Die Doric Investment GmbH und die Notenstein Privatbank AG, eine Tochtergesellschaft der Raiffeisen Schweiz, lancieren ihren ersten gemeinsamen offenen Immobilien-Spezialfonds. Wie funktioniert die Nachhaltigkeitsanalyse?
Der Notenstein Sustainable Real Estate Europe verfolgt eine konservative Anlagestrategie. Nachhaltigkeit ist das Hauptkriterium bei der Immobilienauswahl. Anlageschwerpunkte sind Büro- und Einzelhandelsimmobilien mit stabilen Mieteinnahmen an attraktiven Standorten in wachstumsstarken europäischen Metropolen. Zentrales Instrument zur Identifikation der Zielmetropolen, die man durchaus als „Hidden Champions“ bezeichnen kann, ist ein neues, innovatives Standortrating, welches die Nachhaltigkeitsexperten von Notenstein speziell für diesen Fonds entwickelt haben. Das Zielvolumen des Immobilienfonds ist EUR 500 Millionen Eigenkapital. Die angestrebte Ausschüttungsrendite aus Mieterträgen liegt bei 4 bis 4,5 Prozent pro Jahr. Der Notenstein Sustainable Real Estate Europe ist einer der ersten deutschen Immobilien-Spezial-AIF, der nach neuem Recht aufgelegt ist und den hohen Transparenzanforderungen hinsichtlich seiner Gebührenstruktur unterliegt.
Michael Denk, Geschäftsführer der Doric Investment GmbH, moniert, dass international agierende Immobilieninvestoren regelmäßig Hauptstädte bevorzugten. Dabei würden andere Großstädte mit günstigerem Rendite-Risiko-Profil häufig übersehen. Das Notenstein Standortrating identifiziere prosperierende europäische Metropolen mit intakten Zukunftsaussichten und guten Rahmenbedingungen für Immobilieninvestoren. Eine attraktive Kombination aus Gebäude- und Standortqualität ist unter dem Strich entscheidend für die Vermietung einer Immobilie sowie für den eventuellen späteren Verkauf, fasst Analyst Klaus Kämpf zusammen.
Ausgangspunkt einer zweistufigen Analyse ist die klassische Standortanalyse, welche durch zusätzliche Aspekte ergänzt wird. Hierbei sei der Nachhaltigkeitsgedanke hilfreich, denn aufgrund der langen Lebensdauer von Immobilien ist ein entsprechend langfristiger Horizont wichtig, resümiert Kämpf. Ferner umfasst der Nachhaltigkeitsansatz ausdrücklich auch soziale Aspekte, die einen wichtigen Teil der Attraktivität ausmachen. Zunächst einmal muss der politische, rechtliche und gesamtwirtschaftliche Rahmen für Immobilieninvestoren stimmen. Dies betrifft nicht einzelne Regionen, sondern das ganze Land. Daher ist das Notenstein Standortrating zweigeteilt: es umfasst eine Betrachtung auf Länderebene (30% der Gesamtbewertung) und eine Bewertung auf der Ebene der Metropolen (70%).
Der Blick auf die Ergebnisse: Bezogen auf die Ländereben schneiden im Rahmen der Notenstein-Analyse die skandinavischen Länder und Finnland deutlich überdurchschnittlich ab. Über dem Durchschnitt liegen auch die meisten westeuropäischen Länder. Frankreich wird knapp durchschnittlich bewertet. Belgien, die baltischen Staaten sowie alle Länder Ost- und Südeuropas liegen unter dem Durchschnitt. Das Schlusslicht bildet Griechenland.
Durch die Hinzunahme der Kriterien auf Metropolenebene lässt sich eine differenziertere Rangliste der Standortqualitäten von europäischen Städten erstellen. Augenscheinlich ist die Führung skandinavischer Metropolen, relativ dicht gefolgt von prosperierenden Regionen im Nordwesten Europas. Dahinter positionieren sich die etwas weniger dynamischen Städte in Deutschland, Grossbritannien und Frankreich und zusätzlich einige Hauptstädte in Westeuropa. Im unteren Mittelfeld sind einerseits Metropolen aus dem ehemaligen Ostblock und andererseits Regionen des westlichen Mittelmeerraumes zu finden. Das Schlusslicht bilden Standorte in Südosteuropa. Es überrascht, dass in den ost- und südeuropäischen Ländern keine einzige Metropole überdurchschnittlich abschneidet.
Auch innerhalb der einzelnen Länder gibt es große regionale Unterschiede. Der größte Abstand zwischen der best- und letztplatzierten Stadt kann in Deutschland beobachtet werden. München liegt auf Rang 13 und Magdeburg auf Rang 205. Wenig überraschend stehen innerhalb der einzelnen Länder die Hauptstädte weit oben auf der Rangliste. Interessant für Immobilieninvestoren können aber gerade auch prosperierende sekundäre Metropolen – häufig «B-Städte» genannt – sein. In der Identifikation solcher «Hidden champions» liegt der hauptsächliche Nutzen des Notenstein-Standortratings. Aris Prepoudis, Leiter Institutionelle Kunden der Notenstein Privatbank AG ergänzt: „Beim Notenstein Sustainable Real Estate Europe verbindet sich das Nachhaltigkeits-Know-how von Notenstein mit dem Netzwerk und der Erfahrung von Doric und Quadoro zum direkten Nutzen der Anleger.“ Die Notenstein Privatbank AG ist spezialisiert auf die Vermögensverwaltung für private und institutionelle Anleger. Die St. Galler Privatbank ist an zwölf Standorten in der Schweiz vertreten, beschäftigt rund 700 Mitarbeitende und verwaltet Vermögen in der Höhe von CHF 21 Milliarden (inklusive Tochtergesellschaften CHF 29 Milliarden). Die Notenstein Privatbank AG ist eine Tochtergesellschaft der Raiffeisen Schweiz.