Prestigeprojekt Shopping Square Meydan Ümraniye in Istanbul
Die Immobilie und ihr Standort sind neben dem Marken-Konzept die Erfolgstreiber des Einzelhandels. Wer beim Eintritt in einen neuen Markt den schlechteren Standort erwischt und nicht so stark ist, dass er selbst genügend Frequenz erzeugen kann, gehört schon zu den Verlierern. Der Umgang mit den Immobilien wird im Einzelhandel jedoch sehr unterschiedlich gehandhabt. Während manche Lebensmittelhändler primär darauf setzen, als Mieter zu fungieren, forciert die Düsseldorfer Metro Group seit 2 Jahren unter ihrem Chief Executive Officer (CEO) Thomas Ziegler den Ausbau der Immobilien-Sparte zu einem Komplettanbieter.
Die wesentlichen Stichworte für die als „profit pool“ operierende Metro Properties GmbH & Co KG sind laut Ziegler „Immobilien-Lösungen aus einer Hand“, „maßgeschneiderte Marktformate“ (für die eigenen Vertriebslinien) und ein „strategisches Portfolio-Management“. Kurz gesagt: „Metro Properties operiert als Entwickler und Investor für die Expansion der Metro Group“, so Ziegler. Das beginnt mit der Markt- und Expansionsanalyse, die allerdings auch der mietende Einzelhandel bei seiner Standortwahl vornimmt, geht über die Funktionen des klassischen Entwicklers mit dem Bau der Immobilie, dem Center-Management und ihrem gesamten technischen Betrieb bis hin zum strukturierten Verkauf von Handelsimmobilien.
Deshalb wurde im Oktober 2011 auch das Bau- und Expansionsmanagement aus der Cash & Carry-Sparte in den Immobilien-Bereich integriert, der 2011 ein Ebit von 643 Mio. Euro erzielte. Um trotz der damit verbundenen Kapitalbindung genügend Geld für die Expansion der Vertriebslinien in wachstumsstarke Märkte zu mobilisieren, setzt Metro Properties auf den Verkauf von Immobilien resp. Immobilienpaketen im Wert von jährlich etwa 500 Mio. Euro in den saturierten Märkten. So platzierte Metro 2010 und 2011 zwei geschlossene Immobilienfonds mit jeweils etwa 20 Cash & Carry-Märkten in Italien und mietete die Objekte langfristig zurück.
Aktuell prüft Metro Properties dieses Modell auch für den Verkauf Cash & Carry-Märkten in Frankreich. Die Zahl der Märkte summiert sich hier auf 92. Zudem hat die Metro-Immobiliensparte laut Ziegler in Deutschland ein Paket aus SB-Warenhäusern verkauft. Im Zuge der Veräußerung von Immobilien an institutionelle Investoren bietet der Konzern die Immobilien-Dienstleistungen für Dritte gleich mit. Mit den 4 Vertriebslinien Cash & Carry (SB-Großhandel), Real (SB-Warenhäuser), Media Markt Saturn, dem Kaufhof und den 36 großen Fachmarktzentren, deren Geschäftsbetrieb von dem Metro-ECE-Joint-Venture MEC geführt wird, hat der Handelskonzern gemäß Jahresabschluss 2011 ein Immobilienvermögen mit einem Buchwert von fast 10 Mrd. Euro. Die Verkaufsfläche der 2 200 Standorte verteilt sich laut Ziegler auf 1,39 Mio. qm in Deutschland, 1,52 Mio. qm in Westeuropa, 2 Mio. qm in Osteuropa sowie 514 000 qm in den Märkten Asiens und Afrikas.
Insgesamt ist die Metro Group (Konzernumsatz: 67 Mrd. Euro) in 33 Ländern vertreten. Zuletzt kam Ägypten hinzu. Dabei haben die einzelnen Länder jedoch eine unterschiedliche strategische Gewichtung. Mit Blick auf die hohen Wachstumsraten und den Nachholbedarf bei modernen Handelsflächen und Marken richtet sich der Fokus derzeit auf Russland, China, Indien und die Türkei, wo Metro nach den Worten von Eyuphan Boyvadaoglu, Managing Director von Metro Properties Türkei bereits 1990 den ersten Cash & Carry-Markt eröffnete. Heute betreibt der Handelskonzern 56 Märkte in 12 großen türkischen Städten, darunter 24 Cash & Carry-Märkte, 12 Real und 20 Media-Saturn-Fachmärkte. Hinzu kommen 10 Shopping- resp. Fachmarktzentren in 8 Städten, darunter 3 in Istanbul. 2012 sind noch mindestens 4 neue C&C-Märkte geplant.
Für die Property-Sparte hat die Türkei Modell-Charakter, weil die Strategie, „Real Estate Management für das Immobilien-Portfolio des Konzerns aus einer Hand“ zu bieten, zuerst hier etabliert wurde. Von der Bündelung der Immobilien-Bereiche unter dem Dach der Metro Properties erhofft sich das Unternehmen Kosteneinsparungen (ca. 10%) bei der Entwicklung neuer Objekte.
Anpassung der Immobilien an knappe, teure Grundstücke
Dabei spielt – mit Blick auf die steigenden Energie-Kosten – das Thema Energieeffizienz eine maßgebliche Rolle, da die Investitionsphase laut Ziegler bereits das Ausmaß der Kosten im Lebenszyklus einer Immobilie beeinflusst: „In Abhängigkeit von der Bauweise und der Nutzung des Gebäudes belaufen sich die Betriebskosten auf 40 bis 70% der gesamten Baukosten im Lebenszyklus.“ Und sinkende Energiekosten der Vertriebslinien schlagen in der konsolidierten Metro-Bilanz positiv zu Buche. Die Kosteneinsparungen bleiben also im Haus.
Insofern eröffnet die Immobilien-Strategie dem Handelskonzern die Chance, sich die Märkte nach den eigenen energetischen Ansprüchen zu bauen und auch an die spezifischen Anforderungen der einzelnen Vertriebslinien und Standorte anzupassen. Denn mit dem wachsenden Expansionsdruck im globalisierten Einzelhandel steigen auch die Grundstückspreise in den Wachstumsmärkten und die Flächen werden knapp, wie Stefan Herbert, Teamleiter Baumanagement Planung von Metro Properties, berichtet.
So musste im Istanbuler Stadtteil Merter in Zusammenarbeit mit den Kollegen der Cash & Carry-Sparte eine bauliche Lösung gefunden werden, um das umfangreiche Sortiment eines Großmarkts auf deutlich kleinerer Fläche von 6 000 bis 7 000 qm unterzubringen, wie Bernd Wackernagel, Senior Manager Construction & Engineering bei Metro Properties, berichtet. Ein Novum für die Sparte, deren größte Märkte bis zu 20 000 qm umfassen, war die Unterbringung des Parkraums im 1. Untergeschoss und die Anbindung über Rollwege. In Asien wird sogar darüber nachgedacht, Cash & Carry-Märkte auf mehrere Etagen zu verteilen.
Zu den veränderten Marktbedingungen bei teuren Grundstücken gehört auch, dass es in den begehrten Zielmärkten heute kaum noch möglich ist, mit Stand-alone-Märkten (Einzelmärkten) zu expandieren. D.h. Metro ist bestrebt, sich mit mehreren Vertriebslinien an einem Standort zu etablieren.
Durch die konzernweite Bündelung des „Real Estate Managements in einer Hand“, die eigenständige Suche nach passenden Grundstücken und die Entwicklung passgenauer Märkte kann der Metro-Konzern bei der Auslandsexpansion schnell reagieren. Diese Schnelligkeit ist von Vorteil, wenn man z.B. auf einem Markt wie der Türkei Fuß fassen will. Denn das Land ist mit seiner jungen Bevölkerung – 50% der 75 Mio. Einwohner sind unter 30 Jahre alt -, dem hohen Umsatzwachstum im Einzelhandel, das laut GfK Geomarketing 2011 bei 9,57% lag und dem großen Nachholbedarf bei modernen Verkaufsflächen auch bei den Wettbewerbern gefragt. So gehört auch bei der französischen Carrefour Group die Türkei – neben China, Brasilien, Indonesien und Polen – zu den Märkten mit großem Potenzial. Sie ist hier u.a. mit 27 Hypermärkten und Shopping-Centern vertreten. Auch die britische Nummer eins, die Tesco plc, ist seit 2003 hier und betreibt 121 Märkte in 21 Städten.
Gerade mit Blick auf die Schnelligkeit bei der Wahl guter Standorte finanziert der globalisierte Einzelhandel die Entwicklung zunächst selbst. Beim Metro-Konzern macht die Investition in Immobilien laut Ziegler 75% des Investitionsvolumens aus.
Für ein Engagement im Land am Bosporus sprechen aus Sicht von Hakan Kodal, Chairman des Councils of Shopping Centers in der Türkei die starken makroökonomischen Daten, ein starker Banken-Sektor, niedrige Schulden und eine wachsende Wirtschaft. Das Brutto-Inlands-Produkt (BIP) ist seit 2001 mit einer jährlichen Rate von 7% gewachsen, wie Prime Development auf Basis von Daten des türkischen Statistikamtes Türk Stat ermittelt hat. In den nächsten 25 Jahren werde die Bevölkerung auf 100 Mio. Menschen wachsen, sagen Experten voraus. Und bereits heute gibt es 12 Städte mit mehr als 1 Mio. Einwohnern.
Im Zuge des Wirtschaftswachstums dürfte der Einzelhandelsumsatz laut Eyuphan Boyvadaoglu bis 2014 von 187 Mrd. auf 250 Mrd. Euro steigen, die Zahl der Shopping-Center von 211 auf 368 bis 2013: „Mit Blick auf die Rezession im Euro-Raum ist der türkische Einzelhandelsmarkt einer der attraktivsten Expansionsziele“, so Ziegler.
Für Metro Properties ist die Türkei noch in anderer Hinsicht ein besonderes Pflaster. Mit dem Shopping Square Meydan im Istanbuler Stadtteil Ümraniye hatte sie im September 2007 Zeichen in punkto Nachhaltigkeit gesetzt: Mit einem Gründach als Hitzewand und Wärmedämmung, natürlicher Belüftung mittels luftdurchlässiger Fassaden und der größten Geothermie-Anlage Europas betreibt das Center Heizung und Kühlung vollständig mit erneuerbarer Energie. Dafür wurde der Shopping Square 2010 u.a. mit dem „Best-of-the-Best-World-Award“ des International Council of Shopping Centers (ICSC) ausgezeichnet.