Die Deutsche EuroShop AG (DES) hat die Unternehmensstrategie nach den Worten ihres CEO Claus-Matthias Böge (Bild) auf 3 Säulen gestellt: Kauf neuer Shopping-Center, höhere Beteiligung an bestehenden Objekten und die Erweiterung von erfolgreichen Bestandsobjekten. Die finanzielle Lage ermöglicht es dem Unternehmen, schnell auf günstige Gelegenheit zu reagieren.
Um die Bedeutung von Shopping-Centern als sichere Anlage zu umschreiben, verwendet Dennis Börgel, Partner von Cushman & Wakefield Germany, gerne ein plakatives Bild: Sie seien eine „class of cranulation“, oder anders ausgedrückt: Shopping-Center haben einen sehr „kranularen Cash-flow“ – vorausgesetzt, es handelt sich um gute Objekte in Top-Lagen, die als Standorte beim Einzelhandel begehrt sind. Konkret: Solche Einkaufszentren haben viele langfristige Mieter aus verschiedenen Branchen und ausscheidende Mieter können leicht ersetzt werden, sodass sich auch in Krisenzeiten das Leerstands-Risiko in engen Grenzen hält. Denn der Standort ist für den Geschäftserfolg des Einzelhändlers entscheidend. Das unterscheidet die Anlage-Klasse „Shopping-Center“ klar von Büro-Immobilien.
Vor diesem Hintergrund ist es nicht erstaunlich, dass sich Deutschlands einziger börsennotierter Bestandshalter von Shopping-Centern, die Deutsche EuroShop in Hamburg, mit ihrem stabilen Aktien-Kurs deutlich vom Feld der übrigen Immobilien-gesellschaften abheben kann. Mit einem Kurs von 27,38 Euro am Tag nach der Bilanzpresse-Konferenz Ende April bewegte sich das Papier ziemlich nahe am 52-Wochen-Hoch von 29 Euro und pendelte sich zuletzt bei gut 27 Euro ein.
Als ausgesprochener Shopping-Center-Spezialist mit seiner Nähe zu Deutschlands führendem Center-Spezialisten ECE und zum deutschen Einzelhandel verfügt das M-Dax-Unternehmen über ein gutes Portfolio aus 18 Einkaufszentren in Deutschland, Österreich, Polen und Ungarn. Die vom Hamburger Unternehmen genannte Leerstandsquote von weniger als 1% ist Beleg für die Qualität der Objekte.
Die langfristige Ausrichtung von Mietermix und Mietverträgen mit einer Laufzeit von 10 Jahren und mehr ist denn auch der Grund dafür, dass die Geschäftsentwicklung der Deutschen EuroShop AG in einem ziemlich voraussehbaren Korridor verläuft. Da die Hanseaten auch der Leitlinie des vorsichtigen, konservativen Kaufmanns folgen, ist das Erreichen bzw. das Übertreffen von Prognosen ziemlich realistisch und Überraschungen sind eher selten zu erwarten in diesem Segment.
So wird die Geschäfts- resp. Umsatzentwicklung der DES im Jahr 2011 beeinflusst von der erstmaligen Konsolidierung des Billstedt-Centers, das nach den Worten von Böge, seit Jahresbeginn Teil des Portfolios ist. Umsatzsteigernd wird sich auch die Erweiterung der komplett vermieteten Altmarkt Galerie in Dresden (Foto), die Anfang April beendet wurde, sowie die deutliche Erweiterung des Anfang 2010 erworbenen A10-Centers in Wildau bei Berlin, beitragen. Im Herbst wird zudem die Erweiterung des Main-Taunus-Centers abgeschlossen sein. Vor diesem Hintergrund erwartet der Vorstand für 2011 eine Umsatzsteigerung von etwa 30% auf 184 bis 188 Mio. Euro. Für das Geschäftsjahr 2012 hat er die Zielmarke auf 198 bis 202 Mio. Euro gelegt.
Entsprechend mitwachsen soll auch der Ertrag. Beim operativen Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) erwartet der Vorstand 2011 ein Wachstum von 28% auf 157 bis 161 Mio. Euro und 2010 Jahr von 7,5% auf 169 bis 173 Mio. Euro. Das Ergebnis vor Steuern und Bewertung (EBT) dürfte sich bei 75 bis 78 Mio. Euro (20 %) einpendeln und 2012 wird es bei 84 bis 87 Mio. Euro (11%) gesehen.
2010 war für die Deutsche EuroShop ein wichtiges Jahr. Lange Zeit hatte sie sich mit Zukäufen zurückgehalten, da die Preise für Shopping-Center als Folge des Booms 2006 und 2007 zu hoch waren und nach Ausbruch der Finanzmarktkrise Ende 2008 auch nur langsam nachgaben. 2010 ergab sich mit der Übernahme des A10 dann seit längerem die 1. Chance, ein Center entsprechend den Vorstellungen des Vorstands zu erwerben. Später folgte das Billstedt-Center.
Schnelle Reaktion auf günstige Gelegenheiten
Deshalb kann Böge mit Blick auf das Vorjahr zufrieden feststellen, dass „wir alle 3 uns zur Verfügung stehenden Wege des Wachstums beschritten“ haben: Kauf von neuen Shopping-Centern, Aufstockung von Anteilen an Centern und Erweiterung bestehender erfolgreicher Center“. Damit ist auch die Wachstumsstrategie der Zukunft vorgegeben, wobei das Thema Qualität nicht aus den Augen verloren wird. „Mit unseren Barmitteln, der Kreditlinie und einer hälftigen, langfristigen Finanzierung könnten wir Shopping-Center-Investments für ca. 300 Mio. Euro schnell realisieren“, steckt Olaf Borkers, Chief Financial Officer (CFO) der Deutsche EuroShop den Rahmen ab. „Wir sind schnell bei sich bietenden Gelegenheiten handlungsfähig – und wir halten die Augen offen“, ergänzt Böge.
Im vergangenen Jahr trugen die Übernahme des A10-Centers zum 1. Februar 2010 und seine erstmalige Konsolidierung in der Bilanz sowie die Aufstockung der Beteiligung an der Altmarkt-Galerie zum 1. Juli 2010, am Allee-Center in Hamm und am City-Point in Kassel zum Umsatzwachstum von 13% auf 144,2 Mio. Euro (i.Vj.: 127,6 Mio. Euro) bei. Interessant ist aber auch, dass der Umsatz in den Bestandsobjekten vergleichbar um 1,1% gewachsen ist. Andererseits verschlechterte sich das Finanzergebnis um 4,3 Mio. auf -60,2 Mio. Euro als Folge der Akquisitionspolitik und der Erhöhung der Bankverbindlichkeiten.
Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern stieg um 12% von 110,7 Mio. auf 124 Mio. Euro, das EBT vor Bewertung um 16% von 54,9 Mio. auf 63,9 Mio. Euro. Unter Einbeziehung des Bewertungsergebnisses sei das EBT um 142% von 40,1 Mio. auf 97 Mio. Euro gestiegen, teilte die DES mit. Hier zeigt die Marktbelebung deutliche Spuren. Denn das Bewertungsergebnis stieg von -14,8 Mio. auf +33,1 Mio. Euro. Der Bewertungsgewinn lag bei 25,4 Mio. Euro. Beim Gewinn je Aktie (1,80 Euro) wurden 1,19 Euro im operativen Geschäft erzielt, 0,61 Euro stammen aus dem Bewertungsergebnis, das 2009 noch bei -0,30 Euro gelegen hatte. Die Aktionäre sollen mit einer Dividendenerhöhung von 0,05 auf 1,10 Euro bedacht werden.