büros im Fondsobjekt nutzt Siemens komplett zwölf Jahre lang. So lange sollten die Ausschüttungen sicher sein.

Kalkulation: Die Gesamtinvestition summiert sich auf 59,4 Millionen Euro. Anleger sind inklusive Agio mit rund 30,5 Millionen Euro dabei. Den Rest finanziert MPC über Darlehen und rechnet dabei mit Zinsen von 4,33 Prozent. Die Tilgung beginnt bei 1,25 Prozent und steigt nach vier Jahren auf 1,8 Prozent. Das ist vergleichsweise hoch.

Gewinn: Anleger erhalten Ausschüttungen von durchgehend sechs Prozent. Inklusive des kalkulierten Verkaufserlöses sollen sie über die Laufzeit von zehn Jahren ein Plus von 61 Prozent vor Steuern machen. Davon bleiben Zeichnern mit Spitzensteuersatz 40 Prozent. Beim Verkauf rechnet MPC erneut mit einem Faktor von 13,9. Die Mieteinnahmen sollen bis dahin um knapp 14 Prozent steigen. Die kalkulierte Inflationsrate beträgt dabei 1,8 Prozent pro anno. Das sind alles vernünftige Annahmen.

Anbieter: MPC ist der größte an der Börse gelistete Anbieter geschlossener Fonds in Deutschland. Nach einem sehr harten Jahr 2009 haben sich die Umsätze in diesem Jahr stabilisiert. Der neue Vorstandsvorsitzende Alexander Betz setzt vor allem auf Immobilien. Groß geworden ist das Emissionshaus hauptsächlich mit Schiffsbeteiligungen und muss daher in diesem Bereich noch einige Probleme lösen.

Steuern: Investoren erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das steuerliche Ergebnis beginnt bei 3,5 Prozent und steigt auf 5,5 Prozent.

Meiner Meinung nach… Auf den Mieter kommt es an. Das scheint in diesen Zeiten die Maxime der Zeichner geschlossener Immobilienfonds zu sein. Während andere Initiatoren auf staatliche Nutzer setzen, hat sich MPC Siemens als Mieter gesichert. Die Bonität dürfte ähnlich gut sein. Der Preis stimmt, und auch die Kalkulation scheint nachvollziehbar. Ein Fragezeichen steht – wie bei allen Fonds dieser Art – hinter der Anschlussvermietung. Auch das MPC-Objekt in Erlangen wird nur einen Käufer finden, wenn Siemens den Mietvertrag vorzeitig verlängert oder ein alternativer Nutzer frühzeitig unterschreibt. Immerhin berücksichtigt der Anbieter rund 3,6 Millionen Euro für eventuelle Modernisierungen. Erstmals können Vermittler bei diesem Fonds eine externe Plausibilitätsprüfung anfordern. Feri hat das Angebot untersucht und stellt die Dokumentation gegen Gebühr Vermittlern zur Verfügung.

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