Fonds-Check: ZBI startet mit Vorsorge-Plan in neues Fondssegment

Bei der Bank gibt es heutzutage kaum mehr Zinsen als im Sparstrumpf. Wie kann Vermögensaufbau so gelingen?

 Sollen Kleinsparer sich mit Mini-Zinsen zufrieden geben und unter dem Strich inflationsbedingt Geld verlieren? Oder sollen sie Risiken und Verluste in Kauf nehmen, die erheblich größer sein können als nur die Geldentwertung? Fast eine philosophische Frage, auf die es mehr als eine richtige Antwort gibt. Fakt ist, dass sich die Anbieter geschlossener Fonds mit Sparplänen neue Kundengruppen erschließen. Die Zentral Boden Immobilien Gruppe ZBI aus Erlangen kommt erstmals mit einem Ansparfonds an den Markt, dem  „Vorsorge-Plan Wohnen 1“

 Inflation: „Vermögensaufbau mit deutschen Wohnimmobilien“ steht auf dem Verkaufsprospekt des aktuellen ZBI-Angebots. Der Anbieter versteht seinen Fonds als Alternative zu Lebensversicherungen und Banksparplänen. Dahinter steckt die Vermutung, dass Wohnungen einen Schutz vor der Geldentwertung bieten. Tatsächlich sind die Mieten in den vergangenen 20 Jahren stärker gestiegen als die Inflation. Das Statistische Bundesamt hat ein Plus von 68 Prozent für Wohnungsmieten und Nebenkosten ermittelt. Stärker stiegen die Preise in diesem Zeitraum nur für Alkohol und Zigaretten mit 74 Prozent und für Bildung mit 140 Prozent. Die allgemeine Preissteigerung legte seit 1991 um 43 Prozent zu oder im Schnitt um rund zwei Prozent jährlich.

 Konzeption: Anleger zahlen 144 gleich bleibende Monatsraten ab mindestens 50 Euro ein. Hinzu kommt eine Startzahlung von zehn Prozent der Zeichnungssumme, also mindestens 800 Euro, plus drei Prozent Agio. Diesen Betrag zahlt der Sparer entweder auf einen Schlag ein, oder er verteilt ihn ebenfalls über mehrere Raten. ZBI will in den ersten sechs Jahren das Immobilienportfolio komplettieren. Weil das Kapital bis dahin nicht vollständig eingezahlt ist, wird der Initiator die Kaufpreise über Darlehen vorfinanzieren. Die Kredite werden über die Raten der Anleger in 13 Jahren nahezu restlos zurückgeführt. Bei den Zinsen rechnet ZBI mit anfänglich vier Prozent, was etwas optimistisch sein kann, bei der Tilgung mit drei Prozent.

 Kalkulation: ZBI plant in seiner Prognoserechnung Immobilieninvestitionen in Höhe von insgesamt 20 Millionen Euro. Der Investitionsplan summiert sich inklusive Nebenkosten auf knapp 26,8 Millionen Euro. Das Darlehen ist 15,8 Millionen Euro schwer und wird über die Ratenzahlungen der Anleger getilgt. Das Eigenkapital der Zeichner löst also den Kredit sukzessive ab. Im Jahr 16 der Fondslaufzeit bekommen Zeichner erstmals Ausschüttungen. Hier rechnet ZBI mit fünf Prozent pro anno. Die Kündigung, bei geschlossenen Fonds sonst ein eher theoretisches Thema, spielt bei dieser Konzeption eine wichtige Rolle. Anleger können erstmals zum Ende des 15. Jahres kündigen und anschließend jeweils ein Jahr später. In diesem Fall steht ihnen als Abfindungsbetrag ein Teil des Fondsvermögens zu. ZBI rechnet mit dem Beteiligungskapital inklusive Agio zuzüglich ein Plus von jährlich zwei bis 2,5 Prozent vor Steuern. Hinzu kommen die bereits gezahlten Ausschüttungen.

 Weiche Kosten: Provisionen, Gebühren und Vergütungen machen 18,3 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio aus. Dazu die laufenden Fonds- und Bewirtschaftungskosten.

 Anbieter: ZBI ist ein erfahrenes Unternehmen im Geschäft mit Wohnimmobilien. Aufsichtsratsvorsitzender der ZBI AG ist der Immobilienunternehmer Peter Groner, der das Geschäft schon geraume Zeit vorher privat erfolgreich betrieb, allerdings in der Regel ohne Einsatz von Eigenkapital. Damit war seit Einführung der Bankenvorschrift Basel-II Schluss. Seit 2002 hat ZBI mehr als eine Milliarde Euro Fondsvermögen investiert und Objekte im Volumen von 400 Millionen Euro wieder verkauft.

 Meiner Meinung nach… Immobilien-Sparplan eines ausgewiesenen Wohnungsexperten. Die Aussichten bei Wohnimmobilien sind grundsätzlich gut. Die Zahl der Haushalte steigt, es gibt zu wenig Neubauten, die Mieten werden teurer. Aber nicht überall in Deutschland. Noch nicht einmal überall in angesagten Metropolen. Daher können Investoren auch mit vermieteten Wohnungen schwerwiegende Fehler machen. Sich auf Fachleute zu verlassen, ist demnach die richtige Entscheidung. Dennoch gehen Anleger auch mit einem Immobilien-Vermögens-Aufbauplan unternehmerische Risiken ein. Darüber müssen sie sich im Klaren sein. Die Konzeption des Fonds ist nachvollziehbar. Eine Alternative zu Banksparplänen mit Minizinsen unter Inflationsniveau.

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