Wirtschaftskrise trifft Europa differenziert

1.März 2010   

Kategorie: Der Fondsbrief

Niederlande, Frankreich und Spanien im Immobilien-Stress-Test

Die Finanz- und Wirtschaftskrise hat die hier betrachteten Staaten West-Europas (Niederlande, Frankreich und Spanien) unterschiedlich stark getroffen. Aufgrund der ungleichen Auswirkungen und der differenzierten Strukturen der Immobilienmärkte sind sehr unterschiedliche Konjunkturbilder bei den Immobilienmärkten zu erwarten.

 

 

 

Niederlande

Die niederländische Wirtschaft hat den Tiefpunkt der Rezession durchschritten und sich stabilisiert. Die hohe Auslandsorientierung der Wirtschaft hat dazu geführt, dass der globale Nachfragerückgang sich besonders in den Niederlanden auswirkte. Der Abschwung setzte im zweiten Quartal 2008 ein und endete zum Jahresende 2009. Dies ist vor allem auf das starke staatliche Eingreifen mit drei Konjunkturpaketen zurückzuführen. Für 2009 wird erwartet, dass das Bruttoinlandsprodukt letztlich um mehr als vier Prozent fallen wird, was der größte jemals ermittelte Rückgang ist.

Trotz der konjunkturellen Eintrübung hatte sich der Flächenumsatz 2008 am Büromarkt in Amsterdam, dem wichtigsten in den Niederlanden, noch relativ widerstandsfähig gezeigt. Im ersten Halbjahr erfolgte dann der Einbruch und folglich stieg die Leerstandsquote auf rund 18 Prozent. Hierbei ist aber ein hoher Sockelleerstand mit schwierig zu vermietenden Flächen zu berücksichtigen. Durch den rezessionsbedingten Nachfrageausfall und die noch relativ hohe Neubautätigkeit auch in den kommenden beiden Jahren ist mit einem weiteren Anstieg der Leerstände zu rechnen. Auch bei den Mieten sind weitere Nachlässe 2010 zu erwarten, schon heute sind hohe Incentives die Regel. Einen Aufschwung am Büromarkt ist erst 2011 wieder zu sehen. Solange eine steigende Arbeitslosigkeit und Leerstände zu verzeichnen sind, bleiben die Mieten der Büroobjekte weiter unter Druck.

Auf den Investmentmärkten haben sich die Renditen für Immobilien im Laufe des Jahres stabilisiert. Es waren aber 2009 nur wenige Transaktionen zu verzeichnen, und das Interesse richtete sich hauptsächlich auf die Core-Objekte. Das geringe Transaktionsvolumen ist vor allem auf die stark unterschiedlichen Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern zurückzuführen. In der Zwischenzeit haben in allen Marktsegmenten die Spitzenrenditen ihren Peak gesehen, was daran liegt, dass die Preise ihre Talsohle gesehen haben. In den letzten Monaten war auch wieder ein zunehmendes Interesse ausländischer Käufer festzustellen, vor allem von deutschen Fonds. Ihr Interesse beschränkt sich auf moderne Assets mit langfristigen Mietverträgen. Der Investmentmarkt wird sich 2010 weiter bei steigendem Volumen und leicht höheren Preisen erholen.

 

Frankreich

Die französische Wirtschaft wurde zwar auch von der weltweiten Rezession erfasst, und 2008 verlor das Wachstum des Bruttoinlandsprodukts an Dynamik. Aber schon im zweiten Quartal war wieder im Vergleich zum Vorquartal ein leichtes Wachstum festzustellen. Im Vergleich zu den anderen Ländern der Eurozone war Frankreich von daher nur gering betroffen. Dies ist vor allem auf die geringe Exportabhängigkeit der französischen Wirtschaft und die staatliche Konjunkturpolitik zurückzuführen. Im laufenden Jahr wird sich die Konjunktur zögerlich erholen, so dass die französische Wirtschaft nur um rund zwei Prozent schrumpfen dürfte.

Frankreich besitzt nach Deutschland und Großbritannien den drittgrößten Markt für Büroimmobilien in Europa. In der Metropolregion Paris befinden sich mehr als die Hälfte der Büroflächen Frankreichs. Die Rezession hat sich auch auf dem Büroimmobilienmarkt ausgewirkt. Die rückläufige Nachfrage und die anhaltende hohe Bautätigkeit ließen den Leerstand steigen. Die verhaltene Nachfrage wurde zudem noch vorwiegend durch Umzug als durch Expansionspläne dominiert. Die Mieter agierten sehr vorsichtig und vor allem preissensitiv. Jedoch war die Leerstandsquote 2009 trotz des Anstiegs im europäischen Vergleich noch relativ niedrig. Die Spitzenmiete, die schon 2008 leicht rückläufig war, nahm 2009 deutlicher ab und auch die Incentives waren stärker ausgeprägt vorhanden. Insgesamt dürften die Mieten bis zum Jahresende 2010 um knapp 20 Prozent gegenüber 2008 sinken.

Der Investmentmarkt hatte 2008 und auch noch zu Jahresbeginn 2009 mit Einbrüchen gegenüber den entsprechenden Vorjahresperioden zu kämpfen. Danach aber zeigten sich Erholungstendenzen mit einer anziehenden Investmenttätigkeit, aber immer noch deutlich unter Vorjahresniveau. Das Interesse insbesondere an Core-Immobilien zog deutlicher an, wobei vor allem deutsche Investoren aktiv waren.

Die Renditen erreichten zu Jahresbeginn 2009 ihren Peak und lagen um gut 250 Basispunkte über ihrem Tiefststand im Sommer 2007. Dies ist vorwiegend auf die Entwicklung der Preise für Büroimmobilien zurückzuführen. Bei den Spitzenrenditen für Büros in Paris rechnen wir auch für 2010 mit weiteren, wenn auch leichten Rückgängen. Die Spitzenrenditen bei Handelsimmobilien liegen derzeit bei knapp sechs Prozent und damit 50 Basispunkte über dem Vorjahresniveau.

 

Spanien

Zum ersten Mal nach 15 Jahren ist Spanien wieder in eine Rezession gerutscht und diese dauert im Vergleich zu anderen Ländern deutlich länger an. Spanien hatte nach dem Beitritt zur Eurozone von stark gesunkenen Zinsen profitiert, wobei vor allem die Bauwirtschaft und der private Konsum wuchsen. Hinzu kamen eine übermäßige Verschuldung der privaten Haushalte und die „Blase“ an den Immobilienmärkten. Dagegen nahm die Wettbewerbsfähigkeit der spanischen Wirtschaft aufgrund stark gestiegener Lohnstückkosten kontinuierlich ab. Ein Ende der Krise ist noch nicht in Sicht, es bestehen im Gegenteil eher mittelfristige, strukturelle Probleme.

Der Büromarkt Madrid verfügt über einen Bestand von knapp zwölf Millionen Quadratmeter, während Barcelona nur etwas mehr als fünf Millionen aufweist. Die Nachfrage nach Bürofläche hat aufgrund der wirtschaftlichen Krise deutlich abgenommen. Die Umsätze sind wieder auf das niedrige Niveau des Beginns der 90er Jahre zurückgefallen, wobei zudem insbesondere Umzüge und nicht Expansionspläne das Bild bestimmen. Der Nachfrageeinbruch 2009 und noch zahlreiche Neubauprojekte haben die Leerstände deutlich ansteigen lassen. Die Leerstände liegen zum Jahresende in Madrid deutlich über zehn Prozent und in Barcelona knapp darüber.

Aufgrund der strukturellen Probleme Spaniens wird die Nachfrage nach Bürofläche auch kurz- und mittelfristig sehr schwach bleiben. Während in Barcelona das Neubauniveau noch auf dem hohen Niveau bleibt, sinkt es in Madrid stärker ab. Dazu kommen vor allem in Barcelona noch hohe Belastungen von der Angebotsseite auf den Markt hinzu. Dies führt dazu, dass erst 2011 damit gerechnet werden kann, dass sich bei den Leerständen der Boden gebildet hat. Auch die Mieten werden unter Druck bleiben. Erst 2012 ist wieder eine Erholung zu sehen, wenn das Fertigstellungsniveau drastisch abgenommen hat.

Das Investmentvolumen ist 2008 bereits drastisch zurückgegangen und verharrt auch 2009 auf seinem niedrigen Niveau. Die Nachfrage stammt fast ausschließlich von inländischen Investoren. In den vergangenen Boomjahren waren es dagegen vorwiegend Ausländer, die das Marktgeschehen bestimmten. Die zusammengebrochene Nachfrage hat zu einem drastischen Preisverfall geführt, so liegen die Preise der spanischen Büros um rund 50 Prozent unter ihrem Höchststand von Anfang 2007. In den letzten Quartalen hat sich der Rückgang verlangsamt, so dass wir hoffen, dass langsam die Talsohle erreicht ist.

Dementsprechend haben sich auch die Spitzenrenditen bei den Büros entwickelt. Nach dem 2007 Renditen von knapp über vier Prozent erzielt wurden, sind es nun rund 6,5 Prozent, womit aber auch der Peak erreicht sein dürfte. Es ist damit zu rechnen, dass aufgrund der schwierigen Lage auf dem Mietmarkt und bei der Finanzierung der Investmentmarkt sich kurzfristig nicht erholen wird. Die Spitzenrenditen im Handelsbereich liegen bei sechs Prozent und sind im Jahresverlauf um rund 50 Basispunkte und seit dem Tiefpunkt sogar um 150 Basispunkte gestiegen.

Dr. Günter Vornholz, Deutsche Hypo AG

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