Aktuelles Urteil – Thema endgültig vom Tisch
Finanzbeamte dürfen Hauseigentümer auch bei dauerhaften Mietverlusten nicht danach fragen, ob sie irgendwann einmal mit schwarzen Zahlen rechnen. Denn bei einer dauerhaften Vermietung sind grundsätzlich und ohne Nachweis selbst tiefrote Zahlen nicht in Frage zu stellen. Damit ist unerheblich, ob Hypothekenzinsen, Abschreibung, Erhaltungsaufwand und laufende Kosten die kassierten Mieten mehr als auffressen, sich nicht so leicht Nutzer finden lassen oder diese nur Mieten deutlich unter Marktniveau zahlen wollen. Die finanziellen Hintergründe hat Finanzbeamte nicht zu interessieren, sie müssen die Verluste einfach nur abhaken.
Diese vom Bundesfinanzhof in den vergangenen Jahren entwickelte positive Rechtsprechung zur privaten Vermietung hat das Finanzgericht Hamburg jetzt auf vermögensverwaltende geschlossene Immobilienfonds übertragen. Auch hier haben die Finanzbeamten grundsätzlich keine Liebhaberei zu unterstellen. Steuerliche Anfangsverluste sind daher anzuerkennen (Az. 2 K 247/08).
Grundsätze der Liebhaberei bei Immobilienfonds
Ausgangspunkt für gestrichene Verluste ist generell die fehlende Einkunftserzielungsabsicht, was automatisch die Einstufung als Liebhaberei rückwirkend von Beginn des Investments an nach sich zieht. Dabei ist es bei geschlossenen Immobilienfonds durchaus üblich und nicht zu beanstanden, dass sie in den Anfangsjahren erst einmal rote Zahlen schreiben. Entscheidend ist vielmehr, ob der Fondssparer langfristig investiert bleibt, das Break Even erlebt, und über die gesamte Laufzeit hinweg ein Totalüberschuss realistisch erscheint. Nur dann zählt das Anfangsminus.
Liebhaberei ist also grundsätzlich ausgeschlossen, wenn Anleger in Immobilienfonds die Absicht haben, auf die Dauer der Vermögensnutzung einen Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Wertsteigerungen bleiben dabei unberücksichtigt, weil Veräußerungsgewinne nicht zu den Mieteinkünften gehören, sondern höchstens ein Spekulationsgeschäft auslösen. Anlässe zum kritischen Hinterfragen sind meist, wenn nach der vertraglichen Gestaltung oder den Prospektangaben kein positives Totalergebnis erreicht werden kann, sowie Grundstück oder Fondsanteil innerhalb der Verlustphase vorzeitig verkauft werden.
Bei einem geschlossenen Immobilienfonds muss die Einkunftserzielungsabsicht sowohl auf der Ebene der Gesellschaft als auch auf der jedes einzelnen Beteiligten gegeben sein. So können den Anlegern steuerlich keine Verluste zugewiesen werden, wenn bereits auf der Fondsstufe Liebhaberei vorliegt. Dies wird aber eher die Ausnahme bleiben. Denn die Initiatoren gehen von langfristigen Investments mit positiven Renditen aus, auch wenn die sich anschließend nicht immer wie erwartet einstellen. Das später erzielte, tatsächliche Ergebnis ist aber irrelevant, wichtig ist das aussichtsreiche Konzept bei Auflage des Fonds. Ansonsten müsste jeder Existenzgründer Liebhaberei befürchten.
Gefährdet sind daher eher einzelne Anleger, die ihre Einlage nahezu ohne Eigenmittel fremdfinanzieren. Das bringt zwar eine Hebelwirkung bei der Rendite, aber auch die Gefahr der Liebhaberei. Denn die von der Bank verlangten Schuldzinsen müssen in Summe unter den erwarteten Fondserträgen liegen. Ist das nicht gewährleistet oder nur bei Rechnung mit spitzem Bleistift so gerade möglich, schauen Finanzämter gerne zweimal hin.
Die Argumente der Richter aus Hamburg – Tenor des Urteils:
„Die Vermutung einer Überschusserzielungsabsicht bei den Mieteinkünften ist grundsätzlich auch bei einer Investition in einem geschlossenen Immobilienfonds zugrunde zu legen. Allein aus dem Umstand, dass in dem Anlageprospekt eine Ertragsplanung nur für 20 Jahre mit einer anschließenden Liquidationsphase vorgenommen wurde, kann nicht gefolgert werden, dass eine von vornherein zeitliche begrenzte Beteiligung beabsichtigt war, und deshalb auch nur dieser Zeitraum einer Prognoserechnung zugrunde zu legen ist.“
Im zugrunde liegenden Fall zeichnete der Anleger eine Beteiligung in Höhe von 41.000 Euro, die er über ein 6,5-prozentiges Darlehen bei der Bank mit 42.000 Euro finanzierte. Der Kredit war nach zehn Jahren in einer Summe zurückzuzahlen, so dass die Schuldzinsen immer gleich hoch blieben. Der Immobilienfonds prospektierte zunächst Verlustzuweisungen von 55 Prozent und anschließend Ausschüttungen von 5 bis 7 Prozent.
Nach den Planungsrechnungen sollte nach 18 Jahren ein Totalüberschuss erzielt werden. Die bei der Gesellschaft durchgeführte Betriebsprüfung kam zu dem Ergebnis, dass beim Fonds keine Liebhaberei besteht, wohl aber bei unserem Anleger und weiteren Beteiligten mit ähnlichem Finanzierungskonzept. Nach Ansicht der Beamten war aufgrund der Besonderheiten der Finanzierung keine Einkunftserzielungsabsicht gegeben.
Die Richter sahen das aber anders. Mit Verweis auf den Bundesfinanzhof (Az. IX R 7/07) ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit davon auszugehen, dass die Absicht besteht, einen Überschuss zu erwirtschaften, auch wenn sich über längere Zeiträume rote Zahlen ergeben. Anders sieht es hingegen aus, wenn nach der vertraglichen Gestaltung kein positives Totalergebnis erreicht werden kann. Dieser Grundsatz gilt nicht nur beim Kauf oder Bau eines Mietshauses, sondern auch bei der Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds, betonte das Gericht.
Beim Fonds lag ohnehin keine Liebhaberei vor, weil trotz der anfänglichen Verluste ein Überschuss erzielt werden soll, und keine Anhaltspunkte dafür vorlagen, dass die Prognoserechnung von unzutreffenden oder unrealistischen Annahmen ausgeht. Daher musste nur der Anleger gesondert geprüft werden. Aber auch bei dem ist zunächst grundsätzlich davon auszugehen, dass er schwarze Zahlen erwirtschaften will. Denn der Prospekt ist die maßgebliche Grundlage für die Anlageentscheidung. Damit kann er diese Ergebnisse seinen eigenen Kreditaufwendungen gegenüberstellen. Als Argument kommt hinzu, dass die Beteiligten sich nicht ohne Schwierigkeiten und ohne Vermögensverluste jederzeit aus der Investition verabschieden konnten.
Die komplette Fremdfinanzierung führt durch die Zinslast zu hohen Werbungskosten. Das ist aber kein besonderer Umstand, der gegen eine Überschusserzielungsabsicht spricht. Allein ein krasses Missverhältnis zwischen den Mieteinnahmen und den Schuldzinsen ist noch kein Grund, dem Finanzamt seine tatsächlichen Ergebnisse während der Laufzeit für eine Überprüfung zu prognostizieren. Es besteht auch in solchen Situationen die Vermutung, dass positive Erträge erzielt werden sollen. Dabei kann das Finanzamt noch nicht einmal hohe Sonderabschreibungen des Fonds anbringen, denn die dürfen nicht in eine Prognoserechnung über die künftigen Erträge einbezogen werden. Die Richter waren sich mit ihrer Entscheidung so sicher, dass sie gegen das Urteil noch nicht einmal die Revision beim Bundesfinanzhof zuließen.