Alternative zur Studenten-WG
WG und Stress – diese beiden Suchbegriffe kombiniert ergeben bei Google 25 Millionen Treffer. Offenbar nerven unordentliche Mitbewohner, Haare im Waschbecken und Bass dröhnende Spontanpartys die Studenten gewaltig. Studieren und Wohnen ist ein Dauerbrenner für die jungen Leute, die oft zum ersten Mal ihr Kinderzimmer hinter sich lassen. Einen Platz im Wohnheim zu bekommen, mit eigenem Bad, Bett und Privatsphäre, gleicht einer Lotterie. Daher trifft MPC Capital mit seinem Fonds „Deutschland 11“ den Nerv. Zeichner beteiligen sich an fünf Appartementanlagen in vier Unistädten. Ein Immobilienfonds der etwas anderen Art.
Markt: In deutschen Unis wird es eng, und die Gründe dafür sind vielfältig. So drängen seit 2010 wegen der verkürzten Gymnasialzeit in manchen Bundesländern doppelte Abi-Jahrgänge an die Hochschulen. Erschwerend kommt hinzu, dass Wehrpflicht und Zivildienst abgeschafft wurden, und außerdem schreiben sich zunehmend ausländische junge Leute an deutschen Universitäten ein. Schon im Wintersemester 2010/2011 hat das Statistische Bundesamt mehr als 2,2 Millionen Studenten an deutschen Hochschulen gezählt. Drei Jahre zuvor waren es deutlich weniger als zwei Millionen.
Youniq
Objekte: Der Fonds hat zwei Wohnheime in Greifswald und jeweils eines in München, Frankfurt und Karlsruhe gekauft. Die Objekte in Greifswald stammen aus dem Jahr 2009 und sind vollvermietet. Die Immobilie in Karlsruhe wird im September 2011 fertig, das Heim in München Mitte 2012, die Wohnanlage in Frankfurt erst 2013. Verkäuferin ist die Younig AG, größter Entwickler und Betreiber solcher Spezialimmobilien in Deutschland. Die Tochtergesellschaft Youniq Services GmbH als Betreiberin mietet alle fünf Wohnheime wieder an. Ein Typisches Sale-and-lease-back-Geschäft also. Der Fonds übernimmt die Apartments komplett möbliert zu einem Faktor von knapp 17 Jahresmieten, ohne Möbel beträgt der Faktor rechnerisch knapp 16.
Standorte: Die Greifswalder Ernst-Moritz-Arndt-Universität stammt aus dem Jahr 1456 und zählt zur Spitzengruppe der Fachrichtungen Psychologie und Germanistik. Hier waren im vergangenen Wintersemester rund 12.000 Studenten eingeschrieben. In Greifswald finden die jungen Leute zwar günstigere Wohnungen, aber die liegen eher am Stadtrand. Die 22 bis 24 Quadratmeter großen, vergleichsweise hochwertig ausgestatteten Youniq-Appartements befinden sich nahe der Innenstadt und kosten inklusive Wasser, Strom, Heizung und Internet 315 Euro. In Frankfurt sind 375 Euro fällig, allerdings in der Nähe des Campus Riedberg im Nordwesten der Stadt. In zentraler Lage in Karlsruhe zahlen die Studenten 398 Euro und in München 524 Euro. Hier befindet sich das Wohnheim im Stadtteil Milbertshofen. Nicht gerade die Top-Lage in der bayerischen Landeshauptstadt.
Konzept: Mieter und Betreiber der Wohnanlagen ist ein Unternehmen der Youniq-Gruppe. Ihre dauerhafte Finanzkraft entscheidet über den Erfolg des Investments. Die AG stellt die Pachtzahlungen über eine Eintrittsverpflichtung sicher, die Mietverträge für alle fünf Wohnheime laufen über 14,5 Jahre. In seiner Konzeption erinnert der Fonds daher an ein Seniorenheim oder ein Hotel. Youniq bleibt pro Appartement eine Marge von rund 125 Euro im Monat. Dafür übernimmt das Unternehmen alle Kosten für Sanierungen oder neue Möbel. Dass sich Studentenbuden schneller abnutzen als durchschnittliche Wohnungen, wird kaum jemand bezweifeln.
Partner: Die Youniq AG ist Marktführerin für studentisches Wohnen in Deutschland. Sie investierte 2009 und 2010 rund 200 Millionen Euro in Wohnheime und plant die Fertigstellung von 1.500 bis 2.500 Wohnungen pro Jahr. Typische Käufer sind institutionelle Großinvestoren. Aktuell betreibt das Unternehmen Wohnimmobilien mit 1.900 Einheiten, wovon es rund 450 selbst im Bestand hält. Nach eigenen Angaben sind alle Apartments vermietet.
Kalkulation: Der Fonds kommt auf eine Gesamtinvestition von rund 69 Millionen Euro. Anleger beteiligen sich mit 33 Millionen Euro zuzüglich Agio daran. Banken stellen für jede Immobilie Darlehen zur Verfügung, die sich auf 34,5 Millionen Euro summieren. Die Zinsen liegen bei einer zehnjährigen Festschreibung inklusive Marge je nach Standort zwischen vier Prozent und 4,5 Prozent. Anschließend rechnet MPC mit Zinsen auf ähnlichem Niveau weiter. Das ist etwas optimistisch. Geht die Rechnung auf, erhalten Anleger Ausschüttungen von durchgehend 5,75 Prozent. Inklusive Verkaufserlös kommen Zeichner mit Höchststeuersatz bei einer geplanten Fondslaufzeit von zwölf Jahren auf ein Plus von 72 Prozent vor Steuern und rund 51 Prozent nach Steuern. Bis dahin steigen die Mieteinnahmen des Fonds prognosegemäß um rund 17,5 Prozent. Das erscheint nicht unwahrscheinlich.
Weiche Kosten: Gebühren und Vergütungen kosten rund 16,5 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio oder acht Prozent der Gesamtinvestition. Für Immobilienfonds übliche Werte.
Anbieter: MPC hat mehr als 320 Fonds und Kapitalanlagen mit einem Investitionsvolumen von knapp 19 Milliarden Euro aufgelegt. Nicht alle laufen nach Plan, vor allem bei den Schiffen kämpft das Unternehmen mit den branchentypischen Problemen. Bei den Immobilien sieht es besser aus. Das Unternehmen hat 317 Immobilien gekauft und 134 davon im Schnitt nach sechs Jahren mit Gewinn wieder veräußert.
Steuern: Der Fonds ist vermögensverwaltend konzipiert. Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die sie mit ihrem persönlichen Steuersatz beim Finanzamt angeben müssen.
Fazit: Studenten suchen Wohnungen. Das war schon immer so und wird auch immer so bleiben. Zeichner des MPC-Fonds finanzieren fünf Wohnheime mit guter Ausstattung an vier Uni-Standorten. Die Story stimmt, Nachfrage ist zweifellos vorhanden. Anleger verlassen sich auf die Finanzkraft von Youniq, dem größten Player auf dem Markt für Studentenwohnungen. Der Betreiber spielt als Pächter eine entscheidende Rolle im Konzept, das an Hotelfonds erinnert. Günstig sind die Appartements allerdings nicht, daher kann die WG trotz Stress weiterhin die bevorzugte Studenten-Wohnform bleiben. Dennoch bietet das Angebot eine interessante Alternative zu Büros, Einzelhandel und normalen Wohnfonds. Zwei Wohnheime befinden sich allerdings erst in der Planung.