Michael Nave
Die Stimmung in der Immobilien-Branche hellt sich weiter auf. Nachdem der Immobilien-Berater Jones Lang LaSalle nach einem erfreulichen 4. Quartal 2009 in weiten Teilen des westeuropäischen Investmentmarkts auch für die nächsten Monate überwiegend optimistisch gestimmt ist, legt nun auch die Hahn-Gruppe aus Bergisch-Gladbach mit ihrem „Update zum Hahn Retail Real Estate Report“ nach: 53,3% der Befragten erwarten danach für 2010 in Deutschland ein steigendes Transaktionsvolumen. Davon will auch der neue Hahn-Chef profitieren.
Im März 2009 glaubten nur magere 16,7% der befragten 30 institutionellen Investoren aus dem In- und Ausland, dass sich der Markt im Jahresverlauf wieder belebt, 83,3% fürchteten, dass das Transaktionsvolumen noch weiter sinken werde. Im März 2010 hat sich der Markt jedoch bereits wieder so weit konsolidiert, dass 60% der Befragten „moderat“ und 10% sogar „stark“ zukaufen wollen.
Dabei zeichnet sich ab, dass immer mehr institutionelle Investoren ihren Immobilienanteil im Portfolio ausbauen werden. Bislang liegt der Durchschnitt bei unter 5%, dürfte aber weiter deutlich steigen. Im Fokus von 66,7% der Befragten: Core-Objekte – denn Sicherheit ist immer noch ein wichtiges Thema. In diesem Umfeld entdecken auch immer mehr institutionelle Investoren die Handelsimmobilien für sich, wie Michael Nave, Vorstandschef der Hahn-Immobilien-Beteiligungs AG (Foto) berichtet. Das bestätigt auch der Immobilien-Berater CB Richards Ellis (CBRE). Demnach wollen vor allem eigenkapitalstarke institutionelle Investoren mit hohem Mittelzufluss ihre eher bürolastigen Immobilienportfolios zugunsten von Handelsimmobilien umschichten, so Jan Dirk Poppinga, Head of Retail Investment.
Diese Investoren wüssten aber auch, so ist Nave überzeugt, dass sie für das Management dieser Objekte Profis brauchten. Das könne nicht allein das Stamm-Team, das von Büros über Logistik und Industrie-Immobilien alles manage, verwalten. Immerhin erfordert das Management von Handelsimmobilien spezifisches Know-how über den Einzelhandel, die Händler als Mieter und die regionalen Märkte. Vor diesem Hintergrund sieht der neue Vorstandschef günstige Vorrausetzungen für die Hahn-Gruppe, sich zu positionieren und zu wachsen, wie er im Gespräch mit dem „Handelsimmobilien Report“ darlegt. Für die „100 Tage-Bilanz“ ist es zwar noch zu früh, am 1. Februar hat Nave die Leitung der Hahn-Gruppe übernommen, doch möchte er nach den ersten 6 Wochen umreißen, wohin sich das Unternehmen in der nächsten Zeit entwickeln wird. Erste Zielmarke ist, dass Hahn bis 2012 Assets im Wert von 3 Mrd. Euro „under Management“ haben will. Bislang liegt das betreute Vermögen bei über 2 Mrd. Euro.
Seit 25 Jahren ist das börsennotierte Unternehmen auf das Asset-Management von großflächigen Handelsimmobilien – vorwiegend Fachmärkte, SB-Warenhäuser und Fachmarktzentren – spezialisiert und hat über 150 geschlossene Immobilienfonds sowie institutionelle Fonds-Produkte emittiert. Durch die jüngste Beteiligung der Schweizer Unimo-Gruppe bzw. ihres Gesellschafters Michael Nave mit 15% an der Hahn Immobilien-Beteiligungs AG fließen dem Unternehmen 12,5 Mio. Euro zu. Mittelfristig will sich der neue Vorstandschef mit 50% an der Hahn-Gruppe beteiligen.
Dabei ist die Fusion der beiden Unternehmen für ihn jedoch kein Thema. Vielmehr soll derzeit ausgelotet werden, was in der Kooperation beider Retail-Spezialisten bewegt werden kann: Die Hahn-Gruppe mit ihrem Schwergewicht auf großflächigem Einzelhandel einerseits, die Unimo-Gruppe, die darüber hinaus auch auf Gewerbeimmobilien resp. Geschäftshäuser in 1A-Lagen und Shopping-Center spezialisiert ist, andererseits. Ein Immobilien-Unternehmen, das Fonds für innerstädtische Einzelhandelsimmobilien auflegt, wäre in Deutschland ein Novum.
Bestärkt sieht sich Nave bei seinem Vorhaben, die Hahn-Gruppe auf die gesamte Breite des Handelssegments auszurichten, durch das wachsende Interesse institutioneller Investoren an innerstädtischen Handelsimmobilien, die zwar nicht die hohen Renditen abwerfen, weil die Preise auch in der Krise relativ stabil blieben, die aber mit ihren stetigen Cash-flows für Sicherheit stehen. Und auch die Nachvermietung ist bei guten Objekten kein Problem. Das gilt bei der Großfläche nicht immer.
Immer wieder werden laut Nave institutionelle Investoren vorstellig, die in dieses Segment investieren wollen – aus Gründen der Sicherheit, der Stabilität ihrer Renditen und der Risikostreuung. Konkrete Pläne für Spezialfonds, die auf innerstädtische Handelsimmobilien fokussiert sind, gibt es zwar noch nicht, doch ist auch dieses Thema angedacht. In den nächsten 5 Jahren soll bei der neu aufgestellten Hahn-Gruppe aber der Anteil innerstädtischer Objekten sehr deutlich steigen.
Von Vorteil ist dabei, dass einige der innerstädtischen Einzelhändler wie Deichmann, C & A oder dm bereits Mieter der großflächigen Handelsimmobilien sind, die Hahn betreut. Zudem kann das Unternehmen auf das Know-how der Unimo-Mitarbeiter zurückgreifen, die innerstädtische Geschäftshäuser in Groß– und Mittelstädten wie Speyer, Bamberg oder Göttingen im Bestand hält.
Weitere Expansionschancen dürfte aber auch das Stammgeschäft bieten, denn Fachmarktzentren sind – neben Prime-Shopping-Center – nach Erkenntnis von CBRE auf der Prioritätenliste ganz weit oben, so dass die Spitzenrendite um 25 Basispunkte auf 6,5% gesunken sind. Zudem ist das Unternehmen auch mit den bisherigen Hahn-Kunden aus dem Einzelhandel wie Metro oder Kaufland immer im Gespräch. So hat Nave denn auch einiges in der Pipeline und kündigt für die nächste Zeit die Bekanntgabe neuer Deals an. Doch stellt er auch klar, dass die Hahn-Gruppe nur wachsen kann, indem sie Portfolien erwirbt oder ins Management nimmt. Chancen rechnet er sich hier mit Blick auf die „unfreiwilligen Bestandshalter“ – sprich: Banken – aus, die zu Eigentümern werden, weil der Kreditnehmer die Refinanzierung nicht stemmen kann. Das gilt vor allem für ausländische Banken, die für die Unterstützung von Spezialisten offener sind als hiesige Kreditinstitute, die glauben, das alles selbst zu können.
Um diese Ziele zu erreichen, will Nave künftig alles daran setzen, damit die Gruppe in der Öffentlichkeit stärker als Spezialist für Retail-Immobilien wahrgenommen wird. Dass 80% der Investoren dem Markt für Handelsimmobilien laut „Hahn Retail Real Estate Report“ überdurchschnittliche Stabilität und Dynamik zutrauen, und dass 77% glauben, dass der Markt weniger anfällig ist und sich schneller als andere Immobilienteilmärkte erholen wird, dürfte ein gutes Fundament sein.