Immobilien im Wert von rund 12,5 Milliarden Euro müssen die in Abwicklung befindlichen, einst offenen Immobilienfonds noch verkaufen, um ihre Portfolios, wie gefordert, komplett aufzulösen. Keine einfache Aufgabe, da ein Großteil der Immobilien trotz allgemein hoher Nachfrage kaum eine Chance am Markt haben dürfte. Zum vierten Mal hat das Beratungshaus Drescher & Cie. Immo Consult die betroffenen Fonds analysiert – und kommt auf sehr differenzierte Ergebnisse. Dabei haben die Analysten die Lage, die Bauqualität und vor allem die Vermietungssituation untersucht.
Auf Platz eins der Portfolioqualität liegt erstmals der KanAm spezial Grundinvest, fast gleichauf mit dem zweiten KanAm-Fonds, dem Grundinvest. Die beiden Angebote bieten nach Ansicht der Fachleute die besten Aussichten auf rentable Immobilienverkäufe. Am Ende der Tabelle rangieren der Property Dynamic von der Credit Suisse, der Global Property Funds von SEB und der AXA Immosolutions. „Die Vermarktung dieser Portfolien sehen wir nach wie vor als eine große Herausforderung“, schreiben die Macher der Studie. Erschwerte Bedingungen erwarten sie bei den Fonds im Mittelfeld, zum Beispiel beim UBS 3 Sector Real Estate und dem DEGI German Business.
Zudem geraten zwei Fonds in erheblichen Zeitdruck. Gelingt es dem AXA Immosolution und dem DEGI German Business nicht bis zum Ende des Jahres, die deutschen Objekte zu verkaufen, drohen aus der dann anfallenden Grunderwerbsteuer erhebliche Abschläge. Denn nach Ablauf des Kalenderjahres gehen die Immobilien dort auf die Depotbank über, was zusätzlich dazu führt, dass in der Regel niedrigere Kaufpreise akzeptiert werden.
Beispiel dafür ist der TMW Weltfonds. Er ist bereits auf die Depotbank übergegangen und musste deutliche Wertverluste hinnehmen. Drescher & Cie. quantifiziert diese Verluste in der Kennziffer „Cash Burn Rate“ (CBR). Sie drückt aus, wie tief die Anleger dieses Fonds bereits in die Miesen gerutscht sind. Mit mehr als 60 Prozent weist der TMW Weltfonds die höchste Cash Burn Rate auf, dicht gefolgt von DEG Global Business mit knapp 60 Prozent. Die niedrigste CBR hat das Drescher-Team beim SEB Immoportfolio Target Return mit vier Prozent ermittelt. Allerdings hat hier die Abwicklung erst vor kurzem begonnen. Damit befinden sich insgesamt 17 offene Immobilienfonds innerhalb des Prozesses, sieben davon sind bereits auf die Depotbank übergegangen.
„Nach wie vor stellt die Vermietungssituation nach unserer Einschätzung die höchste Hürde dar“, schreiben die Analysten in ihrer Studie. Objektverkäufe gelangen bislang vor allem dann, wenn die Vermietung gesichert war. Auf den hinteren Plätzen liegen in dieser Kategorie der SEB Immoinvest und der AXA Immosolutions. Hier sehen die Experten keine einzige Immobilie, die als gut einzustufen ist. Deutlich abgestuft bewerten sie das Risiko der Standortqualität. Sind Objekte in B-Lagen gut vermietet, sollte sich hierfür ein potenzieller Investor finden lassen.
Mehr ins Gewicht fallen dürfte die Gebäudequalität, und hier hat Drescher & Cie. bei sechs offenen Fonds keine einzige Immobilie erkannt, die sich als gut einstufen lässt. Maßgeblich ist hierbei die Erwartung, das sich zehn Jahre und ältere Gebäude nur schwer verkaufen lassen. „Das Restportfolio des UBS 3 Sector Real Estate hat mit knapp 90 Prozent den Hauptanteil der Immobilien in der schlechten Kategorie und wird diesbezüglich Schwierigkeiten in der Vermarktung haben.“ Ein Beleg dafür, dass die offenen Fonds zunächst die besten Objekte verkauft haben. Die Resterampe hat es schwer. ¨
In der kommenden Ausgabe bringt der Fondsbrief ein Hintergrundgespräch mit dem Initiator der Studie, Oliver Weinrich.
