Expansion der Händler stabilisiert Marktentwicklung

26.März 2013   

Auf den internationalen Immobilienmärkten macht sich nach einem Jahr Euro- und Schuldenkrise in Europa und den USA 2013 wieder mehr Zuversicht breit. Insbesondere die Dynamik im 4. Quartal des Vorjahres machen die Experten von Jones Lang LaSalle in ihrem Quartalsbericht „Global Market Perspektive“ verantwortlich für den wachsenden Appetit der Investoren auf Gewerbeimmobilien. Im Segment Handelsimmobilien werde das Interesse der internationalen Einzelhändler an den „emerging markets“ mit Städten wie Istanbul, Moskau und Beijing die Entwicklung und die Mieten vorantreiben.

Nachdem das globale Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien im Vorjahr 443 Mrd. $ erreichte, hält Jones Lang LaSalle (JLL) 2013 einen erneuten Anstieg um 10 – 15% für möglich. Denn die Weltwirtschaft zeige zu Beginn des Jahres 2013 wieder mehr Bewegung und die makroökonomischen Risiken scheinen sich zu verziehen. Doch die unterschiedlichen Handelsimmobilienmärkte der Welt zeigen in diesem Umfeld ein sehr heterogenes Bild – zwischen den Wachstumsmärkten des Ostens, einschließlich Osteuropa, einem US-Markt, der eine leichte Verbesserung verzeichnet und Europa, das immer noch schwer an der Schuldenkrise, steigender Arbeitslosigkeit und einem schwachen Verbrauchervertrauen trägt.

In diesem Umfeld sucht der internationale Einzelhandel, der immer auf der Suche nach neuen Expansionsmöglichkeiten ist, nach den verbliebenen vielversprechenden Märkten und treibt damit auch die Mietentwicklung an. Aus Sicht der Experten von Jones Lang LaSalle bleibt die Nachfrage des Einzelhandels nach neuen Flächen im asiatisch-pazifischen Raum recht stark, obwohl sich der Einzelhandelsumsatz weltweit leicht abgeschwächt hat. Zu den Zielmärkten gehört China, wo sich – mit Ausnahme von Hongkong – die Mieten Quartal für Quartal um rd.4% erhöhen. Das gilt beispielweise für Beijing.

Stabile Mieten registrieren die Marktexperten zudem in Indien, Singapur und Australien. Positive Wachstumsraten sehen sie Russland, der Türkei und den meisten Ländern Mittel- und Osteuropas. Hier konzentrieren sich die internationalen Einzelhändler auf die Metropolen, allerdings sind die gesuchten, modernen Einzelhandelsflächen rar. Hohe Nachfrage bei knappem Angebot führt laut JLL-Quartalsbericht zu stabilen bis steigenden Mieten in den Top-Einkaufsstraßen. In Istanbul wurden Mietsteigerungen von 14,3% registriert, in Moskau von 10% – und weitere Preissteigerungen werden für Moskau, London und die großen deutschen Städte erwartet.

In Westeuropa stehen Revitalisierungen im Vordergrund

Auch bei den Shopping-Center-Entwicklern richtet sich der Schwerpunkt laut Studie auf Russland, die Türkei und Deutschland mit der Aussicht auf gesunde Wachstumsraten bei den Mieten. Wie die Experten von Jones Lang LaSalle betonen, war der Bereich „Top-Einzelhandelsimmobilien“ das einzige Segment in Europa, das im 4. Quartal 2012 steigende Kapitalwerte verzeichnen konnte

In den von der Schuldenkrise belasteten westeuropäischen Märkten bleibt die Lage dagegen moderat und belastet die gesamteuropäischen Zahlen. So ging der Einzelhandelsumsatz in der EU um 0,4% zurück, bei einem Umsatzzuwachs von 1,5% in Deutschland. Insgesamt sieht Jones Lang LaSalle die Einzelhandelsumsätze in der EU 2013 auf Vorjahresniveau mit einem moderaten Ausblick für die westeuropäischen Länder. Auch die Entwicklung neuer Shopping-Center sei begrenzt. Vielmehr steht das Thema Revitalisierung im Vordergrund. Und B-Lagen werden in Europa weiter an Bedeutung verlieren, da die Nachfrage gering ist.

In den USA ist die Leerstandsquote zum Ende des Jahres 2012 laut Studie auf durchschnittlich 6,8% gesunken, nachdem etwa 5,5 Mio. qm Einzelhandelsfläche vom Markt aufgenommen wurden. Damit wurden die 4,2 Mio. qm Verkaufsflächen, die neu auf den Markt gekommen sind, mehr als kompensiert. Allerdings sind die Mieten im Vorjahr von Quartal zu Quartal um 0,3% gesunken. Einzelne herausragende Märkte wie die Top-Lagen in Miami, New York City, Houston und San Francisco verzeichnen nach Beobachtung der JLL-Experten die Trendwende von fallenden zu steigenden Marktmieten bei abnehmenden Leerstandsquoten.

In Dubai wird derweil die „Mall of the World“ entwickelt, die laut Jones Lang LaSalle das größte Shopping-Center der Welt werden könnte. Ansonsten ist auf dem Einzelhandelsmarkt von Dubai eine heterogene Entwicklung zu beobachten. So gibt es neben einer begrenzten Zahl von Shopping-Centern mit guter „Performance“ auch einige, in denen die Mietentwicklung im besten Fall „stabil“ ist.

 

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