Supermärkte an B-Standorten
Fonds mit Einzelhandelsimmobilien sind groß im Kommen. So wie bei staatlichen Mietern, unterstellen die Anleger auch Rewe, Penny und Co., dass die oft lang laufenden Mietverträge eingehalten werden. Bereits seit einigen Jahren ist der Erlanger Initiator Sontowski und Partner kompetent in Sachen Einzelhandelsfonds. Mit dem „Regio Fonds Süddeutschland 8“ investieren Anleger in ein Portfolio aus sieben Immobilien.
In Süddeutschland investiert der Regio Fonds 8
Objekte: Der Prospekt listet sieben Supermärkte und Fachmarktzentren mit Verkaufsflächen zwischen rund 1.000 Quadratmetern und 2.200 Quadratmetern auf. Sie befinden sich in Bayern, Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz. Die Immobilien sind entweder kürzlich eröffnet worden oder werden in wenigen Wochen fertig gestellt. Der Fonds hat im Schnitt einen Faktor von 12,6 Jahresmieten gezahlt. Ein aktuell üblicher Preis für solche Neubau-Objekte. In Süddeutschland investiert der Regio Fonds 8.
Standorte: Die Einzelhandelsmärkte stehen überwiegend an B-Standorten, Gemeinden mit teils weniger als 10.000 Einwohnern. Das muss kein Nachteil sein, denn die Kaufkraft der Regionen liegt jeweils oberhalb des bundesweiten Durchschnitts. Maßgeblich ist vielmehr die Größe der Märkte. Sie entscheidet darüber, ob die Konkurrenz ohne größere Probleme in unmittelbarer Nachbarschaft ein ähnliches Geschäft eröffnen darf.
Konzept: Der Fonds investiert ausschließlich in großflächigen Einzelhandel. Die Baunutzungsverordnung definiert ihn ab einer Verkaufsfläche von mehr als 800 Quadratmetern. Das ist ein ganz entscheidender Punkt, denn solche Verkaufsimmobilien unterliegen einem restriktivem Baurecht. Die Behörden unterstellen, dass der Betrieb wesentliche Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung hat und genehmigen ihn nur in bestimmten Sondergebieten. Daher behalten solche ausgewiesenen Standorte in der Regel ihren Wert.
Mieter: Ankermieter sind Lidl, Rewe, Penny, Edeka und Netto. Die Verträge haben eine Laufzeit von 15 Jahren. Die kleineren Nutzer haben sich in der Regel zehn Jahre lang an den Standort gebunden. Sie haben Kündigungsoptionen, sollte ein Hauptmieter ausfallen. Doch davon ist nicht auszugehen, denn sie zählen zu den stärksten Einzelhändlern Deutschlands. Im Schnitt zahlen die Nutzer anfänglich 10,40 Euro Monatsmiete pro Quadratmeter.
Kalkulation: Der Fonds hat ein Investitionsvolumen von 33,5 Millionen Euro. Anleger sind inklusive Agio mit 16 Millionen Euro dabei. Den Rest finanziert der Fonds über Darlehen, die Hälfte davon über einen zinsgünstigen Kredit in Schweizer Franken. Während die Zinsen bei der Euro-Tranche 4,3 Prozent betragen, kostet das Franken-Darlehen nur knapp 3,4 Prozent. Allerdings gehen Anleger mit solchen Konstrukten ein Währungsrisiko ein.
Gewinn: Läuft alles wie geplant, bekommen Zeichner Ausschüttungen von jährlich 6,25 Prozent, die auf 7,5 Prozent steigen. Die Auszahlung erfolgt halbjährlich. Wird der Fonds, wie vorgesehen, 2030 aufgelöst, machen sie ein Plus von 122 Prozent nach Steuern. Dabei rechnet der Initiator mit einem Verkaufsfaktor von 12,5 Jahresmieten, die bis dahin um 14 Prozent steigen sollen. Das kann zu optimistisch sein. Immerhin sind die Immobilien dann 20 Jahre älter. Das Argument von Sontowski und Partner: Der großflächige Einzelhandel werde seinen Wert behalten, weil neue Standorte nur sehr restriktiv genehmigt werden.
Anbieter: Sontowski und Partner sind seit 1998 am Markt und haben seitdem nicht nur Fonds mit Einzelhandelsobjekten und Pflegeheimen aufgelegt, sondern auch drei Angebote mit US-Immobilien, von denen zwei bereits mit Gewinn aufgelöst wurden. Die laufenden Fonds entwickeln sich zum großen Teil wie prospektiert.
Nebenkosten: Kosten, Provisionen und Gebühren machen 10,4 Prozent der Gesamtinvestition aus. Das sind 20,6 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio.
Meiner Meinung nach… Die Finanzkraft der großen Einzelhandelsketten ist ohne Zweifel. Doch es sind Details, die über den Investitionserfolg von Fonds mit Supermärkten und Fachmarktzentren entscheiden. Mit dem aktuellen Fonds von Sontowski & Partner finanzieren Zeichner großflächigen Einzelhandel. Die Standorte dürften dauerhaft gefragt sein, der Anbieter ist erfahren und gut vernetzt. Bleibt die Frage, ob Käufer nach 20 Jahren tatsächlich den nahezu identischen Einkaufsfaktor zahlen wie der Initiator jetzt. Nicht ohne Risiko ist die Schweizer Franken-Tranche des Darlehens. Immerhin begrenzt Sontowski und Partner das Wagnis mit einer Kurssicherung der Fremdwährung.
