Niedrig hat sich Susanne Klaußner, Vorsitzende der Geschäftsführung der GRR REM GmbH (Foto) aus Erlangen, die Messlatte nicht gelegt, wenn sie auf die nächsten Jahre blickt. Der Wert des betreuten Immobilien-Portfolios soll zeitnah die Milliarden-Grenze und mittelfristig ein Volumen von 1,3 Mrd. bis 1,5 Mrd. Euro erreichen, so lautet ihre Zielvorgabe.
Seit ihrer Gründung Anfang 2006, als die GRR Real Estate Management GmbH (GRR REM) etabliert wurde, um das Bestands-Portfolio der Schwester GRR AG zu betreuen, hat sich das Volumen der „Assets under Management“ vor allem durch das starke Wachstum in den vergangenen beiden Jahren vervielfacht: Von rd. 330 Mio. Euro Mitte 2009 auf über 500 Mio. Euro im 4. Quartal desselben Jahres durch das Mandat eines britischen Family Offices. Den größten Schub brachte kurz vor Ende des Geschäftsjahres 2010/11 jedoch das Mandat von Gentum KAG (Generali/Quantum), die die GRR REM mit dem Asset- und Property-Management der 79 von der Babcock & Brown-Gruppe übernommenen Lidl-Märkte betraute. Dadurch erhöhte sich das Volumen auf fast 900 Mio. Euro und das Drittgeschäft wuchs beachtlich.
„Wir haben sehr schnell erkannt, dass die Expertise der GRR REM auf Grund ihrer Fokussierung auf Einzelhandelsimmobilien am Markt sehr gefragt ist und für unser Leistungsangebot ein erhebliches Marktpotenzial besteht“, erinnert sich Klaußner. In der Tat: Im Rahmen des Immobilien-Booms der Jahre 2006 und 2007 hatten ausländische – und später verstärkt auch inländische – Investoren die deutsche Handelsimmobilie als stabile Anlage entdeckt und suchten dringend Asset- und Property-Manager für deren Betreuung. Doch diese Fachleute waren knapp auf dem deutschen Markt für Handelsimmobilien, der bis dato ein Segment für Spezialisten war. Deutschland war lange das klassische Land der Büroimmobilie. Zu den wenigen Spezialisten mit langer Expertise im Handelsimmobilien-Segment gehören der GRR-REM-Gesellschafter Sontowski & Partner in Erlangen bzw. dessen Tochter GRR REM GmbH, deren Wissen damit auch für Drittkunden von großem Interesse war.
Seit der Finanzmarktkrise steht die Arbeit „mit“ der Immobilie – sprich: das Asset Management – sogar noch höher im Kurs, wie etwa Thomas Kuhlmann, Vorstand der gleichfalls auf Handelsimmobilien spezialisierten Hahn-Gruppe in Bergisch-Gladbach, feststellt. Diese Erfahrung bestätigt auch Klaußner: „Inzwischen haben alle erkannt, dass wir uns in einer Haltephase befinden. Wer nicht zwingend muss, der wird derzeit noch nicht verkaufen“, sagt die GRR-REM-Chefin.
Dass bei Investoren und Banken gleichermaßen die Erkenntnis gereift ist, dass man aus einer Immobilie nicht nur den Cashflow abschöpfen sollte, sondern auch kontinuierlich in die Objekte investieren muss, um deren Wert zu erhalten, kommt dem Erlanger Unternehmen sehr entgegen: Die GRR REM GmbH biete genau dieses Angebotsspektrum, so Klaußner. Und außerdem: Um nach einer soliden Haltedauer beim Weiterverkauf auch einen ordentlichen Erlös zu erzielen, führt aus ihrer Sicht kein Weg an einer sachkundigen Betreuung der Immobilie und einem gesunden Verhältnis aus Ertrag und Investition vorbei.
Weiteres Wachstumspotenzial bietet für die GRR REM GmbH die Eigentümer-Struktur auf dem deutschen Markt für Handelsimmobilien. Viele der für die Erlanger relevanten Handelsimmobilien würden immer noch von den Einzelhändlern selbst gehalten, berichtet Klaußner. Doch setze sich bei den Händlern zunehmend die Erkenntnis durch, dass sie nicht alle Immobilien im Eigenbestand halten müssten. Deshalb rechnet die GRR-REM-Chefin in den nächsten Jahren mit weiteren Verkäufen an professionelle Immobilien-Bestandshalter. Auch für diese Phase sieht sich die GRR REM mit ihrem Transaktionsteam gut gewappnet.
Hinzu kommt, dass der Einzelhandel durch den Verkauf von Immobilien Geld für die Expansion im Kerngeschäft freisetzen kann. Diesen Weg geht derzeit die Düsseldorfer Metro Group, die ihre Immobilien-Sparte seit einigen Jahren als „Profit Pool“ führt und die insbesondere Objekte aus dem deutschen Filialnetz verkaufen will, um Geld für die Expansion in den Zukunftsmärkten Asiens frei zu setzen.
Schwerpunkt des von der GRR REM betreuten Immobilien-Portfolios ist, wie das Mandat für die Lidl-Märkte bereits andeutet, das Segment Lebensmitteleinzelhandel mit Discountern und großflächigen Vollsortimentern, Stand-alone-Märkten und Fachmarktzentren: „Rund zwei Drittel der von uns betreuten Fläche wird vom Lebensmitteleinzelhandel genutzt“, berichtet Klaußner. Der regionale Schwerpunkt liegt dabei in den kaufkraftstarken Bundesländern Süddeutschlands. In Bayern sind es 88 Standorte, in Baden-Württemberg 34, in Niedersachsen 28 und in Nordrhein-Westfalen 26. Gemessen an der Zahl der abgeschlossenen Mietverträge ist die Schwarz-Gruppe (Lidl, Kaufland) der größte Mieter, dicht gefolgt von Edeka und mit gewissem Abstand Rewe. „Die 1A-Lage wurde zwar bisher nicht so stark nachgefragt“, berichtet Klaußner weiter, „wird aber von unserem Know-how auf jeden Fall abgedeckt“. Shopping-Center gehören dagegen nicht zum Angebot.
Im Wettbewerb mit anderen Asset- und Property-Managern sieht sich die GRR REM GmbH gut positioniert. Größter Mitbewerber ist die Berliner Estama. Daneben gebe es weitere Anbieter, die den Schwerpunkt aber stärker auf das Eigengeschäft legten. Gegenüber dem Wettbewerb sieht Klaußner für die GRR REM den Vorteil, dass sie „der einzige reine Handelsimmobiliendienstleister“ ist.
Insbesondere gegenüber den internationalen Investoren sieht sich die GRR-REM-Chefin durchaus im Vorteil, da sie sich auf dem Immobilienmarkt im Segment Einzelhandel, der für Externe eher intransparent ist, bestens auskennt. An weiteren Aufträgen internationaler Investoren sind die Erlanger denn auch sehr interessiert. „Wir kennen sämtliche Transaktionen und können unsere sehr guten Kontakte zu den Einzelhändlern anbieten“, so Klaußner selbstbewusst. Das sei „ein echtes Pfund“, das vor allem jene schätzen würden, die wüssten, dass der Handel für internationale Investoren schwer zugänglich sein könnte: „Ich war lange genug auch international tätig, um zu wissen, dass ein Investor aus Großbritannien oder den Niederlanden anders denkt, als ein deutscher Händler.“
Bei wichtigen Entscheidungen sind alle Disziplinen einbezogen
Umgekehrt sehen sich die Erlanger auch in der Lage, den Einzelhandel zu verstehen und seine Probleme an den Investor zu vermitteln. Das Verhältnis zwischen dem Händler, der mit der Immobilie sein Geld verdient und dem anonymen Investor, der seine Renditeziele erreichen will, ist nicht immer einfach. Eine schlecht verwaltete Immobilie kann den Mieter Umsatz kosten. Dass die GRR REM GmbH dabei aber die Interessen des Investors im Auge behält, ist für Klaußner klar.
Im Wettbewerb mit Unternehmen wie Estama, die schwerpunktmäßig für angelsächsische Investoren arbeitet, sieht Klaußner durchaus Vorteile auf dem hiesigen Markt durch die absolute Spezialisierung der GRR REM und das Full-Service-Angebot. Das schließt – neben den Geschäftsfeldern Akquisition und Verkauf, Asset- und Property Management sowie Fachmarktmanagement – die Übernahme des kompletten Rechnungswesens und die Erstellung der Jahresabschlüsse mit ein.
Zu den Alleinstellungsmerkmalen gehört aus ihrer Sicht, dass es „bei uns keine Insellösungen gibt“. Bei den wesentlichen Entscheidungen seien die betroffenen Disziplinen einbezogen. So würden Asset- und Property-Management gleichermaßen in die Entscheidungsfindung bei der Akquisition eingebunden. Das sei notwendig, da der Property Manager einen Mietvertrag anders beurteile als ein Akquisiteur. Und bei Revitalisierungsprojekten sei die Sparte Akquisition einbezogen, denn am Ende zähle, zu welchem Preis das Objekt weiter verkauft werden könne.
Von dem Ansatz, dass der Asset-Manager den Property-Manager wie ein Wachhund überwacht und es Abstufungen in der Wertigkeit gebe, hält Klaußner nichts: „Nur wenn alle Disziplinen im Sinne und im Geiste einer verzahnten Einheit die optimale Objektperformance anstreben, kann Real Estate Management am Ende wirklich erfolgreich sein. Das ist so im Markt leider noch nicht angekommen.“