Seit Beginn des Jahres ist Robert Bambach bei Commerz Real zuständig für Immobilientransaktionen und hat seitdem bereits eine Reihe von Deals verantwortet. So hat Commerz Real für den offenen Immobilienfonds „hausInvest“ in Hamburg und in Warschau Projektentwicklungen erworben.
Der Fondsbrief: Sie sind von Hochtief Projektentwicklung zur Commerz Real gewechselt. Steht die Investition in Polen beispielhaft für eine neue Strategie?
Robert Bambach: Stimmen Standort, Konzept und Partner, bekennen wir uns recht früh. Das ist aber keine veränderte Strategie. Mitte Mai haben wir Richtfest der Neuen Direktion in Köln gefeiert – ein Projekt, das wir in einem Foreward-Deal bereits 2013 erworben haben. Allerdings denken wir darüber nach, künftig noch früher einzusteigen, zum Beispiel ohne langfristigen Mietvertrag. Damit übernehmen wir zwar Vermietungsrisiken, mit denen wir gut umgehen können, aber weiterhin keine typischen Projektenwicklungsrisiken etwa bezüglich der Baukosten oder der Zeit.
Lässt sich das Investment in Warschau als Beginn einer stärkeren Verlagerung nach Osten interpretieren?
Auch hier haben wir unsere Strategie nicht fundamental verändert, sehen jedoch derzeit verstärkt Chancen in Zentraleuropa, zum Beispiel in Warschau und auch in Wien schauen wir uns um. Dabei reden wir über Büros, insbesondere aber auch über Shopping-Center sowie Hotelinvestments.
Wie weit sind Ihre Pläne zu einem Hotelfonds?
Wir denken tatsächlich intensiv darüber nach. Commerz Real hat traditionell gerne in Hotels investiert und verfügt über eine starke Expertise in diesem Bereich. Wir sehen eine Reihe von Vorteilen in diesem Segment: Hotels sind in der Regel langfristig vermietet, punkten mit einem geringeren Ausfallrisiko als Büros und bieten vergleichsweise attraktive Renditen von bis zu sechs Prozent. Hotels kommen für uns in Deutschland und weltweit in Frage. Wir schauen uns zum Beispiel Angebote in den USA, Asien und Australien an.
An welche Investoren denken Sie?
Durch das Niedrigzinsumfeld besteht ein hoher Anlagedruck. Die Commerz Real als Kompetenzcenter für Sachwerte im Commerzbank-Konzern bedient sowohl private Kapitalanleger als auch professionelle Investoren. Wir sind in der Lage, eine breite Palette von Assets und Vehikeln anzubieten, die dem spezifischen Bedarf der jeweiligen Investorengruppe gerecht werden. Privaten Investoren bieten wir den offenen Immobilienfonds hausInvest, aber auch geschlossene AIF nach dem Kapitalanlagegesetzbuch wie unseren „CFB Invest Flugzeuginvestment 1“. Für institutionelle Investoren entwickeln wir offene und geschlossene Spezialfonds, spezielle Strukturen in Luxemburg und Club Deals. Dabei richten wir uns an große Institutionelle wie Versicherer und Versorgungswerke, aber auch an Family Offices.
Bei welchen Gelegenheiten verkaufen Sie Immobilien, zum Beispiel aus den Publikumsfonds?
Wir sind derzeit sehr zurückhaltend, was den Verkauf angeht, allerdings beobachten wir sorgfältig die Marktentwicklung. Nutzen wir die Gelegenheit, etwa mit dem Comcast Center in Philadelphia, erzielen unsere Kunden attraktive Gewinne, verlieren aber ein rentables Investment. Die Anleger des „CFB-Fonds 160“ haben mehrheitlich zwar einem Verkauf zugestimmt, uns aber gleichzeitig nach einer Anlage-Alternative in US-Dollar gefragt. Aktuell können wir mit unserem „CFB Invest Flugzeuginvestment 1“ ein US-Dollar-Investment anbieten. Insgesamt besteht allerdings die größte Herausforderung in der Assetbeschaffung, sodass es im Ergebnis für die Anleger nach wie vor einen Engpass bei den Anlagealternativen gibt. Das ist beim offenen Fonds mit seiner Vielzahl an Objekten einfacher. Aus dem „hausInvest“ verkaufen wir derzeit ein Portfolio aus drei Logistikimmobilien, die wir zehn Jahre gehalten haben. Sie haben bei uns ihre Zeit gehabt, sind aber für einen Käufer durchaus lohnenswert.
In einer Pressemeldung hat Commerz Real vor einigen Wochen angekündigt, wieder verstärkt in den USA zu investieren. Seitdem ist der Dollar deutlich teurer geworden.
Investitionen in fremden Währungen sind immer eine langfristige Angelegenheit. Außerdem sind wir in einigen Strukturen sowieso gezwungen, den Dollar über Swaps abzusichern. Grundsätzlich sehen wir in den USA gute Investment-Chancen.
Die Zinsen beginnen leicht zu steigen. Ist das Ihrer Meinung nach eine Korrektur oder ein Trend?
Das Zins-Thema beschäftigt uns regelmäßig in der Vorstandssitzung. Ich bin allerdings der Ansicht, dass wir derzeit nur ein leichtes Aufflackern der Konditionen erleben, keine Trendwende. Zumindest mittelfristig werden die Zinsen wahrscheinlich auf niedrigem Niveau verharren, so dass materielle Wirtschaftsgüter gefragt bleiben. Unabhängig davon wird die nächste Krise nicht von Immobilien ausgelöst. Trotz historisch niedriger Zinsen sind die Fremdkapitalquoten deutlich niedriger als in den Jahren 2007 und 2008. ¨
