Während Themen wie Nachhaltigkeit und Zertifizierung im Büroimmobilienmarkt heute zum Wettbewerbsvorteil werden, befasst sich die Shopping-Center-Industrie, deren Kundschaft viel breiter gefächert ist als die der Büroimmobilie, vor allem damit, Standard-Lösungen zu entwickeln. Denn die gibt es – im Gegensatz zur Büroimmobilie – kaum. Keine Gewerbeimmobilienklasse hat eine ähnlich hohe Besucherfrequenz mit direkter Auswirkung auf den Energie- und Wasserverbrauch wie Einkaufszentren.
ECE Nachhaltigkeitsteam
Hinzu kommt, dass bei Büroimmobilien die Qualität des Gebäudes vom Bauherrn vorgegeben wird, wie Jörg Schlenger, Team-Leiter des Bereichs Energiedesign und Energiemanagement bei Drees & Sommer in Frankfurt/M bei früherer Gelegenheit feststellte. Der definiere die technische Ausgestaltung des Bürogebäudes wie z.B. Lüftung, Beleuchtung und vieles mehr. Beim Shopping-Center ist der Einfluss des Bauherrn dagegen wesentlich geringer und beschränkt sich auf die allgemeinen Teile – kurz: den öffentlichen Raum außerhalb der Geschäfte. Der Großteil des Centers, die Ausgestaltung der Läden, fällt in die Zuständigkeit des mietenden Einzelhandels. Und Händler arbeiten in ihren Läden – im Interesse der Verkaufsförderung – mit viel Licht.
Als führender deutscher und europäischer Shopping-Center Spezialist, der 140 individuelle Immobilien betreibt, beschäftigt sich die Hamburger ECE bereits seit einigen Jahren mit „Shopping-Centern und Nachhaltigkeit“. Mit dem Ziel, das Thema fest in jede Projektphase eines Centers zu etablieren, hatte sie gemeinsam mit der Universität Karlsruhe und einem Experten-Team aus dem Unternehmen bereits 2009 ein Handbuch zur Entwicklung nachhaltiger Shopping-Center erarbeitet.
Viele Auszeichnungen für Neubau-Projekte
Bei der ECE wurden mittlerweile 13 Projekte mit einem Vor- bzw. Hauptzertifikat der DGNB (Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) ausgezeichnet. Dazu gehören nach den Worten von Alexander Otto, CEO der ECE-Geschäftsführung, die Ernst August Galerie in Hannover mit dem ersten Handelsbau-Zertifkat der DGNB 2010, das Milaneo in Stuttgart und der Potsdamer Platz in Berlin 2011 mit dem ersten Zertifikat für Stadtteilquartiere und das Serdika Center (Sofia) und die Arkad Szeged (Ungarn) mit den ersten internationalen Auszeichnungen 2011.
„Neubauten werden heute schon häufig nachhaltig geplant und gebaut“, konstatiert die ECE in einem Bericht. Doch der nächste Schritt ist die Nachhaltigkeit bei Bestandsobjekten. Denn der Markt in Deutschland nähert sich in punkto neue Shopping-Center langsam der Sättigungsgrenze. Die nächste Herausforderung stellt somit das Thema Nachhaltigkeit und Bestandsimmobilien dar. „In Bestandsimmobilien, die mit Abstand den Großteil der Flächen ausmachen, stecken noch erhebliche Potenziale“, umreißt das Hamburger Unternehmen die Zielrichtung.
Vor diesem Hintergrund hat sich das ECE-Nachhaltigkeitsteam (Foto: ECE) in Zusammenarbeit mit Wissenschaftlern und ECE-Mitarbeitern zuletzt intensiv mit älteren Immobilien beschäftigt, darunter auch Objekte aus den 1960er-Jahren. Unterstützung leistet dabei der von der ECE gegründete Nachhaltigkeitsbeirat, dem der ehemalige Hamburger Oberbürgermeister Ole von Beust, der Polarforscher Arved Fuchs, Prof. Kunibert Lennerts von der Universität Karlsruhe, die Immobilienexpertin Bärbel Schomberg sowie als Vorsitzender Andreas Wente, Sprecher der Geschäftsführung von Philips Deutschland, angehören.
„Steuerliche Förderungen sind ein wichtiges Mittel“
Der Beirat hatte Mitte Januar bei der Tagung „Nachhaltige Sanierung des Bestandes – wer profitiert, wer zahlt?“ wichtige inhaltliche Impulse für die ECE-Arbeit gesetzt. Auf Nachfrage des Moderatoren Ole von Beust in der Diskussionsrunde, wie der energetische Gebäudebestand saniert werden kann, antwortete Andreas Mattner, Geschäftsführer ECE und Präsident des ZIA: „Uns ist klar, dass beim Klimaschutz alle 3 Parteien gefragt sind – Eigentümer, Mieter und der Staat“. In Richtung der anwesenden Senatorin Jutta Blankau, Behörde für Umwelt und Stadtentwicklung der Freien und Hansestadt Hamburg, erklärte Mattner: „Steuerliche Förderungen sind ein wichtiges Mittel, um Anreize für Investitionen in den nachhaltigen Gebäudebestand zu geben. Eine Einigung zu diesem Gesetz würde die nachhaltige Gebäudesanierung in Deutschland einen guten Schritt voranbringen.“
Ziele des Projektes „Nachhaltigkeit im Bestand“ sind zum einen die Entwicklung eines Handbuchs für den nachhaltigen Betrieb von Shopping-Centern und zum anderen die Entwicklung eines SWOT- Analysetools zur Bewertung von Bestands-Centern. Mit einer solchen Muster-SWOT-Analyse – SWOT = Strengths (Stärken), Weaknesses (Schwächen), Opportunities (Chancen) und Threats (Bedrohungen) – soll im Frühjahr im ersten ECE-Center begonnen werden, um anschließend zu entscheiden, ob der bislang aufgestellte Kriterienkatalog alle wesentlichen Faktoren enthält, bevor es zu einem Standardinstrument bei der Untersuchung von Bestandsobjekten wird. Konkret geht es um die Hilfestellung bei der „Ermittlung nachhaltiger Potenziale in den Bestands-Centern“, sowie um „die Identifikation zukünftiger Herausforderungen und nachhaltiger Perspektiven bei künftiger Erweiterung, Umbau und Refurbishment“.
Im Handbuch, das nach den Worten von ECE-Chef Otto eine Handlungsempfehlung für den nachhaltigen Betrieb von Shopping-Centern sowie Best Practice-Beispiele bieten soll, werden auf 132 Seiten u.a. Themen wie Reinigung, Abfall, Energiemanagement, Energieeffizienz und Kundenzufriedenheit erfasst. Die ECE-Mitarbeiter werden anhand des Handbuchs geschult.
Die sozialen Themen werden nicht vergessen
Die Einsparmöglichkeiten im Betrieb erläutert Otto am Beispiel „Überwachung des Energieverbrauchs“. Über das Online-Energiecontrolling (Eco-Online) lasse sich alle 15 Minuten am PC der Stromverbrauch kontrollieren. Leistungsspitzen würden an das Handy des Technical Managers gemeldet. So könnten sehr schnell Störungen oder fehlerhafte Anlagen ermittelt und das Problem beseitigt werden, berichtet der ECE-Chef. Neben dem Effekt, das Bewusstsein der Mitarbeiter für den Energieverbrauch zu erhöhen, konnten beispielsweise im Phoenix-Center die Stromkosten um 126 000 Euro gesenkt werden. In diesem Jahr soll das Projekt nach Ottos Worten auf weitere Center ausgedehnt werden.
Des Weiteren unterstützt die ECE den Ausbau der Infrastruktur für Elektroautos in bestehenden Centern. Und auch bei Neubauten soll das Thema Elektromobilität berücksichtigt werden. 148 000 Tonnen CO2-Ausstoß jährlich spart der Center-Spezialist zudem seit 2008 durch den Einsatz von zertifiziertem Ökostrom.
Zum Thema Nachhaltigkeit zählt die ECE auch soziale Themen, im und außerhalb des Unternehmens. Dazu gehören u.a. ein Familienservice zur besseren Vereinbarkeit von Familie und Beruf, Kinderbetreuungszuschüsse oder Eldercare, die Unterstützung bei der Suche nach Lösungen für hilfe- oder pflegebedürftige Angehörige. Unter Nachhaltigkeit versteht Otto aber auch generationsfreundliches Einkaufen in Barriere freien Einkaufszentren. 2011 wurde eines der ECE-Center dafür vom Handelsverband HDE als erstes „Generationsfreundliches Center“ bundesweit ausgezeichnet. Last not least gehört dazu auch die Unterstützung sozialer Einrichtungen wie der „Deutschen Tafeln e.V.“