Wer sein Kapital nur in eine einzige Immobilie steckt, geht ein großes Risiko ein – das
zumindest vermuten die Macher der Gesetzesvorlage zur Umsetzung der europäischen AIFM-Umlage und fordern eine Mindestbeteiligung
von 50.000 Euro.
Ob die Einschätzung realistisch ist oder nicht, soll an dieser Stelle nicht weiter kommentiert werden. Dazu hat der Fondsbrief deutlich Stellung genommen (Vorschrift ist willkürlich und nicht nachzuvollziehen!). Unabhängig davon kann die Investition in einen Zweitmarktfonds mit vielen verschiedenen Anteilen eine gute Sache sein. WealthCap platziert derzeit den Fonds „Zweitmarkt Werte Immobilien 4“.
Objekte: Der Fonds ist als Blind Pool konzipiert – wie auch sonst – daher lässt sich über die Objekte nicht viel sagen. Das Cover des Verkaufsprospektes könnte Anleger jedoch auf eine falsche Spur lotsen, denn es zeigt eine Ansicht der City of London mit der St. Pauls Cathedral. Tatsächlich darf der WealthCap-Zweitmarktfonds jedoch höchstens 30 Prozent seines eingesammelten Kapitals in Beteiligungen an ausländischen Immobilien investieren. Der Löwenanteil entfällt auf deutsche Fonds. Mit dieser Aufteilung spiegelt das Angebot in etwa die Umsatz-Verteilung der vergangenen beiden Jahre wider: 2010 und 2011 stellten Käufe gebrauchter Deutschlandfonds gut ein Drittel des Gesamtmarktes, Anteile an ausländischen Immobilien deutlich weniger.
Voraussetzungen: In Frage kommen so gut wie alle Immobiliensegmente, zum Beispiel Büro, Einzelhandel und Logistik. Der Fonds will Anteile von mindestens zehn verschiedenen Initiatoren kaufen und sich an mehr als 100 Objekten beteiligen. Dass es sich bei den Anbietern um tadellose Emissionshäuser handeln muss, ist selbstverständlich. Anteile eigener Fonds dürfen ebenfalls ins Portfolio. Allerdings stellt WealthCap klar: Der Fonds ist kein Instrument, um Anteile loszuwerden, die der Anbieter auf die eigenen Bücher genommen hat, um den Fonds die Grunderwerbsteuer zu ersparen. Bisher habe WealthCap in keinem Fall Anteile nach zehn Jahren in einen Zweitmarktfonds überführt. Typischerweise erwerben geschlossene Fonds nur 94,1 Prozent der Immobilienbeteiligungen, den Rest hält oft zunächst der Initiator.
Konzeption: WealthCap geht in seiner Prognose davon aus, dass sich Anleger mit insgesamt 50 Millionen Euro zuzüglich fünf Prozent Agio beteiligen. Für zehn Millionen Euro gibt der Initiator eine Platzierungsgarantie, eine Rückabwicklung des Fonds auf Grund geringer Beteiligung sollte daher ausgeschlossen sein. Das Konzept sieht nicht vor, Fremddarlehen auszunehmen, schließt aber ein Darlehen in Höhe von bis zu 20 Prozent nicht aus.
Kalkulation: Im Anschluss an die Investitionsphase will der Fonds Ende 2015 erstmals ausschütten. Die laufenden Überweisungen an die Anleger sind bis einschließlich 2024 mager: Zunächst 3,4 Prozent, ab 2017 auf 4,5 Prozent steigend. Spaß macht der Fonds ab 2025. Dann will er vier Jahre lang jeweils knapp 50 Prozent zurückzahlen. Die Prognose rechnet mit einem Gesamtrückfluss von 233 Prozent bis einschließlich 2028. Grundlage der Berechnung ist ein Muster-Zielfonds mit einem Fremdkapitalanteil von 70 Prozent und Darlehenszinsen von 5,5 Prozent. Der Zweitmarktfonds kauft und verkauft die Immobilien in den Zielfonds zum 13,5-fachen, die idealtypischen Beteiligungen schütten 6,5 Prozent aus, bei einer Inflationsrate von 1,65 Prozent. Eines ist klar: So wird es garantiert nicht kommen. Vielleicht wäre es zielführender, den Anlegern einen Ertrags-Korridor zu präsentieren als eine scheingenaue Kalkulation mit Nachkommastellen. Die Differenz zwischen 6,5 Prozent Ausschüttungsrendite und 4,5 Prozent für die Anleger erklärt der Initiator aus den anfänglichen Nebenkosten und den laufenden Kosten in Höhe von 1,2 Prozent des Fondsvolumens.
Anbieter: WealthCap ist eine Tochter der HypoVer-einsbank und damit der italienischen UniCredit-Gruppe. Das Unternehmen führt die Geschäfte der früheren Emissionshäuser H.F.S. und Blue Capital fort. Immobilien und Private Equity stellen daher die Schwerpunkte. Daneben platziert der Initiator aber auch zum Beispiel Flugzeugfonds.
Weiche Kosten: An Gebühren, Vergütungen
und Provisionen fallen rund 14,3 Prozent des Kommanditkapitals inklusive Agio an. Ein durchaus
üblicher Wert.
Steuern: Der Fonds macht einen Umweg über
eine luxemburgische Struktur: SICAV. Dadurch
will WealthCap zum einen vermeiden, dass das
Modell gewerbesteuerpflichtig wird. Anleger erhalten außerdem Einkünfte aus Kapitalvermögen, die
zum Abgeltungssteuersatz von 25 Prozent abgerechnet werden.
Meiner Meinung nach… Immobilien-Zweit-marktfonds eines erfahrenen Anbieters. Anders als zunächst gedacht, stehen Anteile an deutschen Objekten im Fokus, das Ausland ist höchstens zu 30 Prozent vertreten. Das WealthCap-Team aus Immobilien-Experten sollte rentable Fonds auswählen können, die Diversifikation verteilt Investitionsrisiken. Die Aussichten auf Gewinne sind realistisch, auch wenn sie nicht so fließen werden wie im Prospekt beispielhaft dargestellt. Der Fonds ist ein Beispiel für die wahrscheinliche Zukunft der geschlossenen Fonds: Das Kapital fließt in eine ausländische Finanzierungs-Struktur. Ist das tatsächlich gewollt?
