IFM AG: Investition in Projekte mit Chance-Risiko-Potenzial

29.Oktober 2010   

„Integration“ ist für Georg Glatzl (Foto), Vorstandschef der Heideberger IFM AG, ein ganz wichtiges Thema, wenn es um die Zeilgalerie auf der gleichnamigen Frankfurter Einkaufsmeile geht. Mit seinen knapp 11 000 qm Bruttomietfläche soll sich das Objekt ganz in die Fußgängerzone Zeil integrieren. „Wir wollen kein Shopping-Center sein“, grenzt Glatzl seine Galerie gegen die Center-Welten wie das benachbarte „My Zeil“ ab. „Wir sind keine Shopping-Center-Spezialisten.“

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Der Heidelberger Unternehmer, Gründer der IFM AG, die im Prime Standard notiert ist und sich zu 30% im Streubesitz befindet, sieht sein Kerngeschäft vielmehr in der Revitalisierung, Neupositionierung und Vermietung von Büros und innerstädtischen Einzelhandelsobjekten – wie eben der Zeilgalerie: „Wir investieren gerne in bestehende Liegenschaften, die nicht mehr marktfähig sind“, erläutert er die Firmenphilosophie. Möglichst in innerstädtischen 1A-Lagen.

Als Investor und Projektentwickler revitalisiert der IFM-Konzern „bestehende Liegenschaften, die sich nach eigener Einschätzung durch ein attraktives Chance-Risiko-Potenzial auszeichnen“, heißt es dazu auf der Homepage. Aber auch Neubauten gehören zum Kerngeschäft. Schwerpunktregionen sind Rhein-Main und Rhein-Neckar. Zu seinen Referenzprojekten zählt das Heidelberger Unternehmen das „westendFirst“ im Frankfurter Westend aus den 1970er-Jahren, das Ende 2002 bereits seit längerem leer stand und aus Sicht von Experten als nicht mehr marktfähig galt. Dennoch entschloss sich die IFM 2003, das Objekt zu kaufen und unterzog es einer Kernsanierung.

Dass die Revitalisierung Erfolg hatte, lässt sich daran ablesen, dass das „westendFirst“ im folgenden Jahr voll vermietet werden konnte und mit seiner Nominierung zum MIPIM Award 2008 auch internationale Anerkennung fand. Im Dezember 2009 konnte IFM das Objekt für 55 Mio. Euro an die Bayerische Apothekerversorgung verkaufen. Zu den Bestandsobjekten der IFM gehört „Das Carré“ in der Heidelberger Innenstadt, das Fitness, Wellness, Gastronomie, Einzelhandel und Wohnen miteinander vereint. Auch hier stand laut IFM die Neupositionierung im Vordergrund.

So fügt sich die Zeilgalerie, die in den vergangenen 15 Jahren stark gelitten hat und nun umfassend revitalisiert werden muss, laut Glatzl gleichfalls in das Kerngeschäftsfeld der IFM AG ein. Und er sucht noch weitere Objekte aus dieser Kategorie. Denn für Revitalisierungsprojekte sieht sich das Unternehmen, das eine Eigenkapitalquote von 32% aufweist und Projektentwicklungen mit einem Eigenkapital von 25% unterlegt, gut aufgestellt.

Legt man die Studie „Shopping-Center-Revitalisierung in Deutschland“ zugrunde, die von Sonae Sierra und der GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung zur Expo Real vorgestellt wurde, dann dürfte sich für die IFM noch die eine oder andere Chance eröffnen. Denn laut Studie besteht bei knapp der Hälfte der etwa 414 vom Kölner EHI Retail Institute erfassten deutschen Shopping-Center ein mehr oder weniger großer Revitalisierungsbedarf.

Das deckt sich auch mit der Einschätzung von ausländischen Investoren wie der ING Real Estate Investment Management Germany, wonach der Revitalisierungsbedarf bei deutschen Handelsimmobilien erheblich ist und viele Flächen überaltert und zu klein seien. Den Mangel an modernen Verkaufsflächen bemängelte zuletzt auch der Immobilien-Dienstleister CB Richard Ellis mit Blick auf die Ansprüche von internationalen Mode-Filialisten, die hierzulande gerne Fuß fassen möchten.

Im Kontext seiner Unternehmensstrategie sieht Glatzl die Investition in innerstädtische Handelsimmobilien als gute Beimischung zur Büroimmobilie zwecks Risikostreuung, da Handelsimmobilien risikoärmer sind als Büroimmobilien, aber höhere Renditen aufweisen als die derzeit gleichfalls sehr gefragten Wohnimmobilien: Risikostreuung durch einen attraktiven Produktmix. Beide Segmente würden sich ideal ergänzen, findet der IFM-Chef, da zwischen beiden Märkten keine Abhängigkeiten bestünden.

Bei der Revitalisierung der Zeilgalerie (Foto) setzt Glatzl auf eine klare Positionierung im Markt. Sie soll auf ein Publikum zugeschnitten werden, das „jung oder jung geblieben ist“, so die grobe Richtung. Da sich Kundengruppen schon lange nicht mehr nach Altersgruppen einteilen lassen, sondern – unabhängig vom Alter – nach den gemeinsamen Lebensstilen, zielt die Frankfurter Galerie auf Kunden, für die Marken und Trends wichtig sind. Individualität und Originalität kennzeichnen das Konsummuster dieser Verbraucher. Genauso wie ihr Interesse an Musik, Kunst, Design und Technik.

Dem wollen die Entwickler der Zeilgalerie mit neuen Technologien begegnen und ließen das Wiesbadener Designbüro 3deluxe beim Design mit einem 260 qm großen Mediensreen mit 13 700 Leuchtdioden einen innovativen Weg gehen. Der Wunsch der Initiatoren: Die Zeilgalerie soll sich wieder zum Szenetreff für echte Frankfurter entwickeln, so das Ziel der IFM, „der mehr urbanes Leben und neue Marken nach Frankfurt“ bringen und Zeichen im Bereich Medientechnik setzen soll.

Im Eingangsbereich, der höher und breiter gebaut wird, soll der traditionelle Informationsstand durch ein „virtuelles Info-Girl“ ersetzt werden, eine Person, die auf eine Glasscheibe projiziert wird und die mit den Kunden kommuniziert. Zudem können sich sämtliche Mieter des Hauses am Eingang über einen Bildschirm präsentieren. In Glasscheiben eingelassene LEDs weisen auf einzelne Geschäfte hin. Charakteristisch für die Zeilgalerie ist laut Glatzl die Verbindung zwischen der Architektur und den inneren Verbindungswegen. Wichtig bei der Gestaltung: Die Transparenz. „Man kann von einem Shop in den anderen schauen“, so Glatzl.

Modeanbieter spielen – neben der Gastronomie – in der Zeilgalerie mit Blick auf die angepeilte Zielgruppe denn auch eine wichtige Rolle. So ist Benetton mit einem Flagship-Store auf 1 000 qm über 3 Etagen vertreten, mit einer neuen Warenpräsentation, die – im Interesse der Transparenz – auf die üblichen Regale vor den Schaufenstern verzichtet. Das Leitmotiv der Zeilgalerie ist eine Innenraumgestaltung, die eher eine Bühne ist, auf der Marken die Hauptrolle spielen sollen. Weitere Mieter sind H & M, Lush und L’Tur sowie ein 3D-Kino.

Um die Kunden in dem vertikal ausgerichteten Center in den 7. Stock zu ziehen, will Glatzl in der obersten Etage als Zugpferd einen wichtigen Mode-Anbieter etablieren, der die früher angesiedelte Diskothek ersetzen wird. Der Mieter steht noch nicht fest. Oberhalb der Zeilgalerie findet sich als weiteres Highlight für Frankfurt eine Aussichtsplattform mit Dachterasse. Um den Aufstieg des Kunden ganz nach oben zu beschleunigen, gibt es Express-Aufzüge.

15 Mio. Euro wird die IFM in die Revitalisierung, die im laufenden Geschäftsbetrieb stattfindet, investieren. Der 1. Bauabschnitt, der Bauarbeiten an der Fassade und im Eingangsbereich umfasst, soll im November fertig sein, das Gesamtprojekt spätestens bis Herbst 2011 abgeschlossen werden. „Wir sind der festen Überzeugung, dass es funktioniert“, gibt sich Glatzl zuversichtlich.

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