Kommende Immobilienfonds erfordern teils mehrere Hundert Millionen Euro EK
Die Branche scheint aus ihrer Schockstarre erwacht. Auf dem VGF-Summit verrieten die Initiatoren im Gespräch mit dem Fondsbrief, was sie in diesem Jahr alles in der Pipeline haben. Werden alle geplanten Angebote umgesetzt und platziert, sollte das diesjährige Ergebnis besser sein als die Zahlen aus 2010. Vorausgesetzt, die Initiatoren können nicht nur ihre individuellen Probleme lösen, sondern auch die grundsätzlichen Marktbelastungen. So gaben bei einer Scope-Untersuchung drei Viertel der Befragten an, die Eigenkapital-Zwischenfinanzierung sei das größte Problem. Unter den Anbietern von Immobilienfonds ist die Objektbeschaffung eine hohe Hürde. Zwei Drittel der Initiatoren nannten diesen Punkt als Thema Nummer eins.
Einen der größten Fonds wird 2011 der Stuttgarter Anbieter Deutsche Fonds Holding (DFH) platzieren. In Kürze geht die neue Vodafone-Zentrale in Düsseldorf mit 86.000 Quadratmeter Bürofläche an den Start. Private Anleger müssen insgesamt 230 Millionen Euro Eigenkapital aufbringen. Eine ziemliche Herausforderung, die aber zu meistern sein sollte. Mit einem 20-jährigen Mietvertrag ausgestattet, entspricht der Fonds dem Wunschdenken typischer Investoren. Trotzdem verlässt sich DFH nicht alleine auf private Zeichner: „Institutionelle Großinvestoren können sich ebenfalls beteiligen. Vodafone selbst ist mit zwölf Millionen Euro im Fonds dabei.“
Großes hat auch das der Düsseldorfer Emissionshaus Signa vor. Private Kapitalanleger finanzieren mit insgesamt knapp 129 Millionen Euro die neue Börse in Eschborn. Darüber hinaus hat das Unternehmen eine Immobilie in Düsseldorf in der Due Dilligence. Mieter ist die Wirtschaftsberatungsgesellschaft KPMG, die in unmittelbarer Nähe außerdem ein Bürogebäude nutzt, das derzeit von der UniCredit-Tochter WealthCap als Fonds platziert wird. Aber auch außerhalb Deutschlands schaut sich Signa um. „Großbritannien ist für uns immer ein Thema“, so Signa-Vorstand Michael Wilke. Aktuell seien die Preise allerdings noch zu hoch. Wilke rechnet jedoch mit steigenden Renditen: „In den vergangenen Jahren haben viele Iren in London investiert, die in Kürze Kasse machen müssen, weil sie in Liquiditätsprobleme geraten sind. Daraus sollten sich einige Gelegenheiten ergeben.“
Eventuell setzt IVG in Sachen Größe noch einen drauf. „Ich halte unser Objekt ,The Squaire’ für ein perfektes Privatkunden-Produkt“, sagt Jörn Heidrich, Geschäftsführer von IVG Private Funds. „Es wäre mein Wunsch, die komplette Immobilie als geschlossenen Fonds anzubieten. Bis dahin muss allerdings die Vermietungsquote steigen, die derzeit bei knapp 70 Prozent liegt.“ Offen ist allerdings die Frage, ob ein Objekt mit rund 400 Millionen Euro Eigenkapital überhaupt zu platzieren ist. Aktuell prüft IVG außerdem, ob sich zwei Bestandsobjekte aus München für einen geschlossenen Fonds eignen. Auch in Belgien und den Niederlanden schaut sich das Unternehmen um, ohne aber konkrete Objekte im Blick zu haben.
Hesse Newman ist in der belgischen Hauptstadt schon etwas weiter. In Kürze wird das Hamburger Emissionshaus einen Fonds mit einer Immobilie bringen, die zehn Jahre an die Europäische Union vermietet ist. Darüber hinaus steht ein Fonds kurz vor der Fertigstellung, der in das Quartier 21 investiert, eine Stadtentwicklung in Hamburg. Mieter der Büroimmobilie wird zwölf Jahre lang Hochtief sein. Hesse Newman plant außerdem einen Nachfolger seines Zweitmarkt-Schiffsfonds. „Die Gelegenheiten dafür sehe ich noch in den kommenden 25 Jahren“, so Vorstand Marc Drießen. „Auch wenn die Zeit der Schnäppchen vorüber ist, so bieten Zweitmarktfonds mit ihrer breiten Streuung eine bessere Stabilität.“ Die generelle Krise bei den Schiffsfonds sieht Drießen noch nicht als beendet an. „Noch immer droht vielen Schiffen die Verwertung durch die Banken. Ein besonderes Problem in diesem Zusammenhang stellen die Yen-Darlehen. Hier sind die Kurse aus dem Ruder gelaufen.“
Hamburg Trust zählt zu den wenigen Fondsinitiatoren, die 2010 in den USA investiert haben, wenn auch nur mit einem Private-Placement-ähnlichen Fonds, in den Anleger mindestens 100.000 Dollar einzahlen müssen. „Die Bodenbildung in den USA fand im Mai 2009 statt“, meint Hamburg-Trust-Geschäftsführer Michael Arndt. Er betont, dass New York seit Anfang 2000 Büroflächen verloren hat, etwa durch die Anschläge von 11. September 2001, aber auch, weil zahlreiche Büros in teure Appartements umgewandelt wurden. „Von Überbauung kann daher keine Rede sein“, so Arndt. In die Fonds der Domicilium-Reihe mit Wohnungen in Deutschland müssen Anleger mindestens 10.000 Euro einzahlen, haben aber im Schnitt rund 55.000 Euro investiert. Ende des ersten Quartals kommt ein Angebot mit Neubauten auf dem ehemaligen Flughafen in Böblingen. Außerdem bastelt das Unternehmen an seinem ersten Australien-Fonds. Die Beteiligung an einem Bürogebäude in Sydney kommt wahrscheinlich nach der Sommerpause.
Fairvesta will sich in diesem Jahr zunächst auf sein Kerngeschäft konzentrieren. „Unser Fonds mit einer Bestandsimmobilie war ein gutes Produkt, bleibt aber eine einmalige Sache. Unser Vertrieb erwartet Handelsfonds von uns“, sagt Handlungsbevollmächtigter Otmar Knoll. Knoll geht darüber hinaus andere Immobilien-Wege. Ende vergangenen Jahres brachte Fairvesta die erste Immobilien-Anleihe. Ein Produkt, das sich auch in Österreich gut vermarkten lässt. Aktuell arbeitet das Unternehmen an einer Immobilien-Police. „Die Objektverwaltung übernehmen wir“, so Knoll. „Unser Partner bei der Police ist eine Liechtensteiner Tochter der Versicherung Signal Iduna.“
Mit Immobilien ganz anderer Art hat es Aquila Capital im vergangenen Jahr in der Rangliste der Top-Anbieter nach vorne geschafft. Das Hamburger Emissionshaus sammelte rund 100 Millionen Euro alleine mit Argarfonds ein. Zeichner beteiligen sich an Milchfarmen hauptsächlich in Neuseeland. „Investitionen in Grund und Boden sind stabil und bringen gleichzeitig attraktive Renditen, weil täglich Agrarland unwiderbringlich verschwindet“, sagt Geschäftsführer Axel Stiehler. Der Anbieter hat sich auf eher exotische Assets spezialisiert und für 2011 Fonds mit Wäldern in Südamerika, Wasserkraft und Solaranlagen angekündigt. Ocean Partners, ein Joint Venture mit Howe Robinson, bietet außerdem mit dem Shipping Invest 3 die Beteiligung unter anderem an zwei Containerschiffen an.
„Wir wollen nachhaltig 100 Millionen Euro bei privaten Zeichnern einsammeln“, kündigt LHI-Chef Oliver Porr an. Das würde eine Verdoppelung des aktuellen Ergebnisses bedeuten. Bei der LHI haben die Anleger die Wahl zwischen drei Produktgruppen: Immobilien, New-Energy und Aviation, was derzeit Triebwerke bedeutet. In Sachen Immobilien arbeitet LHI an einem Fonds mit einem Behördenzentrum und kündigt ein Objekt in Amsterdam an. Mit Solarfonds will der Initiator weitere Wege gehen, so Porr: „Wir werden in diesem Jahr mit einem Photovoltaikpark in Arizona kommen. Bis 2030 soll sich die Bevölkerung zwischen Phoenix und Tucson verdoppeln. Energie wird dabei eine wichtige Rolle spielen.“
Von den Wachstumszahlen der Einwohner im Süden der USA will auch Walton profitieren. Ein früherer Fonds hat an der Schnittstelle der beiden Arizona-Metropolen ein Grundstück erworben, um es baureif mit Gewinn später wieder zu verkaufen. „Für unser aktuelles Angebot suchen wir geeignete Grundstücke in Atlanta und in Texas“, sagt Waltons Deutschland-Chef Karl-Benno Nagy. Er macht seinen Optimismus der Einschätzung amerikanischer Standorte unter anderem an der Entwicklung der Arbeitslosenzahlen fest. Tatsächlich ist der Job-Motor vor allem im Süden der USA wieder kräftig angesprungen.
„Die Branche hat das Potenzial für acht Milliarden Euro, aber wir bekommen nicht genügend Assets“, meint VGF-Vorstandsmitglied Michael Kohl von der Commerz Real AG. Er will in diesem Jahr weniger nach Single-Tenant-Objekten schauen, sondern nach Immobilien mit mehreren Mietern. „Voraussetzung ist natürlich, dass der Vertrieb mitspielt, denn solche Fonds sind beratungsintensiver.“ In Vorbereitung sind außerdem zwei Solarfonds in Deutschland. Aber auch in den USA ist die Sonnenenergie für Kohl ein Thema. „Sinken die Panel-Preise weiter, werden wir zumindest für institutionelle Anleger dort etwas bringen. Sie sind stark auf der Suche nach grünen Investments.“
Diese Erfahrung hat auch Gert Waltenbauer von der KGAL gemacht. Er kündigt für institutionelle Investoren einen New-Energy-Fonds an, der zwei Drittel seines Kapitals in Wind investiert und das restliche Drittel in Solar. „Wir errichten dabei keine neuen Windmühlen, sondern kaufen Bestandsobjekte“, so Waltenbauer. Private Zeichner können aus Solarfonds, Bulkern, Flugzeugfonds und Immobilienbeteiligungen auswählen. Dabei setzt KGAL stark auf Europa. Im März kommt ein Fonds mit einer Immobilie, die neun Jahre lang an die BNP Paribas vermietet ist. Kurze Zeit später wird ein London-Fonds folgen. Mieter im Objekt in der City of London ist 15 Jahre lang die Allianz.
Eine internationale Strategie verfolgt ebenfalls die Real I.S. Nach einer Umsatzpause zum Jahresende ist 2011 gut gestartet. „Wir hatten im Januar den vierfachen Dezember-Umsatz“, sagt Geschäftsführer Andreas Heibrock. Anleger beteiligten sich zum Beispiel an einem Holland-Fonds. Wer hier zu spät kommt, kann auf den Nachfolger ausweichen. Außerdem arbeitet die Bayern-LB-Tochter an einem weiteren Australien-Fonds und hält einen Kanada-Fonds für möglich. Auch wenn der Vertrieb eher auf Immobilien in der eigenen Region steht, wie Heibrock festgestellt hat. „Manche Vermittler sehen mehr Chancen etwa in Bamberg als in London und Paris. Ich habe aber eine andere Meinung dazu.“
Hannover Leasing hat 2010 seinen ersten Airbus A380 mit Singapore Airlines als Leasingnehmer platziert und verhandelt über einen Nachfolger. „Denkbar sind außerdem Fonds mit Narrowbody-Fliegern etwa vom Typ A320“, sagt Geschäftsführer Andreas Ahlmann. Aktuell hat das Emissionshaus einen Fonds im Vertrieb, der am Frankfurter Flughafen investiert. Weitere Deutschland-Fonds sind in der Mache, etwa die Feuerwache in Mülheim an der Ruhr. „Darüber hinaus haben wir Immobilien in Holland, England und Zentraleuropa im Fokus“, so Ahlmann. Auch weitere Solarfonds sind 2011 denkbar.
Doric Asset Finance hat im vergangenen Jahr erstmals Flieger gemeinsam mit Hansa Treuhand vertrieben und wird an dieser Kooperation festhalten. Leasingnehmer des A380 wird hier wohl erneut Emirates Airlines sein. Allerdings bemühen sich auch andere Initiatoren um die arabische Fluggesellschaft. „Die Konkurrenz wird größer“, sagt Geschäftsführer Matthias Böhm. „Allerdings hat Emirates gute Erfahrungen mit uns gemacht und möchte, dass Doric auch künftige Flieger managt.“ Die Konzepte seiner Fonds hat Doric umgestellt. Kommende Angebote tilgen das Fremdkapital schneller und haben eine kürzere Laufzeit. Gemeinsam mit Nordcapital hat Doric das Joint Venture Pacta gegründet, um die Geschäfte der Geno-Vermögens-Anlage-Gesellschaft (GVA) fortzuführen, nachdem die GVA-Mutter Union-Investment beschlossen hatte, die Platzierung geschlossener Fonds zu beenden.
Nordcapital hat es im vergangenen Jahr unter anderem mit dem Vertrieb von Spezialschiffen wie Plattform-Versorgern auf Position zwei der umsatzstärksten Emissionshäuser geschafft. Nun sieht der Anbieter auch wieder die Zeit für typische Schiffsbeteiligungen. Aktuell sind zwei Bulker-Fonds in der Platzierung. Vor dem Hintergrund der Pleite des asiatischen Charterers Korea Line räumt Nordcapital-Geschäftsführer Reiner Seelheim schlechtes Timing ein, wirft manchen Medien aber auch vor, sie würden die Lage schlechter schreiben als sie tatsächlich ist: „Solch einen Rückschlag muss die Branche verkraften. Grundsätzlich stehen alle Zeichen auf weltweites Wirtschaftswachstum, und davon wird auch die Schifffahrt profitieren.“ Solarparks und Immobilien sind weitere Vertriebs-Schwerpunkte bei Nordcapital.
Auch Dr. Peters aus Dortmund sieht die Zeit für Schiffsfonds wieder gekommen. „Wir arbeiten an zwei Tankern der VLCC-Klasse, die jeweils 16 Jahre lang an China Shipping verchartert sind“, kündigt Sprecher Holger Römer an. Anleger sind pro Schiff mit 40 Millionen Dollar Eigenkapital dabei. Darüber hinaus spielen Flieger 2011 eine wichtige Rolle beim Initiator. Und erneut zählt auch bei Dr. Peters die Größe: „Ein A380 wird kommen, auch wenn der Einkauf deutlich schwieriger geworden ist.“
Ganz ohne Schiffe kommt der Primus aus. In erster Linie mit Immobilienfonds hat es WealthCap 2010 an die Spitze geschafft. Ein Thema, das auch 2011 bestimmen wird – allerdings nicht alleine. „Wir glauben an Portfoliofonds, weil sie Anlegern erlauben, mit überschaubarem Einsatz in breit gestreute Sachwerte zu investieren“, sagt Geschäftsführerin Gabriele Volz. Die stolze Summe von 100 Millionen Euro will das Unternehmen mit solch einem Fonds einsammeln, der über andere Fonds oder direkt unter anderem in Immobilien, Flugzeuge, Kreditforderungen und Private-Equity investiert. Wer höhere Risiken akzeptiert, kann direkt in neue Private-Equity-Fonds einzahlen. Sie sehen Investitionen vorwiegend in europäische Unternehmen vor.
Voigt & Collegen hat sich 2011 erneut das Thema Nachhaltigkeit auf die Fahnen geschrieben. Der Photovoltaikfonds SolEs 23 finanziert Europas größten Solarpark Montalto di Castro in Italien. „Wir können uns aber auch Investitionen in den USA vorstellen und sind bereits konkret an einer Sache dran“, sagt Geschäftsführer Hermann Klughardt. Vor wenigen Wochen hat das Emissionshaus in Kooperation mit der Reederei Nordic Hamburg den Vertrieb eines nachhaltig ausgestatteten Schiffes gestartet. „Der Fonds läuft, ist aber erklärungsbedürftig“, so Klughardt.
Neu am Markt geschlossener Beteiligungen, aber erfahren in Einzelhandelsimmobilien, ist die Hanseatic Group. Der Premieren-Fonds investiert in ein Portfolio aus zwölf Supermärkten und Discountern. „Wir sind von Banken und Sparkassen angesprochen worden, ob wir unsere Immobilienexpertise nicht auch privaten Anlegern zur Verfügung stellen wollen und können uns gar keinen besseren Zeitpunkt vorstellen, als ausgerechnet jetzt den Markt geschlossener Fonds zu betreten“, sagt Vorstandsmitglied Thomas Küspert.
HCI hat sich im vergangenen Jahr auf die Platzierung von Schiffsbeteiligungen und Sanierungskapital konzentriert. Ein Immobilienfonds mit Wohnprojekten in Hamburg hat durchaus seinen Reiz, kam aber beim Vertrieb nicht an wie erhofft, wohl weil das Konzept eine schnelle Entschuldung, aber keine Ausschüttungen in den ersten Jahren vorsieht. Aktuell bringt das Emissionshaus einen Fonds, der am neuen Flughafen Berlin Brandenburg investiert. Geschäftsführer Matthias Voss: „In der ersten Lage der Airport City haben wir uns ein attraktives Objekt gesichert.“ Erste Mieter sind unter anderem die Betreibergesellschaft der Berliner Flughäfen und die AOK.
